（2015）青民一终字第411号
裁判日期: 2015-07-25
公开日期: 2015-11-09
案件名称
刘某与宋某某、文某等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘某,宋某某,文某,尚某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第411号上诉人（原审原告）刘某。委托代理人张德胜，山东诺远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）宋某某。委托代理人傅强，山东照岳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）文某。委托代理人尚某，被上诉人文某之夫。被上诉人（原审被告）尚某。上诉人刘某因与被上诉人宋某某、被上诉人尚某、被上诉人文某房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第671号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员孙付担任审判长、代理审判员孙琦主审本案、代理审判员安太欣参加评议的合议庭审理本案。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，由本院组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人刘某及其委托代理人张德胜、被上诉人宋某某的委托代理人傅强、被上诉人尚某同时作为被上诉人文某的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘某在原审中诉称，青岛市芙蓉山路×号×户房屋原系尚某、文某的夫妻共同财产，2001年刘某前夫即宋某某与尚某就该房屋签订了买卖合同，以7万元的价格购买了该房屋，该房屋属于刘某与宋某某的共同财产，双方已居住于该房屋达12年之久。2013年刘某与宋某某离婚时，因该房屋仍登记在文某名下，法院未对该房屋进行处理，请求判令：1、确认宋某某与尚某签订的房屋买卖合同合法有效；2、尚某、文某协助将该房屋产权变更登记至刘某和宋某某名下。宋某某在原审中辩称，涉案房屋系尚某、文某的共同财产，尚某无权单独处分该房屋，宋某某与尚某就该房屋签订的买卖合同是无效的；因文某不同意出售该房屋，宋某某与尚某已经撤销了双方的买卖合同；宋某某已与刘某离婚，刘某无权代表宋某某主张权利，刘某的请求已超过诉讼时效，要求驳回刘某的请求。尚某、文某在原审中辩称，同意宋某某的答辩意见。原审查明，尚某、文某系夫妻关系，宋某某与其系亲戚关系。刘某与宋某某原系夫妻关系，2014年经法院判决离婚。青岛市芙蓉山路×号×户房屋登记在文某名下。2001年5月5日宋某某与尚某就该房屋签订了买卖协议，宋某某以7万元的价格购买了该房屋。双方一直未办理房屋过户手续。购房后刘某与宋某某一直居住于该房屋。2013年刘某向法院提起离婚诉讼时，要求分割该房屋，法院认为该房屋未登记在刘某或宋某某任何一方名下，双方对房屋买卖合同的效力有异议且涉及案外人利益，故对该房屋不予处理。2013年12月25日刘某诉至法院，要求判如所请。诉讼中尚某、宋某某称，双方已经在2008年12月16日签订了撤销房屋买卖协议，双方就该房屋的买卖协议已经不存在了。尚某提供了撤销房屋买卖协议，该协议载明：由于座落在青岛市芙蓉山村×号×户楼房户主是文某的，文某不同意将楼房出卖，尚某、宋某某均同意撤销买卖房屋协议，尚某退还给宋某某购房款7万元，宋某某已将房屋退还给尚某，双方撤销房屋买卖协议后，宋某某可做租赁尚某房屋使用，每月租赁费壹仟元整。协议落款时间为2008年12月16日。刘某对该协议的真实性不予认可，认为该协议并不是2008年12月16日签订的，因为那个时间刘某与宋某某尚未离婚，如果退房退款属实，刘某应该知道买卖协议被撤销，而且自2001年至2008年房价基本上是上涨了一倍，而只退还7万元，宋某某明显在经济上受到损失，是不符合常理的，该协议完全是宋某某、尚某、文某协商好，为应对本案诉讼而补签的。刘某申请对该协议的形成时间进行鉴定，刘某预交鉴定费2200元。原审法院委托西南政法大学司法鉴定中心进行了鉴定，鉴定结论为：1、不能确定标称落款时间为“二00八年十二月十六日”甲方为“尚某”、乙方为“宋某某”的《撤销买卖房屋协议书》中打印文字与指印的形成时间。2、不能确定标称落款时间为“二00八年十二月十六日”甲方为“尚某”、乙方为“宋某某”的《撤销买卖房屋协议书》中签名字迹的形成时间。对该鉴定意见书，刘某认为该鉴定意见书中虽未确定该撤销买卖协议不是在2008年签订的，但也未确认是2008年签订的，不能鉴定的原因是目前技术条件下无法鉴定。刘某在离婚诉讼中，已提及该房屋，当时宋某某并未提交该协议也没有表明该房屋已退还给尚某，因此不能排除宋某某与尚某在近期伪造该协议的可能性。宋某某认为根据该鉴定结论，可以确认其与尚某签订的撤销买卖协议是真实的，因该房屋不属于刘某与宋某某的共同财产，所以在离婚诉讼期间法院也没有对该房屋进行审查和处理，因此宋某某在离婚诉讼中没有提供该协议。尚某、文某对该鉴定结论没有异议，称该撤销买卖协议确实是在2008年签订的，宋某某之所以在离婚诉讼中没有提及该协议，是因为当时宋某某还抱有与刘某好好生活的希望。原审认为，本案争议的主要焦点问题是：1、宋某某与尚某就涉案房屋签订买卖合同是否合法有效；2、宋某某与尚某签订的撤销买卖协议的签订时间。宋某某、尚某、文某辩称，宋某某与尚某就涉案房屋签订的买卖协议无效，原审法院对此不予支持。因为虽然涉案房屋登记在文某名下，但尚某与其系夫妻关系，与宋某某系亲戚关系，该房屋系尚某与文某的共有财产，宋某某完全有理由相信尚某有权处分该房屋。且宋某某支付了房屋对价，并居住该房屋逾十年之久，文某从未向就该房屋主张权利，因此宋某某、尚某、文某现在以文某不同意出售该房屋为由认为合同无效，理由不足。刘某要求确认宋某某与尚某就涉案房屋签订的房屋买卖合同合法有效，原审法院予以确认。刘某对宋某某与尚某签订撤销买卖协议的形成时间有异议，认为该协议是在本次诉讼期间补签的，并对该协议的形成时间申请了鉴定。经法院委托的鉴定机构鉴定，未能确定该撤销协议的形成时间。根据该鉴定结论，无法证明刘某主张的该协议是近期补签的事实；另外不论该撤销买卖协议是2008年形成的还是近期补签的，均不影响双方解除该买卖合同的意愿。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”宋某某、尚某作为房屋买卖合同的主体，在该买卖合同尚未完全履行终结前，一致同意解除该买卖合同并不违反法律规定。解除该买卖合同是双方的真实意思表示，在该情况下，刘某要求文某、尚某协助办理房屋过户手续，没有事实和法律依据，原审法院不予支持；如果刘某认为宋某某解除该房屋买卖协议的行为，侵犯了其合法权益，刘某可以其他方式主张权利。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条之规定，判决：一、确认宋某某与尚某就青岛市芙蓉山路×号×户房屋签订的房屋买卖合同合法有效；二、驳回刘某要求尚某、文某协助办理青岛市芙蓉山路×号×户房屋所有权登记变更手续的请求；三、鉴定费2200元，由刘某负担；案件受理费7493元、财产保全费2584元，共计10077元，由刘某负担3359元、宋某某、尚某各负担3359元，于判决生效之日起十日内履行完毕。宣判后，上诉人刘某不服原审判决，向本院提起上诉称，撤销买卖协议书无效，原审判决适用法律错误，应予改判。1、原审应当以撤销买卖协议书是否具有效力为焦点，而非撤销协议书签订的时间。上诉人一家在涉案房屋居住十多年，从未有过退房、退房款的事情，更未有过购房款抵顶房租的事情。撤销买卖协议书严重违背生活常理、公序良俗，是恶意串通损害上诉人利益的行为，应当认定无效。2、2001年购买的房屋，至2008年升值达4倍，以购房时的7万元原价退回房屋、抵顶房租，严重违背生活常理。3、宋某某签订撤销买卖协议书是单方面处理重大财产的行为，且其在双方离婚诉讼中未向法院提出应将该房屋退还文某，与常理不符。上诉人刘某上诉请求：1、撤销青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第671号民事判决第二项，改判被上诉人尚某、文某协助办理青岛市芙蓉山路×号×户房屋所有权登记，变更到刘某、宋某某名下的手续；2、撤销青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第671号民事判决第三项，改判鉴定费用2200元由三被上诉人负担；3、本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。被上诉人宋某某答辩称，宋某某与尚某签订的房屋买卖协议经双方协议已经解除，该解除行为是双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，上诉人所诉超过了诉讼时效且没有依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，二审应当驳回上诉，维持原审。被上诉人尚某、被上诉人文某共同答辩称，答辩意见同宋某某答辩意见。本院经审理查明，上诉人与被上诉人宋某某于1996年2月10日登记结婚，×年生育一女宋某杰，2014年2月24日经法院判决，准予其双方离婚，婚生女宋某杰随上诉人刘某共同生活。以上事实经青岛市市北区人民法院（2013）北民初字第118号民事判决书、本院（2014）青民五终字第238号民事判决书予以确认。该两份判决书业已生效，并在本案原审过程中，经各方当事人质证。被上诉人宋某某称，涉案房屋的购房款系其个人财产，但未对此提交证据加以证明。二审庭审过程中，对于《撤销买卖房屋协议书》签订的原因，被上诉人宋某某称，是因为文某不同意卖房，且宋某某发现刘某有不忠行为；被上诉人尚某称，宋某某结婚时需要婚房，我们就把房子卖给了宋某某，是否过户在宋某某，后来，宋某某和刘某的婚姻中出现了问题，宋某某把房子退了。对于《撤销买卖房屋协议书》约定的返还购房款及房屋，宋某某与尚某二审中称，房屋未进行返还，购房款亦未实际退还，而是抵顶了2001年至2008年的房租；之后的房租进行了收取，但未提交证据加以证明。本院二审查明的其他事实与原审一致。本院认为，本案争议的焦点问题是，被上诉人宋某某与尚某之间签订的《撤销买卖房屋协议书》的效力以及被上诉人尚某、文某是否应当协助上诉人刘某办理涉案房屋的过户手续至刘某、宋某某名下。关于本案《撤销买卖房屋协议书》的效力。我国合同法规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本院认为，本案中，被上诉人宋某某与被上诉人尚某签订《撤销买卖房屋协议书》构成恶意串通，损害上诉人刘某的利益，依法应当认定为无效合同。具体理由如下：首先，被上诉人宋某某与被上诉人尚某系亲戚关系，在宋某某认为其与刘某婚姻出现问题的情况下，与尚某签订《撤销买卖房屋协议书》，存在明显恶意。本案二审中，宋某某、尚某对签订《撤销买卖房屋协议书》的原因是宋某某与刘某之间的婚姻出现了问题陈述一致。则在宋某某认为其与刘某的婚姻出现问题的情形下，私自与自己亲戚尚某签订《撤销买卖房屋协议书》，解除已经履行了主要权利义务的《买卖房屋协议》，约定原价返还购房款及返还居住多年的涉案房屋，宋某某上述行为的动机存在明显恶意，在房屋价格显著上涨的情形下，其意欲借此减少夫妻共同财产、避免因离婚而分割涉案房屋的恶意存在高度的盖然性。而从尚某对双方签订《撤销买卖房屋协议书》原因的陈述来看，其对此是明显知情的，故可以认定尚某对此亦非善意。其次，从《撤销买卖房屋协议书》约定的内容看，宋某某与尚某仅约定了解除双方的《买卖房屋协议》、进行返还，却并未就解除合同造成的损失等其他后果进行约定。在涉案《买卖房屋协议》签订并已经实际履行至少7年以上，房屋价格显著增长的情况下，该约定明显有悖常理。从《撤销买卖房屋协议书》履行来看，涉案房屋并未实际进行返还；已付购房款亦未实际进行返还；而对于2008年至今的租金，宋某某与尚某亦无证据证明实际进行了交付。宋某某、尚某称双方于2008年签订了《撤销买卖房屋协议书》，但双方却至今未予实际履行，该做法亦明显有悖常理。由此可见，其双方签订《撤销买卖房屋协议书》的真实目的并非善意亦存在高度的盖然性。再次，宋某某与尚某签订《撤销买卖房屋协议书》，损害了上诉人刘某的利益。上诉人刘某与被上诉人宋某某于1996年结婚，在双方婚姻存续期间，被上诉人宋某某于2001年从尚某处购买涉案房屋后，支付了全部购房款，并举家居住在内多年。被上诉人宋某某称其系用个人财产支付的购房款，但未提交任何证据加以证明，本院对此不予采信。被上诉人宋某某单方与被上诉人尚某签订《撤销买卖房屋协议书》，将购买房屋的事实变更为租赁房屋，将购房款抵顶租金，并约定后续租赁及租金事宜，该一系列行为均未告知上诉人刘某并取得其同意，系其单方对家庭生活重大事项的擅自处理。刘某主张在房屋价格显著上涨的情况下，宋某某的该行为严重地减损了夫妻的共同财产权益，损害了刘某的利益，本院对此予以采信。综上，被上诉人宋某某与尚某签订《撤销买卖房屋协议书》，构成恶意串通，损害了上诉人刘某的利益，该协议为无效合同。原审对此认定有误，本院予以纠正。无效合同自始没有法律效力，故宋某某与尚某签订的《买卖房屋协议》依然合法有效，双方均应全面履行。宋某某、刘某已经支付了全部购房款，履行完毕房屋买卖合同买方的主要义务；被上诉人尚某、文某收取了合同约定的购房款，但仅交付了涉案房屋，其作为房屋买卖合同卖方仍有义务协助买方办理交易房屋的过户手续。上诉人刘某的该项诉讼请求合情合理，依法应予支持。被上诉人主张刘某的诉讼请求超过了诉讼时效，但因作为买受人的宋某某、刘某已经合法占有涉案房屋，故对其向出卖人尚某、文某主张办理物权变更登记手续的请求，不应受诉讼时效期间的限制，对被上诉人的该项诉讼请求，本院不予支持。上诉人刘某上诉请求判令被上诉人负担鉴定费用，因《撤销买卖房屋协议书》系无效协议，被上诉人宋某某与尚某对此存在过错，故应当由被上诉人宋某某、尚某承担鉴定费用，本院对上诉人刘某的该项上诉请求予以支持。综上，上诉人刘某的上诉请求理由成立，本院予以支持。原审判决部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第671号民事判决第一项；二、撤销青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第671号民事判决第二项；三、变更青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第671号民事判决第三项为：本案鉴定费2200元，由被上诉人宋某某、被上诉人尚某负担。四、被上诉人尚某、被上诉人文某于本判决生效之日起十日内协助上诉人刘某将青岛市芙蓉山路×号×户房屋所有权登记变更至上诉人刘某、被上诉人宋某某名下；一审案件受理费7493元，财产保全费2584元，二审案件受理费7493元，共计17570元，由被上诉人宋某某、被上诉人尚某、被上诉人文某负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 付代理审判员 安太欣代理审判员 孙 琦二〇一五年七月二十五日书 记 员 孔 怡书 记 员 于国英 微信公众号“”