（2015）丽庆民初字第237号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-09-10
案件名称
龙泉市叶大嫂物业管理有限公司与陈军辉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
庆元县人民法院
所属地区
庆元县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龙泉市叶大嫂物业管理有限公司,陈某某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
浙江省庆元县人民法院民 事 判 决 书（2015）丽庆民初字第237号原告龙泉市叶大嫂物业管理有限公司。法定代表人叶春根。委托代理人（特别授权）姚劲松，浙江百山祖律师事务所律师。委托代理人（特别授权）叶芬。被告陈某某，职工。原告龙泉市叶大嫂物业管理有限公司诉被告陈某某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理，依法由审判员蒋玉凤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人姚劲松、叶芬，被告陈军辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙泉市叶大嫂物业管理有限公司诉称，原告系庆元县濛洲街道沁心园小区的物业管理公司，从事该小区的物业管理服务工作。平时，原告已经尽心尽职地做好了服务工作，然而被告却拖欠应当支付的物业费不予支付。原告经多次催收无果，故起诉请求：1.判令被告支付所欠物业费1733元；2.判令被告赔偿原告律师代理费1000元。被告陈某某辩称，对原告指控的2014年物业费计1733元未交的事实，被告予以认可。但被告未交物业管理费存在以下原因1.原告未解决被告家墙体渗水问题。2014年原告曾以被告未交物业费为由起诉至法院，后经过法院调解被告已经支付2011、2012、2013三年物业费，原告答应会与开发商联系帮助被告解决外墙渗水问题，事后原告派一人在外墙用一种不知名的材料进行粉刷，但未解决墙体渗水问题，现在被告家仍存在渗水问题；2.在原告管理沁心园小区期间绿化地被部分业主侵占。原告任由一小部分业主侵占属于全体沁心园居民的公共绿地，严重损害大部分业主的利益，据业主委员会测算仅仅绿化带如需恢复需要资金10多万元，原告管理存在重大失误，对此应该负全部责任；3.沁心园小区消防设备存在重大问题。原告于2015年4月突然自行终止小区物业服务管理，经业主委员会检查发现，大部分消防栓内无水，消防设备存在重大安全隐患问题；4.小区电梯管理存在重大安全隐患。如B幢一单元电梯的刹车轮盘已磨损，但原告未及时修理和更换。原告对每台电梯每年收取管理费9800元，除去每年3000元维保费，电费1800元，剩余5000元应用于电梯维修及零件更换，但原告却将其作为利润收取；5.小区内停车无序，管理混乱。外来车辆停车占道、乱停放车辆现象严重，而且有小部分业主将地下车库出租，车库变为加工场所，造成业主车辆进出存在重大安全隐患，原告对此存在管理上的缺失；6.原告私自终止小区管理（并未与业主委员会移交），造成2015年4月8日至4月16日管理断层，期间导致小区垃圾9天无人清理，致使整个小区蚊蝇乱飞，臭气冲天严重危害小区居民身体健康。综上，被告并非无故拖欠物业管理费，只要原告完成下列事项：“1.对被告房屋墙体渗水问题进行调查，对渗水墙体进行彻底修补，并保证不会再次渗水；2.将公共花坛被侵占的部分恢复原样，将小区绿化带修剪完善交还广大业主；3.尽快联系相关部门监督开发商将沁心园消防设施完善、电梯隐患予以排除。”被告将如数缴纳物业费。经审理查明，被告为沁心园小区B幢3单元1106室业主。2008年9月3日，原、被告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为沁心园小区提供前期物业管理服务，前期物业服务费用由业主按建筑面积交纳，成立业主委员会以后由业主代表大会与物管公司另行协商确定。关于车辆管理约定，原告应对业主自备用车进行注册登记和实行查验制度及凭证（卡）进出，限速、限重、禁鸣，停车场管理，对露天泊位及临时停车实施管理。违约责任条款约定“在履行协议过程中，一方违约、另一方起诉到法院所需费用（包括诉讼费、律师费）由败诉方承担。”2014年12月26日，沁心园小区第一届业主委员会成立。原告继续在沁心园小区提供物业管理服务。因原告与沁心园小区多家业主存在物业费缴费纠纷，在2015年4月中旬，原告停止管理，导致沁心园小区垃圾无序堆放，造成一定的污染。2015年4月8日原告通过张贴公告的形式向被告催缴物业费，要求被告在当月的15日前来物业2楼办公室缴纳，但被告并未缴纳。2015年4月20日原告正式撤出沁心园小区管理。另查，在原告管理沁心园小区物业期间，存在小区内车辆无序停放，外来车辆停放在小区内的情况。还存在部分业主违规占用公共绿地，对公共设施进行改造等情况。被告承认尚欠原告物业管理费1733元。原告委托浙江百山祖律师事务所处理与被告物业费纠纷一案，并为此支付给该律师事务所律师费1000元。以上事实有原告提供的原告工商营业执照、组织机构代码证、原告法定代表人身份证，被告的户籍证明，前期物业服务协议，沁心园物业管理费调整公示，沁心园2013年1月7日18时30分楼长会议记录，律师费发票；被告提供的照片等证据以及原、被告在庭审中的陈述在卷证实。本院认为，原告与被告建立的物业管理服务合同关系，依法成立，具有法律效力；在业主委员会成立后，原告继续提供物业服务，该小区业主事实上接受其服务，应视为原合同继续有效，原告按照合同履行了义务，被告理应按月支付物业管理费。因原告提供的管理服务存在瑕疵，致使外来车辆停放在小区内，小区内车辆无序停放也构成违约，本院酌情减轻被告应缴纳的物业管理费，确定由被告支付原告物业管理费的80%，即1386.4元。被告提出原告应将公共花坛被侵占的部分恢复原样要求，因公共花坛被侵占等并不是原告违约所造成的，被告应另行向业主委员会建议处理。原告要求被告承担原告律师代理费1000元，因双方签订的协议中有约定，本院予以支持，但具体到承担律师费用的实际数额，因原、被告双方均存在违约，鉴于此，本院对原告主张的律师费用酌情支持其中的500元，对其余部分不予支持。依照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告陈某某应于本判决生效之日起十日内支付原告龙泉市叶大嫂物业管理有限公司管理费人民币1386.4元。二、被告陈某某于本判决生效之日起十日内向原告龙泉市叶大嫂物业管理有限公司赔偿律师费损失500元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担10元，被告负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审判员 蒋玉凤二〇一五年七月二十二日书记员 方 蕾 微信公众号“”