（2015）南中法民终字909号

裁判日期: 2015-07-22

公开日期: 2015-12-14

案件名称

杜碧琼、陈胜虎与南充市顺庆区长征路社区胜利小区业主委员会等排除妨害纠纷一案二审民事判决书

法院

四川省南充市中级人民法院

所属地区

四川省南充市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杜碧琼,陈胜虎,南充市顺庆区长征路社区胜利小区业主委员会,四川省南充川北房地产开发有限公司

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第二百四十一条，第二百四十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省南充市中级人民法院民事判决书（2015）南中法民终字909号上诉人（原审原告）杜碧琼。委托代理人刘攀。上诉人（原审原告）陈胜虎。委托代理人刘攀。被上诉人（原审被告）南充市顺庆区长征路社区胜利小区业主委员会。负责人周永连。委托代理人雷亚林。原审第三人四川省南充川北房地产开发有限公司。法定代表人曾和平。委托代理人吴禄强。上诉人杜碧琼、陈胜虎因与被上诉人南充市顺庆区长征路社区胜利小区业主委员会（以下简称胜利小区业委会）、原审第三人四川省南充川北房地产开发有限公司（以下简称川北房产公司）排除妨害纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第3939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月22日受理后，依法组成合议庭，并于2015年6月9日公开开庭进行了审理。上诉人杜碧琼、陈胜虎的委托代理人刘攀，被上诉人胜利小区业委会的委托代理人雷亚林、原审第三人川北房产公司的委托代理人吴禄强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2000年4月27日，原四川川粮车业有限公司与川北建筑总公司房地产开发公司签订转让合同，约定原四川川粮车业有限公司将位于南充市顺庆区73号企业所在地范围内的办公、车间、库房及未出售给职工的简易住宅等建筑设施，面积约5600平方米转让给川北建筑总公司房地产开发公司；2000年4月28日，四川川粮车业有限公司以拍卖的方式将公司所在地土地总面积扣除房改房及职工集资房面积后余下的7326平方米转让给川北建筑总公司房地产开发公司。特别约定最终面积以产权过户移交时，国土局认定的面积为准；国有96字第00576号土地使用卡上显示该73号土地的四至界线为“东临市饲料公司等自墙体；南临顺庆区四川川粮车业有限公司自墙；西临西藏路自墙；北临胜利路自墙”，面积为7416.6平方米。后川北建筑总公司房地产开发公司更名为四川省南充川北房地产开发有限公司。川北房产公司取得7416.6平方米土地后办理了南充市国用（2001）第0000004101号土地使用权证。2001年6月15日南充市国土资源局关于川北房产公司登记土地范围有关问题的复函中明确市南充国用（2001）第0000004101号国有土地使用权证的附图备注了图中阴影部分楼已出售，分摊占地1180平方米（售予35户职工），其具体范围是指该阴影部分房屋的基底占地面积范围内的土地面积。同时查明，杜碧琼、陈胜虎系川北房产公司改制后的下岗职工。2010年12月31日，川北房产公司与杜碧琼、陈胜虎签订合同，约定川北房产公司将杜碧琼、陈胜虎之子陈雪斌所购得的胜利路1幢1层24号旁的山墙边平房一通（临近航道管理处方向），作为一次性补偿，交付给杜碧琼、陈胜虎使用，所有权归杜碧琼、陈胜虎所有，如遇将来城市改造，杜碧琼、陈胜虎自行解决，川北房产公司不承担任何责任与义务。川北房产公司补偿房屋即案涉房屋，建设时未办理规划许可及建设许可，自始未取得房屋所有权证或相应的土地使用权证。另查明，自杜碧琼、陈胜虎与川北房产公司签订合同以来，杜碧琼、陈胜虎并未对合同项下载明的房屋实际占有和使用，该房屋由胜利小区业委会使用并租予案外第三人使用至2013年8月。现该房屋空置，杜碧琼、陈胜虎及胜利小区业委会各在该房屋上加了一把门锁。杜碧琼、陈胜虎的一审诉讼请求为：1.胜利小区业委会停止侵占杜碧琼、陈胜虎南充市顺庆区胜利路1幢1层24号旁的山墙边平房一通（临近航道管理处方向），并赔偿损失；2.胜利小区业委会负担本案诉讼费用。原审认为：宪法和法律均保护公民的合法财产权利，取得物权应依法律规定合法取得，《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律。尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。杜碧琼、陈胜虎起诉请求判令胜利小区业委会停止违法侵占其房屋，并赔偿损失，其诉讼请求成立的前提是杜碧琼、陈胜虎对涉案房屋享有合法的所有权或者处分权，但杜碧琼、陈胜虎所提供的证据不能证明其对涉案房屋享有物权或者处分权。从庭审审理查明的事实看，川北房产公司向原四川川粮车业有限公司购买土地后，办理的土地使用权证附图未明确显示涉案房屋的土地为川北房产公司所取得的胜利路73号地块的土地使用权证载明的土地所涵盖，而川北房产公司及杜碧琼、陈胜虎均未提交其他证据证明涉案房屋土地使用权为川北房产公司所有，且涉案房屋建设时未办理规划许可及建设许可，故川北房产公司对涉案房屋无处分权，杜碧琼、陈胜虎据其与川北房产公司签订的合同主张对涉案房屋的所有权或使用权缺乏物权法上的支持，故杜碧琼、陈胜虎诉请胜利小区业委会侵犯其物权的主张应予以驳回，杜碧琼、陈胜虎可与川北房产公司协商待有关部门办理涉案房屋的房、地权属证书后另案主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回杜碧琼、陈胜虎的诉讼请求。案件受理费100元由杜碧琼、陈胜虎承担。宣判后杜碧琼、陈胜虎不服，向本院提起上诉。杜碧琼、陈胜虎上诉认为：第一，原判认定事实错误。原川粮车业有限公司将位于南充市顺庆区73号企业所在地范围内的办公、车间、库房及未出售给职工的简易住宅等建筑设施，转让给川北建筑总公司房地产开发公司，案涉房屋当时属于未出售给职工的简易住宅；后川北房产公司将案涉房屋作为下岗补偿交付杜碧琼、陈胜虎使用，杜碧琼、陈胜虎对案涉房屋的使用权系通过合法方式取得，应受法律保护；案涉房屋占用的土地进行了拍卖，由川北房产公司所有，而非业主公摊面积，更何况土地的归属与本案争议无关。第二，原判适用法律错误。杜碧琼、陈胜虎主张的是案涉房屋的占有权、使用权，而非所有权；故原判依据《中华人民共和国物权法》对所有权的规定判决系适用法律错误；本案应依据《中华人民共和国物权法》中第五编“占有权”判决。请求：1.胜利小区业委会停止侵占杜碧琼、陈胜虎南充市顺庆区胜利路1幢1层24号旁的山墙边平房一通（临近航道管理处方向）并赔偿损失4000元；2.胜利小区业委会负担本案诉讼费用。胜利小区业委会答辩认为：第一，杜碧琼、陈胜虎在本案中没有合法主体资格，案涉房屋由川北房产公司转让给杜碧琼、陈胜虎，其并无产权证书，杜碧琼、陈胜虎应向川北房产公司主张权利；第二，案涉房屋依附在几十户业主房屋的山墙上，属业主通道，归业主所有；第三，四川川粮车业有限公司在出售企业财产时并未出售案涉房屋，即使出售也是无效的。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。川北房产公司认为：同意杜碧琼、陈胜虎的意见。川北房产公司在拍得四川川粮车业有限公司企业财产时，有产权房和无产权房约定很清楚，案涉房屋并不属于业主共有，川北房产公司将案涉房屋解决给家庭条件困难的杜碧琼、陈胜虎并无不当。二审庭审中，各方当事人对原判查明的案件事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，原四川川粮车业有限公司与原川北房产公司签订转让合同的时间为2000年4月28日，此后，川北房产公司占有案涉房屋至2011年；2010年12月31日川北房产公司与杜碧琼、陈胜虎签订合同后，在尚未将案涉房屋交付杜碧琼、陈胜虎占有的情况下，胜利小区业委会于2011年实际占有案涉房屋至2013年8月，此后案涉房屋空置，由胜利小区业委会和杜碧琼、陈胜虎各锁一把锁。杜碧琼、陈胜虎向原审法院提起诉讼的时间为2014年8月26日。2011年6月15日《南充市国土资源局关于川北房产公司登记土地范围有关问题的复函》载明川北房产公司持有的南充市国用（2001）字第4104号《国有土地使用证》登记土地面积7416.6平方米，该证书的附图备注了图中阴影部分楼已出售，分摊占地1180平方米，其具体范围是指该阴影部分房屋的基地占地面积范围内的土地。2014年9月1日《南充市城乡规划局胜利路73号信访事件处理意见书》（南规函（2014）142号）载明“1.土地权属问题。根据2011年6月15日《南充市国土资源局关于川北房产公司登记土地范围有关问题的复函》，对胜利路73号1幢、2幢商住楼土地范围和川北房产公司取得的土地范围已予以明确。……。3.有关合同问题。你们反映川北房产公司与杜碧琼、陈胜虎签订有关合同的问题，不属我局职责范围”。2015年7月15日，南充市顺庆区北城街道长征路社区居民委员会向本院出具证明载明陈胜虎因本案案涉房屋归属权与胜利小区业委会产生纠纷，从2011年起社区、街道每年多次分别与双方沟通协调未果，故建议当事人咨询法律专业人士另寻解决办法，情况属实。本院认为：关于杜碧琼、陈胜虎能否依据占有权相关规定要求胜利小区业委会停止侵占案涉房屋并赔偿损失的问题。2000年4月28日，原四川川粮车业有限公司以拍卖的方式将公司所在地土地总面积扣除房改房及职工集资房面积后余下的7326平方米转让给川北建筑总公司房地产开发公司；同日，原四川川粮车业有限公司与原川北房产公司签订的《转让合同》中约定将原四川川粮车业有限公司将位于南充市顺庆区73号企业所在地范围内的办公、车间、库房及未出售给职工的简易住宅等建筑设施转让给川北建筑总公司房地产开发公司。故原四川川粮车业有限公司拍卖土地的范围是“扣除房改房及职工集资房面积后余下的7326平方米”，签订合同转让土地和房产的范围明确包括“未出售给职工的简易住宅”，因案涉房屋系原四川川粮车业有限公司搭建，并不属于其职工的房改房或集资房，且在2000年时并未出售给其职工，故案涉房屋属于《转让合同》中约定的“未出售给职工的简易住宅”。2011年6月15日《南充市国土资源局关于川北房产公司登记土地范围有关问题的复函》载明“阴影部分楼已出售，分摊占地1180平方米，其具体范围是指该阴影部分房屋的基地占地面积范围内的土地”，也印证阴影部分楼房和所占土地由胜利小区业主购买，而案涉房屋并未由小区业主购买。故2000年4月28日后，川北房产公司享有主张案涉房屋的占有、使用等相关权利，且案涉房屋2000年4月28日至2011年由川北房产公司实际占有使用。2010年12月31日，川北房产公司与杜碧琼、陈胜虎签订合同，将案涉房屋作为一次性补偿交付杜碧琼、陈胜虎使用，案涉房屋虽未能办理房屋产权证书和土地使用权证书，但在案涉房屋被相关行政部门确定为违章建筑并拆除前，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”之规定，杜碧琼、陈胜虎依据与川北房产公司签订的合同享有对案涉房屋的占有使用权。南充市顺庆区北城街道长征路社区居民委员会于2015年7月15日出具证明载明陈胜虎因本案案涉房屋归属权与胜利小区业委会产生纠纷，从2011年起社区、街道每年多次分别与双方沟通协调未果，故建议当事人咨询法律专业人士另寻解决办法，情况属实。故从2011年胜利小区业委会占有案涉房屋起，杜碧琼、陈胜虎持续向胜利小区业委会主张案涉房屋的占有使用权。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”之规定，杜碧琼、陈胜虎要求胜利小区业委会停止侵占案涉房屋的上诉请求之理由成立，本院予以支持。鉴于杜碧琼、陈胜虎没有举出损失的证据，对其主张胜利小区业委会赔偿损失4，000元的请求，不予支持。综上，原判认定事实部分不清，适用法律部分不当。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第3939号民事判决；二、南充市顺庆区长征路社区胜利小区业主委员会于本判决生效之日起10日内停止侵占南充市顺庆区胜利路1幢1层24号旁的山墙边平房一通（临近航道管理处方向）；三、驳回杜碧琼、陈胜虎的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由南充市顺庆区长征路社区胜利小区业主委员会负担50元，杜碧琼、陈胜虎负担50元；二审案件受理费100元，由杜碧琼、陈胜虎负担50元，南充市顺庆区长征路社区胜利小区业主委员会负担50元。本判决为终审判决。审　判　长　　黄　东审　判　员　　蒙秀梅代理审判员　　任雅莉二〇一五年七月二十二日书　记　员　　王婵轶来自