（2015）深中法房终字第830号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-11-15
案件名称
深圳市义乌小商品批发城有限公司,富尔达全息科技（深圳）有限公司与房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳市义乌小商品批发城有限公司,富尔达全息科技（深圳）有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第830号上诉人（原审原告）：深圳市义乌小商品批发城有限公司。法定代表人：廖国君，公司总经理。委托代理人：郑慧，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。委托代理人：刘杨，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：富尔达全息科技（深圳）有限公司。法定代表人：李伟波，公司董事长。委托代理人：伍德春，安徽安泰达律师事务所律师。上诉人深圳市义乌小商品批发城有限公司（以下简称义乌小商品公司）与上诉人富尔达全息科技（深圳）有限公司（以下简称富尔达公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服（2014）深龙法民三初字第592号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。义乌小商品公司在原审中的诉讼请求为：一、被告赔偿因被告不能交付办公楼前停车场所造成的原告经济损失人民币8816095元；二、本案诉讼费由被告承担。原审法院经审理查明，2007年5月1日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订了《房地产租赁补充合同》，合同编号为深（龙）01810xx号。该合同约定由被告将位于深圳市龙岗区龙岗街道龙东社区（原康美思科技数码城）厂房六栋、对应前商铺租赁给原告用于兴办深圳市义乌小商品批发城项目使用。同时，该合同第一条第1.2款约定“经双方协商在意向书规定中甲方同意乙方的深圳市义乌小商品批发城的整体改造方案和计划并经甲方签字确认”；合同第一条第1.3款约定：“经双方协商甲方基于双方的合作关系和乙方的需要，甲方同意将厂房前面的单层商铺给予乙方拆除进行加建三层门面的改造（拆除和加建费用由乙方承担），同时免费将办公楼前面停车场和科研楼后面的体育场给予乙方作公共停车场使用”；合同第四条第4.1款约定：“乙方租用房地产的期限为15年”；合同第十二条第12.2款约定：“甲方同意将与租赁给乙方经营的房地产相邻的空闲场地改建为停车场，并允许乙方在经营期间的相关客户持乙方出具的停车证明等手续进入甲方办公楼前面和科研楼后面该场地停车（如该停车产权属甲方所有，则停车费收取办法由双方另行协商确定，但甲方承诺给予乙方优惠）”。此外，该合同对租金、违约责任等作了具体约定。合同签定后，被告将合同约定的租赁物交予原告使用。合同约定的办公楼前停车场和科研楼后体育场的空地产权人是被告，在签订涉案合同时，该两块地均系空地，未作任何建设报建。双方对上述两块用地面积未作约定。原、被告双方对办公楼前停车场是否应交付原告使用一直存在争议，原告曾于2012年诉至原审法院。该院作出（2012）深龙法民三初字第31号判决书，判决原、被告双方签订的《房地产租赁补充合同》第一条第1.3款合法有效。深圳市中级人民法院以（2012）深中法房终字第1679号民事判决书维持了该院上述判决。另查，合同第一条第1.3款中科研楼后面体育场现由原告改建成约100个停车位作为停车场使用，办公楼前面停车场中的一部分面积由被告于2011年修建了建筑物用于出租，剩余面积由被告改建成免费停车场，对外免费开放，所有车辆均可进场停放，没有收取停车费。经双方在场测量，确认办公楼前面面积为3080.16平方米。2011年，被告在办公楼前面修建565.98平方米的建筑物，用作富业批发城经营。原告为证明其损失向原审法院提交一份《深圳市龙岗区龙岗街道龙东社区（原康美思科技数码城）【深圳市义乌小商品批发城】办公楼前停车场租约期内市场租金咨询报告》，该评估报告对办公楼前停车场正常经营作出估价是，该停车场在租约期内（2007年至2022年）市场租金为人民币8816095元。原告以此评估结果向被告主张赔偿损失人民币8816095元。关于合同第一条第1.3款和第十二条第12.2款的理解和适用，原告认为上述两条款约定了被告应该将科研楼后面停车场和办公楼前面停车场都交给原告占有使用；被告认为第1.3条款和第12.2条款是有机一体的，应该结合理解，第1.3条款是一个普通条款，第12.2条款是一个特别约定条款。被告认为被告仅承诺将办公楼前空地改建成停车场给原告免费使用，被告仍拥有停车场的占有、收益、管理权利，原告客户须持其出入证进入该停车场，若后期改建成经营性停车场，对原告的收费还须进一步协商，但应该给予优惠。在本案审理过程中，原、被告双方均确认办公楼前面停车场所有权属于被告，原告认为原告方是依照合同约定的使用权人，被告认为原告享有免费停车的权利。再查，根据公安部与建设部联合颁布的《停车场建设和管理暂行规定》第四条第一款的规定，停车场的建设，必须符合城市规划和保障道路交通安全畅通的要求，其规划设计必须遵守《停车场规划设计规则（试行）》。根据《停车场规划设计规则（试行）》表二《机动车停车场设计参数》，小型汽车平行式停车所占用的单位停车面积为33.6平方米。故被告在办公楼前面停车场修建的占地为565.98平方米的建筑物占用了停车位17个（565.98÷33.6）。根据《深圳市机动车停放服务收费管理办法》附件2（实行政府指导价的停车场收费标准）中表2（实行政府指导价的社会公共类、临时类停车场收费指导标准），小车在特区外所有地区停放每天收费最高不得超过5元。原审法院认为，原、被告双方于2007年5月1日签订的深（龙）01810xx号《房地产租赁补充合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同第一条第1.3款中“同时免费将办公楼前面停车场和科研楼后面体育场给予乙方作公共停车场使用”的约定也合法有效，该院和深圳市中级人民法院对该条款的合法性通过生效判决进行了认定。合同第一条第1.3款和第十二条第12.2款属关于停车场使用问题的约定，该两条款是整个租赁合同的附随条款，是为了保证租赁合同实际履行的附随权利义务的约定，双方在履行此约定过程中，应该本着尊重合同本意和互谅互让的合作态度协商履行。本案中，办公楼前现状为停车场面积的部分由被告改建成停车场，免费供社会车辆使用，原告车辆也可进场停放，故该部分现状未剥夺原告及原告客户免费停车的权利；但被告擅自在办公楼前面停车场修建了占地面积为565.98平方米的建筑物用于出租，相应减少了17个停车位，原告及原告客户也相应减少了停车机会，被告对此应该给予赔偿。原告提供《深圳市龙岗区龙岗街道龙东社区（原康美思科技数码城）【深圳市义乌小商品批发城】办公楼前停车场租约期内市场租金咨询报告》主张其经济损失，但该份报告由原告单方委托评估，被告又不予认可，且该评估报告是以合同租赁期内该停车场市场租金的收入为结果，而现该停车场属于免费开放，报告中停车场租金收入预算并非被告的收入，也并非原告的损失，该评估报告的计算方式与实际情况不符，且将未来的损失也计算在内，原审法院不予采纳。此外，原告在本案中并未提供计算其损失的其他充分证据和计算方法，故该院酌情被告赔偿原告办公楼前停车场停车位减少的经济损失人民币126650元（以建筑物减少停车位17个，每个停车位每天5元，从2011年被告修建建筑物开始计算至本案宣判之月（2015年1月），即17×5×365×4＋17×5×30＝126650）。被告关于其虽在办公楼前停车场修建了建筑物，但在其他区域补充了更多的停车位供原告免费停车的辩解不能免除其应依照合同约定将办公楼前面的停车场提供给原告免费停车的义务，故对于被告的该点辩解，该院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第（五）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告富尔达全息科技（深圳）有限公司于本判决生效之日起五日内向原告深圳市义乌小商品批发城有限公司赔偿办公楼前停车场停车位减少的经济损失人民币126650元；二、驳回原告深圳市义乌小商品批发城有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币73513元，由原告深圳市义乌小商品批发城有限公司负担72457元，被告富尔达全息科技（深圳）有限公司负担1056元。上诉人义乌小商品公司不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：一、请求判令支持上诉人的全部诉讼请求。二、请求判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院对办公楼前停车场内“因被上诉人原因减少的停车位数量”仅以“被上诉人的违规建筑面积”予以计算是明显错误的，而应当按照“办公楼前面积能够规划设计的停车位数量”予以计算。根据公安部与建殴部联合颁布的《停车场建设和管理暂行规定》及《停车场规划设计规则（试行）》表二《机动车停车场设计参数》，每个小型汽车平行式停车所占用的单位面积为33.6平方米。在原审法院现场调查过程中，上诉人与被上诉人共同测算的办公楼前的停车场总面积为3080.16平方米，其中包括被上诉人违规修建建筑物占用的面积565.98平方米以及被上诉人修建的约十余个停车位。（见下图）原审法院直接以“565.98㎡÷33.6㎡”得出17个停车位，认为办公楼前的停车位数量仅仅是因为被上诉人违规建筑面积而减少，认为仅仅减少了17个停车位是完全错误的。根据上诉人与被上诉人之间《房地产租赁补充合同》［合同编号：深（龙）01810xx号］第一条第1.3款的约定，办公楼前的停车场与科研楼后而的体育场均是给予上诉人作为停车场使用的。被上诉人早已经将科研楼后面的体育场交付上诉人作为停车场使用，但是被上诉人却一直没有按照合同约定将办公楼前的停车场全部交付上诉人使用，当时交付的极小一部分面积也被被上诉人通过暴力手段强行收回了。从双方约定的合同目的来看，办公楼前的场地跟科研楼后面的体育场一样，自始至终都是要作为停车场使用的，应当按照停车场进行设计规划。则办公楼前的场地能够规划的停车位数量理应当按照总面积3080.16平方米予以测算，而不应仅仅按照违规建筑的面积计算。二、办公楼前面的停车场由被上诉人实际控制，上诉人无法按照合同约定自由使用该停车场，严重侵犯了上诉人的使用权。首先，在原审法院现场调查过程中，已经确认被上诉人在办公楼停车场前没置了保安亭，由被上诉人及其关联公司管理该停车场的车辆进出（见上诉人新提交的证据一）。其次，办公楼前被上诉人违规占用的565.98平方米，正是被被上诉人建造了富业商品批发城（见上诉人新提交的证据一）。从常人角度看，富业商品批发城就在该停车场旁边，并且办公楼前场地的违规建筑也正是富业商品批发城，该建筑与该场地同为一体（见上诉人提交的新证据一），正常人都会以为这个停车场是富业商品批发城的停车场，而不会以为是上诉人可以随便使用的停车场。并且在百度地图、搜狗地图等常用地图软件中，均显示该停车场为“富业商场停车场”（见上诉人提交的新证据二、三、七）。综上，被上诉人对于该停车场的保安亭设置以及富业商品批发城的标志足以使他人认定该停车场是为富业商品批发城所使用，而不是上诉人，来上诉人处的客人自然也不可能把车辆停放在该停车场内。此已经严重违反了上诉人与被上诉人之间关于停车场使用的约定，严重违反了“办公楼前停车场和科研楼后的停车场一样应当一并交由上诉人自由使用”的合同目的。故原审法院在原审判决第9-10页认为“办公楼前停车场现状并未剥夺上诉人及上诉人客户停车的权利”，明显与事实不符。三、原审法院对“因被上诉人未按照合同约定交付办公楼前停车场所给上诉人造成的经济损失”的计算方式和计算结果存在错误。首先，由于停车场被被上诉人控制，上诉人根本无法自由使用该停车场，上诉人的合同目的无法实现，则上诉人的损失理应按照“办公楼前场地的面积3080.16平方米”测算。其次，经济损失的计算起点不应是被上让人修建违规建筑物之时，而应是上诉人与被上诉人在合同中明确约定的本应由被上诉人交付上诉人办公楼前停车场之日，即2007年5月l5日。原审法院以被上诉人修建违规建筑物的时间作为计算上诉人经济损失的起点，明显错误。第三，原审法院关于被上诉人赔偿上诉人减少的经济损失仅计算至本案宣判之月，那么在此之后产生的经济损失如何计算？原审法院并没有给出任何处理意见。上诉人与被上诉人约定的租赁期限为2007年5月15日至2022年5月14日，被上诉人建造的建筑物不会被拆除，而该停车场实际被被上诉人控制，其根本不可能将停车场交付给上诉人使用。并且在原审法院现场调查过程中，被上诉人员工正在扩建办公楼，已经占据了办公楼前场地的大部分面积，该大部分面积根本不能够再作为停车场使用（见上诉人新提交的证据四、五）。可以预判，上诉人无法正常使用该停车场的损失将持续至租赁期结束，因此，上诉人损失的计算截止点应当是2022年5月14日。四、上诉人的损失不仅包括被上诉人未交付办公楼前的停车场给上诉人造成的停车收入损失，还包括上诉人因停车位不足不得已给予商户的租金优惠（见原审中上诉人提交的上诉人与冯永德、曾文、郭豪武、卢刚等商户签订的租赁合同）以及因停车位不足导致客流量减少所产生（见原审中上诉人提交的向龙岗街道办请示增加临时停车位的请示以及上诉人新提交的l据六）的经营损失，但原审法院并未予以查明。综上，原审法院认定事实不清，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。上诉人富尔达公司不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第592号判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；二、本案一、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，被上诉人停车权利并未受损。1、本案中《房地产租赁补充合同》在签订前，上诉人与被上诉人就深圳市义乌小商品批发城的整体改造计划方案已达成共识，小商品城的整体规划包括一期和二期的所有房地产，正是基于整打包出租及开发一、二期物业的共识作为前提，上诉人未区分所涉房地产的使用权，在签订一期租赁合同时，同意将二期房地产范围内的办公楼前面停车场给被上诉人作公共停车场使用。其后，二期租赁合同解除，合同签订的前提和基础己不复存在，且由于二期物业仅有办公楼前面停车场作为配备停车场，上诉人将该停车场收回完全符合公平原则，符合停车场规划建设等相关规定。2、根据《房地产租赁补充合同》的约定，上诉人的合同义务为将办公楼前的空地作为停车场供被上诉人及其客户免费使用，在上诉人将办公楼前空地改建为停车场供社会车辆使用后，被上诉人及其客户亦可免费使用，并未剥夺被上诉人及其客户的停车权利。另，上诉人虽因规划的需要，占用了停车场前565.98㎡（可开发17个停车位）空地，但上诉人在与涉案停车场同属一停车场的其他位置另行开发了75个停车位，大大超过了占用部分的停车位数，且新增的停车位亦对外开放，被上诉人及其客户均可前往新增停车位停车，并不影响被上诉人及其客户停车。二、被上诉人无权对涉案停车场进行经营管理及收费，且其亦未提供证据材料证明损失，一审判决违反“谁主张谁举证”的诉讼原则，错误以收费标准计算被上诉人的经济损失，显然违反法律规定。1、根据《房地产租赁补充合同》第12.2条的约定，上诉人仅承诺被上诉人在经营期间的相关客户持其出具的停车证明等手续进入该场地停车，由此可见，场地的占有、管理权应由上诉人享有；并且，根据该约定，如上诉人将场地改建成经营性停车场，按照《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》等相关法律法规及“谁投资谁收益”之原则，由上诉人向被上诉人优惠收取停车费（上诉人已取得该停车场的经营性停车场许可证，但目前仍免费向社会开放）。故，不论是空地还是改建后的经营性停车场，其占有、管理权都属于上诉人享有，被上诉人不是该停车场的管理权人，无权对其进行经营管理、收费。2、被上诉人并未举证证明其停车权利受到任何不利影响，也未举证证明因停车问题而影响其经营，更没有提供任何证据证明其因目前停车场的现状管理遭到了何种损失，根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的举证规则，被上诉人应承担举证不能的责任。3、如前述，被上诉人无权对涉案停车场进行经营管理及收费，更不存在损失，但一审判决在毫无依据及标准的情况下，以停车收费损失计算被上诉人的经济损失，并恣意认定损失期限，明显违法。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，错误判决上诉人赔偿被上诉人办公楼前停车场车位减少造成的经济损失126650元。为维护上诉人的合法权益，特提出上诉，请二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。在本案二审中，上诉人义乌小商品公司提供了所谓新的证据《停车场现状图》及《停车场现状示意图》，以此证明上诉人富尔达公司在案涉停车场新建了商铺和座位，上诉人富尔达公司对该证据的真实性不予确认。本院认为，两上诉人双方于2007年5月1日签订的深（龙）01810xx号《房地产租赁补充合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同第一条第1.3款中“同时免费将办公楼前面停车场和科研楼后面体育场给予乙方作公共停车场使用”的约定也合法有效，合同第一条第1.3款和第十二条第12.2款属关于停车场使用问题的约定，该两条款是整个租赁合同的附随条款，是为了保证租赁合同实际履行的附随权利义务的约定，双方在履行此约定过程中，应该本着尊重合同本意和互谅互让的合作态度协商履行。本案中，办公楼前现状为停车场面积的部分由富尔达公司改建成停车场，免费供社会车辆使用，义乌小商品公司车辆也可进场停放，故该部分现状未剥夺义乌小商品公司及其客户免费停车的权利；但富尔达公司擅自在办公楼前面停车场修建了占地面积为565.98平方米的建筑物用于出租，相应减少了17个停车位，义乌小商品公司及其客户也相应减少了停车机会，富尔达公司对此应该给予赔偿。原审法院酌情判令富尔达公司赔偿义乌小商品公司办公楼前停车场停车位减少的经济损失人民币126650元（以建筑物减少停车位17个，每个停车位每天5元，从2011年富尔达公司修建建筑物开始计算至本案宣判之月（2015年1月），即17×5×365×4＋17×5×30＝126650），并无不当。义乌小商品公司上诉称富尔达公司应按整个停车场面积来计算经济损失，理由不充分，本院不予支持。关于赔偿经济损失的时间起算点和截止点问题，由于义乌小商品公司单方提出的计算损失被原审法院否定，其在本案中又未能提供计算其损失的其他充分证据和计算方法，原审判决酌定从富尔达公司修建建筑物开始计算至本案一审宣判之日止亦无不当。一审宣判之日后如仍有损失，义乌小商品公司可另循途径解决。关于义乌小商品公司主张富尔达公司在案涉停车场新建商铺及座位的问题，因义乌小品公司主张的该事实发生在原审判决宣判之后，原审判决对此并未审理，本院亦不予审查，义乌小商品公司亦可另循途径解决。富尔达公司关于其虽在办公楼前停车场修建了建筑物，但在其他区域补充了更多的停车位供义乌小商品公司免费停车的辩解不能免除其应依照合同约定将办公楼前面的停车场提供给义乌小商品公司免费停车的义务，故对于富尔达公司的该点上诉主张，原审法院不予采信，并无不当。综上所述，上诉人深圳市义乌小商品批发城有限公司与上诉人富尔达全息科技（深圳）有限公司的上诉事实与理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人深圳市义乌小商品批发城有限公司负担72457元，上诉人富尔达全息科技（深圳）有限公司负担1056元负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 作 洲审 判 员 柯 云 宗代理审判员 吴 春 泷二〇一五年七月二十二日书 记 员 廖冉冉（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：