（2015）苏中民终字第02994号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-10-08
案件名称
季洁、项毅军等与北京信和物业管理有限责任公司、北京信和物业管理有限责任公司昆山分公司建筑物区分所有权纠纷二审民事裁定书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
季洁,项毅军,臧健,孙玉明,北京信和物业管理有限责任公司,北京信和物业管理有限责任公司昆山分公司
案由
建筑物区分所有权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十条，第七十六条第一款；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）苏中民终字第02994号上诉人（原审原告）季洁。委托代理人刘斌，江苏维世德（昆山）律师事务所律师。上诉人（原审原告）项毅军。委托代理人刘斌，江苏维世德（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京信和物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区北四环中路8号汇园公寓K座6门212室。法定代表人郭文芝。委托代理人夏卫，江苏力信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京信和物业管理有限责任公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市开发区前进东路579号1905室。负责人张润华。委托代理人夏卫，江苏力信律师事务所律师。原审原告臧健。原审原告孙玉明。上诉人季洁、项毅军因与被上诉人北京信和物业管理有限责任公司（以下简称信和物业公司）、北京信和物业管理有限责任公司昆山分公司（以下简称信和物业昆山分公司）及原审原告臧健、孙玉明建筑物区分所有权纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第00130号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2015年6月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。二审经审理查明，臧健、孙玉明、季洁、项毅军为昆山市阳光水世界小区（以下简称涉案小区）业主。2014年7月8日，信和物业公司与涉案小区开发商昆山紫元房地产开发有限公司签订《昆山市前期物业管理委托合同》，目前涉案小区由信和物业昆山分公司提供物业服务。涉案小区尚未成立业主委员会。因信和物业昆山分公司在涉案小区部分公共道路上施划车位并出租，臧健、孙玉明、季洁、项毅军认为该行为侵占小区共有部分，引发本案纠纷。以上事实，由房屋所有权属信息、《昆山市前期物业管理委托合同》及当事人陈述予以证明。原审原告臧健、孙玉明、季洁、项毅军的诉讼请求为：1、信和物业公司、信和物业昆山分公司停止侵权行为，恢复公共区域原状；2、本案诉讼费由信和物业公司、信和物业昆山分公司承担。原审法院认为：建筑区划内的道路等公共区域属于全体业主共有，信和物业公司、信和物业昆山分公司在小区道路等公共区域上规划车位的行为涉及小区全体业主的利益，其如何使用应由全体业主决定，故臧健、孙玉明、季洁、项毅军原告主体不适格。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条、第七十四条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，原审法院裁定：驳回臧健、孙玉明、季洁、项毅军的起诉。案件受理费80元，臧健、孙玉明、季洁、项毅军已预缴，原审法院予以退还。上诉人季洁、项毅军不服上述民事裁定，向本院提起上诉称：一审裁定否定了业主的共有权利，违反法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，法律明文赋予业主作为共有权利人对于侵占共有部分的违法行为诉讼的权利。信和物业昆山分公司在业主共有的公共道路上划分车位，擅自处分全体业主的利益，涉及上诉人的共有权利，自然也侵犯了上诉人的利益，上诉人为保护自身权益提出的诉讼要求完全正当合理。侵权的事实客观存在，法院应当及时解决纠纷。上诉人所在的阳光水世界小区2000余户住户，因种种原因一直无法成立业主委员会，这种情况还将持续很久，如果业主的诉讼主体资格被否定，业主在以后的时间里都无法保护自己的利益。综上，一审裁定适用法律错误，说理缺乏逻辑，请求二审法院依法撤销原审裁定，发回重审或直接改判，一、二审诉讼费用由信和物业公司、信和物业昆山分公司负担。被上诉人信和物业公司、信和物业昆山分公司辩称：一审裁定事实清楚，适用法律正确，因信和物业昆山分公司在小区公共区域上规划车位，涉及到小区全体业主的利益，该权利的行使应由业主委员会或全体业主共同决定，所以对上诉人的上诉应驳回，维持原裁定。原审原告臧健、孙玉明书面陈述：不服原审裁定，因上诉时本人不在昆山，无法在民事上诉状上签字，才放弃上诉。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，业主对建筑物内住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，本案涉及的小区公共道路应属小区业主共同使用。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，对共有部分的处分应当认定为《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”，需由业主共同决定，决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。臧健、孙玉明、季洁、项毅军虽为小区业主，但其诉讼请求系必须由业主共同决定的事项，在无法证明臧健、孙玉明、季洁、项毅军的诉求意愿代表小区多数业主意志的情况下，其采用个人名义提起诉讼于法无据。综上，原审裁定认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 王稚群审 判 员 叶 刚代理审判员 郭 锐二〇一五年七月二十二日书 记 员 张维雯