（2015）虹民三（民）初字第658号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-11-17
案件名称
上海灯具城市场经营管理有限公司与王振宇、王焕钦房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三（民）初字第658号原告（反诉被告）上海灯具城市场经营管理有限公司。法定代表人韩宗淮。委托代理人朱英丽，上海众华律师事务所律师。委托代理人史美宗，上海众华律师事务所律师。被告（反诉原告）王振宇。委托代理人徐丽华。委托代理人孟宪中，上海祁长宇律师事务所律师。被告王焕钦。委托代理人徐丽华。委托代理人孟宪中，上海祁长宇律师事务所律师。原告上海灯具城市场经营管理有限公司诉被告王振宇、王焕钦房屋租赁合同纠纷及被告王振宇反诉原告上海灯具城市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员惠力独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告上海灯具城市场经营管理有限公司的委托代理人朱英丽、史美宗，被告王振宇、王焕钦的委托代理人徐丽华、孟宪中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海灯具城市场经营管理有限公司诉称：上海市虹口区柳营路XXX号上海某某大厦的权利人系上海某某实业有限公司（以下简称某某实业），2013年1月18日，某某实业授权原告为该房产招商、租赁、运营管理等事宜的全权代理人。2013年1月19日，原告与被告订立了《商铺租赁合同》，被告承租了位于柳营路XXX号上海灯具城（即上海某某大厦）B1层20室商铺（以下简称系争商铺）。合同约定租赁期间自2013年3月5日至2015年6月17日，免租期自原告将商铺交付给被告之日至2013年6月17日，被告应自2013年6月18日支付租金，首期租金、管理费、经营质量保证金、市场推广费应在合同订立当日支付。合同签订后，原告向被告交付了系争商铺，被告王振宇在《商铺入驻确认单》上签字确认。2013年4月20日，被告开始对商铺进行装修。后原告为给予商户扶持发出商户告知书，免除了被告2013年6月18日至2013年7月27日期间的租金，从2013年7月28日开始计租，自被告装修日至2013年6月28日期间的管理费收取一半。被告在支付了首期租金59，862元、管理费11，808元、市场推广费2，460元以及履约保证金19，954元、质量保证金10，000元后即开始拖欠原告相关款项，经原告多次催促，被告仅在2014年9月1日支付了10，000元租金。因被告的行为已构成违约，原告根据合同约定通知被告于2014年12月3日解除合同。现原告起诉要求确认原、被告之间的商铺租赁合同于2014年12月3日解除；判令被告向原告支付租金91，410元（自2014年1月28日计算至2014年12月3日）；判令被告向原告支付免租期租金19，161元（自2013年4月20日计算至2013年6月17日）；判令被告向原告支付管理费23，944元（自2013年11月28日计算至2014年12月3日止，其中2013年4月20日至2013年6月18日期间的管理费减半收取，2013年6月28日起全额计算管理费）；判令被告向原告支付市场推广费862.68元（自2014年7月28日计算至2014年12月3日）；判令被告向原告支付租金延迟支付的滞纳金，其中从2013年12月2日起算的欠付本金为30，892元，2014年6月2日起算的欠付本金59，862元，2014年12月2日起算的欠付本金984元，均按日千分之一的利率计算至判决生效之日；判令被告向原告支付管理费延迟支付的滞纳金，其中自2013年8月21日起算的欠付本金为5，379.20元，2014年2月21日起算的欠付本金为11，808元，2014年8月21日起算的欠付本金6，756.80元，均按日千分之一计算至判决生效之日；判令被告向原告支付市场推广费延迟支付的滞纳金，按日千分之一从2014年7月28日起计算至判决生效之日。因租赁合同主体系上海市闸北区共和新路街道振宇灯饰商店（以下简称振宇灯饰），该商店的负责人是被告王焕钦，而在合同履行过程中的交付都是由被告王振宇签字确认，故请求被告王振宇对上述债务承担还款责任，根据合同约定的担保条款，被告王焕钦应对上述债务承担连带保证责任。被告王振宇、王焕钦辩称：未收到原告解除合同的通知，被告在2014年10月27日就被断电赶出，合同在此时实际已经解除。被告交了6个月租金并补了1万元，所以租金应该从2014年6月10日起算至2014年10月27日，目前租金少支付了12，336元。因为合同是原告通知被告解除的，故不同意支付免租期租金。被告已经支付了2013年3月5日至2013年9月4日期间的管理费11，808元，根据合同约定，管理费应从2013年7月28日开始计算，被告实际欠付的是2013年11月24日至2014年10月27日期间的管理费21，779.2元。对市场推广费欠付金额无异议。还款责任应由王振宇承担，与王焕钦无关。租赁合同中的乙方是王振宇，其为实际承租方，根据合同相对性责任应由王振宇承担。王焕钦是振宇灯饰的负责人，因王焕钦与王振宇系父子关系，振宇灯饰的公章是王振宇自己拿来盖的，王焕钦并不清楚，其也没有提供担保的意思表示，故作为被告主体不适格。振宇灯饰并未注册在系争商铺，也不在此经营，而王振宇的营业执照是登记在系争商铺内的。原告主张的滞纳金计算方式过高。对滞纳金的起算日期有异议，按原告给被告的清单2014年2月9日前被告不应再支付租金，由于原告通告称付6个月租金有一个月免租期，故此租金应从2014年3月9日开始计算。此后被告又支付了预付款10，000元，这10，000元可冲抵2014年3月9日后的租金，冲抵后欠付的租金应为12，336元。在此期间根据原告商场通告被告租金可打三折，从2014年3月9日开始计算。请求驳回原告的诉讼请求。被告王振宇反诉称：被告因经营推广不善，导致商铺入住率低，因此曾就租金数额和计算方式与原告交涉，但原告却在未与被告协商的情况下断水停电并强制关闭被告的商铺以逼迫被告就范，故被告反诉要求判令双方的租赁合同在2014年10月27日解除，原告退还被告履约保证金19，954元及经营质量保证金10，000元。原告上海灯具城市场经营管理有限公司对反诉辩称：解除合同需要书面通知，应以原告的通知为准。按合同约定若被告擅自退租的原告有权将履约保证金作为违约金扣除，同时合同约定质保金也需待被告付清所有费用后方能退还，故此两项保证金目前并不具备退还被告的条件。商铺经营状况是被告自己的原因造成的，与原告没有关系，要求驳回被告的反诉请求。经审理查明：两被告系父子关系。上海柳营路XXX号地下1-2层、103、105-107、2-4层、11-18层房屋权利人为上海某某实业有限公司，房地产权证登记日为2013年6月22日，上海市房地产登记簿备注栏内标注柳营路XXX号地下1层IV开关站，地下1、2层车库、地下2层（人防）车库保留自有，其余用于租赁。2013年1月18日，某某实业向原告出具授权委托书，委托原告为上海市柳营路XXX号（上海某某大厦）房产招商、租赁、运营管理等事宜的全权代理人，授权期限自2013年1月18日起至2023年1月17日止。2013年1月19日，原告（甲方）与王振宇（乙方）就系争商铺签订《商铺租赁合同》，该合同抬头标注的甲方（出租方）为原告，乙方（承租方）为被告王振宇，在合同上乙方一栏盖章的为振宇灯饰，王振宇则在乙方委托人的位置签字。合同第一条约定，租赁商铺位于上海市虹口区柳营路XXX号上海灯具城（上海某某大厦）B1层20室，建筑面积82平方米，该建筑面积是合同计算租金、管理费及其他相关费用的面积依据。甲方受该商铺的唯一权利人委托与乙方建立租赁关系。合同第二条约定，租赁时间自2013年3月5日至2015年6月17日，甲方自2013年3月5日起陆续交房，交房日以甲方书面通知为准，租赁商铺的交付由双方各自委派的授权代表在现场签署《商铺交接书》。合同第三条约定，为了支持乙方的经营，甲方同意自甲方将商铺交付给乙方之日起至2013年6月17日作为免租期，供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作。若因任何不可归责于甲方的原因造成双方未能在上述约定的期限内办理交付事宜的，则免租期不予顺延；乙方应自2013年6月18日起按照合同约定的标准支付租金。若因可归责于甲方的原因造成双方未能在上述约定的期限内办理交付事宜的，则免租期和相应的起租日均得以顺延。在免租期内，乙方仍应如期支付实际发生的水、电、管理费等各项费用。合同第5.2条约定，2013年3月5日起至2015年6月17日期间，每平方米每日租金为4元，实际按月计算租金总计为99，77元。2013年3月5日起至2015年6月17日期间，月管理费每平方米24元，月管理费总计为1，968元。合同第5.3条约定，为保障消费者的合法权益，维护甲方的品牌形象，乙方需垫付100，000元经营质量保证金做先行赔付基金。租赁期满后，如乙方不再续租，则甲方应自乙方退还租赁商铺并结清所有费用、注销或迁出在该商铺注册的公司之日起一年后将该基金无息退还乙方，在此期间乙方应未出现过质量投诉纠纷。合同第5.4条约定，市场推广费根据所租商铺建筑面积按每平方米30元／年计算，年市场推广费低于2，000元按2，000元计收。乙方的市场推广费为2，460元／年，每年支付一次，首期按5.5条约定的时间支付，第二期应在起算租金日起满一年前三十日支付。合同第5.5条约定，租金及管理费每六个月支付一次，乙方应在合同期内每年的6、12月1日之前付清次六个月的租金，并在合同期内每年的2、8月20日之前付清次六个月的管理费。首期租金及管理费、经营质量保证金、市场推广费应在合同订立当日支付给甲方。合同第六条约定，乙方应向甲方支付履约保证金19，954元（两个月租金），租赁期满后，如乙方续租，该保证金继续作为下一期商铺租赁的保证金，如乙方不再续租，甲方应自乙方退还租赁商铺并结清所有费用、注销或迁出在该商铺注册的公司之日起15日内无息退还全部履约保证金。合同第14.1条约定，乙方承诺按合同约定及时、足额向甲方缴纳各种费用（包括但不限于租金及管理费、水、电费、履约保障金、市场推广费等），乙方确认甲方有权同时采用如下措施催收款项，即：乙方应自付款期限届满之日起至结清款项之日止，按照应付款的千分之五／日的标准支付滞纳金；对于乙方拖欠的款项（包括相关欠款和滞纳金），甲方有权直接从乙方缴纳的履约保证金中加以抵扣，不足部分，甲方有权另行向乙方追索。若乙方拖欠上述应付款项超过15日，则甲方有权自第16日起采用停止对该商铺供电的措施，直至乙方结清全部欠款之日止，由此造成的经济等各项损失由乙方自行承担。合同第15.2条约定，乙方应支付租金及管理费逾期已超过15日，甲方有权选择提前终止合同并要求乙方赔偿由此造成的损失。甲方依据上述条款提前终止合同的，应当提前15日书面通知乙方；提前终止合同的通知自到达乙方处生效。乙方应当及时搬离并交还租赁商铺，相关租金及管理费按实结算，乙方另应赔偿由此对甲方造成的损失。合同第15.4.1条约定，若合同系履行期限届满、自然终止或因乙方违约而提前终止，则乙方在此期间出资的装修和添附均无偿归属甲方所有（可移动物品除外）；若因甲方违约而提前终止合同，则乙方在此期间出资的装修和添附由甲方折价收购或乙方自行拆卸，将租赁商铺以原状交付甲方；但未经协商一致，乙方不得擅自实施拆除行为。合同第16.1条约定，在租赁期间，非因合同约定的情况，甲方擅自解除合同，提前收回商铺的，甲方应按履约保证金标准向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。合同第16.2条约定，在租赁期间，非因合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方除应按履约保证金标准向乙方支付违约金外，还应补付免租装修期免去的租金，乙方亦无权要求甲方赔偿或补偿装修损失，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同第18.3条约定，合同3.2条约定乙方的起算租金日为2013年6月18日，该日系甲方暂定的公示试营业日，如果公示试营业日时间提前，甲方一律按2013年6月18日为起算租金日，如果在2013年6月18日以后公示试营业日的，则起算租金日顺延。合同第18.4条约定，合同3.4条约定免租期内乙方仍应支付管理费，现甲方同意免除乙方完成所租商铺装修和出样日起至公示试营业日（2013年6月18日），如公示试营业日顺延的，则免除管理费的时间同时顺延。合同第19.2条约定，乙方确认闸北区柳营路XXX号XXX幢XXX室的通信地址为乙方之有效联系方式。合同第19.3条约定，在合同履行期间，双方之文件往来均应以上述联系方式传达，一方在发出书面通知后如未获得对方的及时回复，则应以邮件投邮之日起第7日（以邮政凭证为准）视为送达。上述联系方式（包括地址、号码、授权代表）如有任何变更，变更的一方应当即刻以书面形式通知另一方，未通知的，视为未变更。合同第20.1条约定，乙方系企业法人的，则乙方之法定代表人或主要负责人为乙方履行合同的保证人，以其个人财产对乙方履行合同的义务承担连带保证责任，保证期间为合同生效之日至合同履行期限届满后的两年内。合同签订当日，被告王振宇向原告支付了2013年6月18日至2013年12月17日期间的租金59，862元、2013年3月5日至2013年9月4日期间的管理费11，808元、2013年6月18日至2014年6月17日期间的市场推广费2，460元及履约保证金19，954元、经营质量保证金10，000元。嗣后，被告王振宇签署了系争商铺入驻确认单。2013年8月22日，原告（甲方）与被告王振宇（乙方）签署补充协议，确认系争商铺具体室号由上海市虹口区柳营路XXX号上海灯具城（上海某某大厦）B1层20室变更为上海市虹口区柳营路XXX号上海灯具城（上海某某大厦）B1层8007室，合同约定的租金不变，该协议上在乙方一栏签字的是王振宇之母徐丽华。2014年9月1日，被告王振宇向原告支付了10，000元租金预收款。2013年4月16日，原告发布商户告知书，该告知书称：商户在2013年6月18日前提前完成所租商铺装修和出样的，根据商户提前完成商铺装修和出样的天数，在2013年6月18日起给予免除相应天数的租金。商户从装修日开始至2013年6月18日前完成所租商铺的装修和出样的，在此期间的管理费收取一半。2013年5月9日，原告发布商户告知书（二），称上海灯具城营业时间调整为2013年6月28日，正式开业时间定于2013年7月28日，凡于6月18日前完成装修出样，并于试营业当天正常开业的商户（需经市场方验收确认），免除试营业期间的租金，从7月28日正式开业之日起计租。2014年4月16日，原告发布关于上海灯具城第二次收租相关优惠政策的通告，按合同约定，原计租日为2013年6月28日的商户计租日调整至2013年7月28日。2014年4月30日（含4月30日）前，商户一次性付清半年租金，给予1个月的免租优惠（即一次性付清半年租金可享7个月租期），若超过2014年4月30日仍未付清租金，上述优惠政策作废。2014年7月18日，原告发布关于第二期租金支付方式的补充条款，称B1楼、北楼一、二、三层的商户可选择按区域出租率给予租金折扣优惠，自第一期房租到期日的次日至2014年12月31日止，按现有出租率对应的租金折扣率一次性付清，商户须在2014年7月25日前确认并支付所有款项，否则按原合同执行。2014年11月18日，原告按合同中乙方所确认的通信地址向两被告发出公函，称被告自2014年2月9日起仅支付租金10，000元，自2013年11月24日起未支付管理费，此行为已构成违约，且被告又将商铺内的货物转移，商铺停业状态已达一月有余，故原告依据合同约定告知被告自2014年12月3日起终止商铺租赁合同的履行，要求被告在2014年12月3日返还所承租的商铺并付清租金、管理费及滞纳金，该函件因无人之故被退回。嗣后，因原、被告对租金、管理费等费用的支付意见不一，故现原告诉讼来院，要求判如所请。另查明，振宇灯饰系个体工商户，经营者为被告王焕钦，经营场所为上海市民和路XXX号XXX-XXX幢上海旗开建材市场经营管理有限公司4幢1楼04室。在系争商铺注册经营的个体工商户为上海市虹口区森鑫灯饰经营部，经营者为被告王振宇。审理中，原告表示合同中乙方的实际经营者系被告王振宇及其家人王焕钦、徐丽华，被告王振宇在合同委托人栏签字并非出自振宇灯饰委托，而是因为当时王振宇本人尚未注册个体工商户，故加盖了其父王焕钦注册的振宇灯饰的章。因灯具城于2013年6月28日开始试营业，且被告符合商场公示告知书所能享受的优惠条件，故其起租日可再顺延一个月，从2013年7月28日起计算租金和市场推广费。因被告于2013年4月20日进场装修，原告主张管理费自此日开始起算，其中2013年4月20日至2013年6月18日的管理费按商场公示减半收取，由于试营业日期比原定日期延迟10天，故2013年6月18日至2013年6月28日的管理费原告不予计算，折算后被告应自2013年11月18日起欠付管理费。上述事实，有原告提供的房地产权证、授权委托书、商铺租赁合同、商铺入住确认单、商户告知书、公函、快递单，被告提供的房地产登记簿、补充协议、收款确认单、通告、补充条款等证据以及原、被告陈述为证，经过庭审质证，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。关于该合同的履行主体问题，在合同上乙方栏盖章的虽是振宇灯饰，被告王振宇系在委托人栏签字，但由于并无证据显示被告王振宇系受振宇灯饰委托在合同上签字，同时根据该合同抬头上乙方的名称，合同签订后付款入驻等实际履行状况，以及双方当事人的陈述，本院确认作为该合同中乙方实际履行主体应为被告王振宇，其应对合同的权利义务承担相应责任。因合同的实际履行主体并非振宇灯饰，且振宇灯饰并非企业法人，故原告要求被告王焕钦承担连带保证责任的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。原、被告在租赁合同中约定了被告租金及管理费逾期支付超过15日原告有权提前终止合同，同时确认了双方的通信地址，约定一方在发出书面通知后如未获得对方的及时回复则应以邮件投邮之日起第7日视为送达。因被告在支付首期租金、管理费、市场推广费后仅支付10，000租金，故原告于2014年11月18日发函通知被告租赁合同于2014年12月3日起终止符合合同约定，本院予以确认。根据原告2014年4月16日所发通告内容，享受计租日延期及免租优惠的前提是商户在2014年4月30日付清租金，此处所指的租金根据合同约定应理解为至2014年4月30日最近半年内的租金，而当时被告支付的租金节点至2013年12月17日止，故被告不符合该通告所附享受优惠的条件，不能享受该通告所载优惠。关于被告所称租金三折一节，原告在2014年7月18日的补充条款中已明确商户须在2014年7月25日前按现有出租率对应的租金折扣率一次性付清自第一期房租到期日的次日至2014年12月31日的租金，否则仍按原合同执行，故被告的辩称意见缺乏依据，本院不予采纳。原告以被告中途擅自退租为由要求被告补付免租期的租金，但其并无证据证明被告有中途擅自退租的行为，且租赁合同是以使用、收益标的物为目的的继续性合同，其性质决定了合同解除不能溯及既往，故本院对原告该项诉请不予支持。原告要求被告王振宇支付合同解除前所拖欠的租金、管理费、市场推广费及滞纳金，并自愿顺延计费日期，于法无悖，本院予以支持。原告虽已将滞纳金下调为按日千分之一计算，但该计算方式仍属较高，故本院采纳被告关于滞纳金过高的抗辩意见，对滞纳金的计算方式酌情予以调整。被告王振宇称由于原告对系争商铺实施了停电，故认为租赁合同已在2014年10月27日解除，但其并无相应证据予以证实，且当时被告延付租金已逾15日，作为违约一方，其主张单方解除合同没有法律依据，本院不予支持。双方在合同中约定了履约保证金及经营质量保证金应于被告退还租赁商铺并结清所有费用、注销或迁出在该商铺注册的公司后退还，现被告所拖欠的相关费用并未结清，故其不符合合同约定的退还履约保证金及经营质量保证金的条件，被告王振宇反诉要求原告退还履约保证金及经营质量保证金缺乏合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告上海灯具城市场经营管理有限公司与被告王振宇在2013年1月19日签订的《商铺租赁合同》于2014年12月3日解除；二、被告王振宇应于本判决生效之日起10日内支付原告上海灯具城市场经营管理有限公司2014年1月28日至2014年12月3日的租金91，410元；三、被告王振宇应于本判决生效之日起10日内向原告上海灯具城市场经营管理有限公司支付租金延迟支付的滞纳金，每日按到期未付金额的万分之二计算，其中从2013年12月2日起算的欠付本金为30，892元，2014年6月2日起算的欠付本金59，862元，2014年12月2日起算的欠付本金984元，均计算至本判决生效之日；四、被告王振宇应于本判决生效之日起10日内支付原告上海灯具城市场经营管理有限公司2013年11月28日至2014年12月3日的管理费23，911.2元；五、被告王振宇应于本判决生效之日起10日内向原告上海灯具城市场经营管理有限公司支付管理费延迟支付的滞纳金，每日按到期未付金额的万分之二计算，其中自2013年8月21日起算的欠付本金为5，379.20元，2014年2月21日起算的欠付本金为11，808元，2014年8月21日起算的欠付本金6，756.80元，均计算至本判决生效之日；六、被告王振宇应于本判决生效之日起10日内支付原告上海灯具城市场经营管理有限公司2014年7月28日至2014年12月3日的市场推广费862.68元；七、被告王振宇应于本判决生效之日起10日内向原告上海灯具城市场经营管理有限公司支付市场推广费延迟支付的滞纳金，每日按到期未付金额的万分之二计算，自2014年7月28日起计算至本判决生效之日；八、驳回原告上海灯具城市场经营管理有限公司要求被告王振宇支付2013年4月20日至2013年6月17日的免租期租金19，161元的诉讼请求；九、驳回原告上海灯具城市场经营管理有限公司要求被告王焕钦对上述债务承担连带保证责任的诉讼请求；十、驳回被告王振宇的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3，701.05元，由原告上海灯具城市场经营管理有限公司负担518.14元，被告王振宇负担3，182.91元；反诉受理费274.43元，由被告王振宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 惠力二〇一五年七月二十二日书记员 肖人附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款…当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。…第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 关注公众号“”