（2015）安贾民初字第1637号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-08-25
案件名称
张啟德与潍坊卓信实业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
安丘市人民法院
所属地区
安丘市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张啟德,潍坊卓信实业集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款
全文
山东省安丘市人民法院民 事 判 决 书（2015）安贾民初字第1637号原告张啟德。委托代理人刘建军。被告潍坊卓信实业集团有限公司。法定代表人臧伟强。委托代理人李光富。原告张啟德诉被告潍坊卓信实业集团有限公司（以下简称：“潍坊卓信公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张啟德的委托代理人刘建军，被告潍坊卓信公司的委托代理人李光富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张啟德诉称，2010年11月12日、19日，原告购买潍坊卓信公司安丘分公司开发的，位于安丘市XX的XX大厦X层XXX室和X层XX室两套房屋，并付清全款。2012年11月12日、19日，原告与潍坊卓信公司安丘分公司签订《房屋租赁协议书》一份，协议约定潍坊卓信公司安丘分公司租赁原告位于XX的XX大厦X层XX室和X层XX室，租赁期限自2011年10月1日至2017年10月1日，租赁费每半年支付一次，710室房屋租赁费第一年、第二年25099元，第三年、第四年32270元，第五年、第六年39441元。823室房屋租赁费第一年、第二年16188元，第三年、第四年租赁费20813元，第五年、第六年25438元。并约定如被告违约就向原告支付租赁费的双倍违约金。被告租赁原告房屋后，仅支付第一年、第二年租赁费。其余租赁费原告多次追要，被告总是百般推诿至今不支付。原告为维护自己的合法权益，向贵院提起诉讼，请求依法判令被告立即支付租赁费39812.25元并支付违约金79624.5元，本案的诉讼费用由被告承担。被告潍坊卓信公司辩称，原告所述签订的房屋租赁合同并实际租赁房屋，支付了第1、2年的租赁费属实。租赁费已经付至2013年12月底，现欠付的租赁费是2014年12月底以前的，数额为26541.5元。原告要求支付一年半的租赁费没有事实依据，因双方签订的租赁协议第5条第一项约定租赁费的支付时间为每年的6月底和12月底，现在距6月底还有一段时间，原告要求被告支付该段时间的租赁费与约定不符，被告不同意支付。双方约定的违约金过高，被告企业经营困难，依据法律规定申请对约定的违约金予以调整，按照银行同期贷款利率支付违约金。经审理查明，2012年11月12日、19日，原告张啟德与潍坊卓信公司安丘分公司签订《房屋租赁协议书》一份，协议约定潍坊卓信公司安丘分公司租赁原告位于XX路的XX大厦7层XX室和8层XX室，租赁期限自2011年10月1日至2017年10月1日，租赁费每半年支付一次，710室房屋租赁费第一年、第二年25099元，第三年、第四年32270元，第五年、第六年39441元。823室房屋租赁费第一年、第二年16188元，第三年、第四年租赁费20813元，第五年、第六年25438元。《房屋租赁协议书》第十二条约定，在租赁期间，潍坊卓信公司安丘分公司若长期拖欠原告各项费用，原告有权终止合同，收回房屋，潍坊卓信公司安丘分公司应向原告支付合同期内租赁费的双倍作为违约金。《房屋租赁协议书》签订后，原告依约向潍坊卓信公司安丘分公司交付房屋，潍坊卓信公司安丘分公司已支付原告第一年、第二年的租赁费，尚欠原告第三年及第四年上半年租赁费共计39812.25元。原告向被告潍坊卓信公司催要未果，遂于2015年5月7日诉来本院，形成纠纷。另查明，潍坊卓信公司安丘分公司系被告潍坊卓信公司依法登记设立的分公司。上述事实，有原告陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、《房屋租赁协议书》、及本院的庭审笔录在案证实，事实清楚，足以认定。本院认为，原告张啟德与潍坊卓信公司安丘分公司签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，对该协议本院依法予以确认。《房屋租赁协议书》签订后，原告依约向被告卓信公司安丘分公司交付房屋，全面履行了合同义务。该租赁协议明确约定了租赁费的数额、支付方式及违约责任，潍坊卓信公司安丘分公司未按协议约定按时足额支付原告租赁费，依合同约定应支付拖欠原告的租赁费并承担违约责任。根据我国《公司法》的相关规定，分公司是不具备独立法人主体的分支机构，不能独立承担法律责任，经营活动中的民事责任由总公司承担，原告要求被告潍坊卓信公司支付租赁费及违约金，符合法律规定，依法应予支持。被告辩称原告按合同约定主张的违约金过高，要求予以调整，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但违约金的约定过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。故被告要求调整违约金的请求，本院予以准许，根据本案的具体情况，本院酌定违约金以被告所欠租金金额的30%为宜，即11943.68元（39812.25元×30%）。根据合同约定的交款时间，结合房屋租赁合同租赁费的交付习惯，承租方应先交纳房租，再使用房屋，可以认定被告未依合同约定交纳2015年上半年的租赁费，被告辩称2015年上半年的租赁费未到交纳时间，本院不予采信。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下：一、被告潍坊卓信实业集团有限公司支付原告张啟德房屋租赁费39812.25元、违约金11943.68元，共计51755.93元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2688元，由原告张啟德负担1594元，由被告潍坊卓信实业集团有限公司负担1094元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长 张学福人民陪审员 马同祥人民陪审员 凌兰香二〇一五年七月二十二日书 记 员 赵淑臻 关注公众号“”