（2015）钦北民初字第946号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-08-13
案件名称
广西天蓝物业服务有限公司与孔哲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
钦州市钦北区人民法院
所属地区
钦州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西天蓝物业服务有限公司,孔哲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院民 事 判 决 书（2015）钦北民初字第946号原告广西天蓝物业服务有限公司，住所地南宁市滨湖路55号南湖国际广场1号楼二十一层1单元2103室。法定代表人黄乾，该公司总经理。委托代理人刘茂华，北京大成（南宁）律师事务所律师。被告孔哲。原告广西天蓝物业服务有限公司与被告孔哲物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月22日受理后，依法由审判员邱瑛淇适用简易程序于2015年6月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘茂华到庭参加诉讼，被告孔哲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广西天蓝物业服务有限公司诉称，2008年2月29日，原告与广西双鹏置业有限公司签订《钦州市阳光丽城物业管理委托服务合同》，约定由原告对钦州市阳光丽城小区进行物业管理服务。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告自2013年1月1日至2015年3月31日（27个月）没有按照约定交纳相关物业管理服务费用，为此，特诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠原告的物业管理服务费1046.81元、专项维修资金205.42元、生活垃圾费189元、电梯维护费1485元、水费及公摊1483.1元，合计4409.32元（自2013年1月1日计至2015年3月31日）；2、被告向原告支付违约金3710元（自2013年1月6日起至判决付款之日起，每日按拖欠物业管理服务费的3‰计算，暂计至2015年4月6日，以后另计）。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1.原告营业执照、组织机构代码证、资质证书，证明原告具有合法的物业管理服务主体资格；证据2.钦州市阳光丽城物业管理委托服务合同，证明原告对被告所在小区进行物业管理服务的依据及物业服务合同内容；证据3.商品房买卖合同，证明被告的房屋在原告服务的小区内，以及被告的商品房情况；证据4.催款通知书，证明原告向被告书面催收物业费及被告尚欠原告物业费的情况；证据5.钦市价格（2008）46号、钦市价格（2013）32号文件，证明原告对被告的物业进行管理服务收费的合法依据；证据6.水费及公摊费用说明及明细，证明被告自2011年11月至2015年3月31日所欠的水费及公摊费用。被告孔哲不作答辩，也没有向本院提交证据。本案证据经开庭质证，本院认证如下：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据来源合法、相互印证、与本案相关联，本院予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2007年5月7日，被告孔哲与广西双鹏置业有限公司一份《商品房买卖合同》，购买阳光丽城19层17号房，该商品房建筑面积56.28平方米。2008年2月29日，原告（乙方）与广西双鹏置业有限公司（甲方）签订了《钦州市阳光丽城物业管理委托服务合同》，约定由原告对钦州市阳光丽城小区提供物业管理服务。合同约定：本物业区域对业主提供物业服务收费按物价部门审批的收费标准由乙方按包干制方式执行；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；乙方向物业业主或使用人收取城市生活垃圾清运费用（该费用属物业管理企业代收行为，需移交市政管理部门）；各项物业服务费用（物业服务费、电梯维护保养及年检费、垃圾清运费、维修资金等）以半年为周期交纳，业主或物业使用人应在下半年首月5日前履行交纳义务，遇节假日顺延；乙方向业主和物业使用人收取的水、电费用项目：在管理过程中公用水电费分摊原则为：据实分摊；乙方向住宅、商业办公等物业的业主代为收取专项维修资金；业务或物业使用人违反合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日加收欠交金额3‰的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告进驻阳光丽城提供物业管理服务。另查明，2008年6月30日印发的钦市价格（2008）46号文件批复规定：“阳光丽城住宅部分物业服务综合服务费（含公共环境清洁卫生费、绿化养护费、治安秩序维护费、公共设施、设备维护费等）按业主的建筑面积收取，具体标准为：住宅每月每平方米0.65元；住宅电梯维护费收费标准为每户每月25元（含电梯公摊电费）。以上批复从发文之日起执行。”2013年6月6日的钦市价格（2013）32号文件规定：“阳光丽城小区住宅部分物业服务综合服务费（含公共环境清洁卫生费、绿化养护费、治安秩序维护费、公共设施、设备维护费等）按业主的建筑面积收取，具体标准为：住宅每月每平方米0.7元；住宅电梯维护费收费标准为每户每月35元。以上批复从发文之日起执行。”自2013年1月1日起，被告不再交纳各项物业服务费用，截至2015年3月31日止，欠缴物业管理服务费1046.81元、专项维修资金205.42元、电梯维护费1485元、生活垃圾清运费189元（因自2013年4月1日起随水费征收，故计至2013年3月31日）、水费及水电公摊1483.1元，以上费用合计4409.32元。原告于2015年4月22日向本院起诉，提出上述诉讼请求。本院认为，原告与广西双鹏置业有限公司签订的《钦州市阳光丽城物业管理委托服务合同》，实质是前期物业服务合同，合同内容不违反法律规定，合同合法有效，对业主具有约束力。合同签订后，原告已为“阳光丽城”小区提供物业管理服务，被告作为“阳光丽城”19层17号房的业主，应按合同的约定，按时交纳物业服务费、专项维修资金、生活垃圾清运费、电梯维护费、水电费及公摊水电费等费用。因此，原告请求被告支付2011年1月1日至2015年3月31日的物业服务费用4409.32元（其中物业管理服务费1046.81元、专项维修资金205.42元、电梯维护费1485元、生活垃圾清运费189元、水费及水电公摊费用1483.1元），本院予以支持。被告应按合同约定以半年为周期交纳，即应在下半年首月5日前履行交纳义务，被告不按时支付，构成违约，应承担违约责任，但原告请求按日3‰支付违约金过高，根据违约金以守约方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院从公平原则予以衡量，酌定违约金以每半年应交纳的物业服务费用为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率的四倍从2013年1月6日分段计算至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告孔哲给付原告广西天蓝物业服务有限公司自2013年1月1日至2015年3月31日的物业服务费用4409.32元（其中物业管理服务费1046.81元、专项维修资金205.42元、生活垃圾清运费189元、电梯维护费1485元、水费及水电公摊1483.1元；二、被告孔哲给付原告广西天蓝物业服务有限公司违约金，违约金以每半年应交纳的物业服务费用为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率的四倍从2013年1月6日分段计算至付清之日止。案件受理费50元，减半收取25元，由被告孔哲负担。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。审判员 邱瑛淇二〇一五年七月二十二日书记员 邹超鹏附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务合同签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自