（2015）锡民终字第01510号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-10-16
案件名称
苏州悦华置合物业服务有限公司与盛殷华物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
盛殷华,苏州悦华置合物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民终字第01510号上诉人（原审被告）盛殷华。被上诉人（原审原告）苏州悦华置合物业服务有限公司，住所地苏州市姑苏区解放东路桐泾商务广场402室。法定代表人彭轶，该公司总经理。委托代理人刘翼，江苏姑苏律师事务所律师。上诉人盛殷华因与被上诉人苏州悦华置合物业服务有限公司（以下简称悦华置合公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2014）锡滨民初字第02159号民事判决向本院提起上诉，本院于2015年6月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。悦华置合公司一审诉称：其是对无锡市滨湖区佳诚国际大厦进行物业管理的物业服务企业。其与大厦2166-2幢804室业主盛殷华亦签订了《前期物业服务协议》，对收费标准、违约滞纳金比例、诉讼律师费的负担进行了约定。其已履行了管理、服务义务，现盛殷华对2012年5月1日至2014年8月31日期间的物业服务费16279.2元至今未交纳。请求判令：盛殷华立即支付欠交的物业服务费16279.2元，并以欠交天数（自2012年5月1日起至起诉日）按本金的万分之五支付滞纳金7197元，承担因诉讼产生的律师费3500元。盛殷华一审辩称：1、对欠缴的期限、金额16279.2元的事实无异议；2、对《前期物业服务委托合同》、《前期物业服务协议》无异议。3、对已发生的聘请律师合同、支出律师费3500元的真实性无异议。4、其物业曾用于出租，在其出租期间，同一楼层第三方业主封堵房门后没有恢复墙面涂料，又张贴“办事处”等字牌造成楼层公共部位脏、乱，影响出租环境，其要求悦华置合公司督促相关业主改正，但悦华置合公司未进行劝阻、制止，其认为服务、管理没有到位。5、其物业在2011年6月向他人出租前未居住使用，是空置的，悦华置合公司曾按7折向其收费，其出租一年至2012年5月后解租，后房屋又未居住使用，故悦华置合公司对2012年5月后的物业服务费仍应当按7折收费，现悦华置合公司要求全额收费，数额过高。6、不同意交纳滞纳金。原审法院审理查明：2008年4月23日，华锐置业公司无锡华锐置业有限公司（以下简称华锐置业公司）选聘依法登记的物业服务企业悦华置合公司对无锡市滨湖区佳诚国际大厦进行前期物业管理。双方签订《前期物业服务委托合同》，约定：悦华置合公司提供物业服务内容为房屋共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施及其运行的维护和管理，公共绿化的养护和管理，公共场地、建筑物共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通、车辆停放、公共安全秩序等事项的管理，其中共享楼道保洁按《省标》五级执行。由业主按其物业所有权证登记建设面积向悦华置合公司交纳物业服务费。商务公寓房屋的标准为每月每平方米收取物业服务费3.8元，自华锐置业公司通知业主入伙之日的次月1日开始计算，入伙之日起至月底物业服务费由华锐置业公司承担。如业主未入伙或未入住期间的物业服务费由业主全额承担。业主逾期交纳的，自逾期之日起按欠交数每日千分之三交纳滞纳金，欠费的，悦华置合公司可采取法律诉讼，败诉方承担胜诉方全部诉讼费用。华锐置业公司与物业买受人签订的房屋销售合同应当包含合同约定的主要内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对合同内容的承诺。2010年7月3日，业主盛殷华登记入住该大厦2166-2幢804室，建筑面积153平方米。同日，盛殷华与悦华置合公司签订《前期物业服务协议》，约定：悦华置合公司应提供物业服务的内容为房屋共用部位的维修、养护和管理，共用设施及其运行的维护和管理，公共绿地的养护和管理，建筑物共用部位的清洁卫生等服务，共享楼道保洁按《省标》五级执行。自业主入伙之日的次月1日开始计算物业服务费（每月每平方米3.8元），入伙之日起至月底物业服务费由华锐置业公司承担。业主应每半年交纳一次，如业主未入伙或未入住期间的物业服务费由业主全额承担。业主逾期交纳的，自逾期之日起每日按欠交数的万分之五交纳滞纳金。业主欠费，悦华置合公司可采取收取滞纳金、法律诉讼等措施，胜诉方的律师费、诉讼费由败诉方承担。业主应正确处理物业的排水、通行、卫生、环保等相邻关系，不得侵害他人权益，造成侵害的，行为人应承担民事责任。《前期物业服务协议》签订后，悦华置合公司提供了相应的物业管理、服务，盛殷华按标准金额的70%交纳了2010年7月至2011年6月30日间的物业服务费。2011年7月1日至2012年4月30日盛殷华将该物业出租给第三方使用，期间，承租人按标准金额的全额向悦华置合公司交纳了该期间的物业服务费。自2012年5月1日起盛殷华未再出租该物业，至2014年8月30日期间，盛殷华未交纳该期间的物业服务费16279.2元。另外，盛殷华每半年应交物业服务费3488.4元。每期应交之日截止至立案之日，每期逾期的天数分别依次为856日、795日、611日、430日、246日、65日，按《前期物业服务协议》约定的每日万分之五的比例，每期逾期交纳的滞纳金依次为497元、1386元、1065元、750元、429元、38元，共计4165元。上述期间，同楼层相邻的第三方业主在与该物业相邻的公共过道张贴了“XXX安全技术有限公司无锡办事处”字牌，封堵了房门，封堵的墙面水泥裸露，未恢复墙面原涂层。悦华置合公司对该现状未作有效规劝、制止。上述事实，有前期物业服务委托合同、前期物业服务协议、业主入住登记表、物业服务费收费发票、催交律师函、律师合同、律师代理费发票，物业服务费收费发票、租赁合同、现场照片以及双方当事人的陈述等证据在卷证实。一审中，悦华置合公司称：其没有收到盛殷华因空置物业而要求打折的通知或申请。盛殷华称：虽然其对解除租赁协议后未再使用物业的情形未通知、未申请减免，但悦华置合公司作为管理者应当知道其未使用，如要全额收费就应当及早通知。原审法院认为：华锐置业公司与悦华置合公司签订的前期物业服务委托合同、悦华置合公司与盛殷华签订的前期物业服务协议合法有效，对悦华置合公司、盛殷华均具有法律约束力。本案中，双方对欠交物业服务费期限及金额16279.2元无异议，应予确认。当事人应全面履行合同约定的义务。悦华置合公司应依照合同约定的内容对物业作出与其收费标准相适应的管理、维护和服务，在履行义务后有权依照约定向盛殷华收取物业服务费；盛殷华作为业主应依照合同约定的期限和金额交纳物业服务费。悦华置合公司在提供服务、从事管理中，对同楼层第三方业主在使用物业过程中的违规行为未全面履行《前期物业服务协议》第三条第九项规定的制止、责令改正或报请行政主管部门依法处理等义务，存在履约瑕疵，故对盛殷华的该部分抗辩予以采纳。至于上述同楼层第三方业主的行为是否对盛殷华造成侵权，与本案不属同一关系，盛殷华作为相邻的业主可另行向侵权人主张。盛殷华以此作为不交物业服务费的理由之一，显失公平。关于盛殷华以2012年5月1日至2014年8月31日间物业未使用为由，要求按约定标准的70%计费，不予采纳。理由如下：1、双方已约定物业服务费自华锐置业公司通知业主入伙之日的次月1日开始计算，入伙之日起至月底物业服务费由华锐置业公司承担，业主未入伙或未入住期间的物业服务费由业主全额承担，故盛殷华作为业主应当知道即使物业未入住或使用亦应按全额计费的法律后果；2、本案中，盛殷华自认对未使用物业的情形事先未向悦华置合公司告知，此系盛殷华怠于处分自己的权利；3、悦华置合公司依合同约定收取物业服务费是权利，收取的行为并非其义务，而每半年主动按期交纳却是盛殷华的义务，故盛殷华以悦华置合公司未主动通知其按全额计费、主动向其收费为抗辩，于法不符。关于悦华置合公司诉请的滞纳金7197元，律师费3500元，因双方已有约定，应从约定处理。其中的滞纳金部分，经本院核算，悦华置合公司未分别按每期逾期交纳日至2014年9月3日立案日以每半年天数递减计算，属重复计算天数，故超出部分不予支持，实际应为4165元。综上，原审法院酌定对悦华置合公司诉请的物业服务费16279.2元、滞纳金4165元、律师费3500元，共计23944元，均调整为按70%支付，即物业服务费为11395元、滞纳金为2915元、律师费为2450元，共计16760元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，第一百零七条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第三十六第一款、第四十一条、第四十二条第一款、第四十六条第一款之规定，原审判决：一、盛殷华于判决生效后立即向悦华置合公司支付2012年5月1日至2014年8月31间佳诚国际大厦2166-2幢804室的物业服务费11395元；二、盛殷华于判决生效后立即向悦华置合公司支付滞纳金2915元、律师费为2450元；三、驳回悦华置合公司的其他诉讼请求。案件受理费475元，由悦华置合公司负担142元，盛殷华负担333元。盛殷华不服一审民事判决，向本院提起上诉称：其与悦华置合公司签订物业管理服务合同，但其入住以后发现悦华置合公司并没有按合同约定提供服务。其多次向悦华置合公司提出意见，但悦华置合公司工作人员口头答应却未付之行动，直至相邻房门的墙面大面积水泥裸露，房门上贴满纸条，同层业主在公共过道乱张贴，给其出租房屋造成困难，使其蒙受经济损失。悦华置合公司违约在前，迄今为止未改正。其只有采取拖延物业服务费，希望以此引起悦华置合公司对自身错误重视并改正，悦华置合公司自身管理混乱，由此造成的一切损失应由其承担，不能转嫁给业主。故其不同意支付滞纳金、律师费。请求二审法院撤销原审判决主文第二项，但对原审判决主文第一项不上诉。悦华置合公司答辩称：原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。二审审理查明事实与一审相同，本院予以确认。二审中，盛殷华称双方之间口头约定即使产生滞纳金、律师费也不向盛殷华收取，但没有证据证明。本院认为：悦华置合公司与盛殷华签订的《前期物业服务协议》合法有效，各方应当按约履行。悦华置合公司在履约过程中未尽到制止其他业主不当行为，也未报请行政主管部门依法处理，存在履行瑕疵，悦华置合公司仍履行了其他物业服务合同中约定的义务，盛殷华对此部分应给付物业服务费。因此，一审法院酌定按《前期物业服务协议》约定标准的70%确定盛殷华应给付的物业服务费金额合法有据，盛殷华对该部分判决内容亦明确表示不上诉，故该部分判决内容应予维持。《前期物业服务协议》约定了“业主逾期交纳的，自逾期之日起每日按欠交数的万分之五交纳滞纳金。业主欠费，悦华置合公司可采取收取滞纳金、法律诉讼等措施，胜诉方的律师费、诉讼费由败诉方承担”，故悦华置合公司有权以一审判决认定的物业服务费金额向盛殷华收取滞纳金，并要求盛殷华按胜诉部分占全部诉讼请求的比例承担律师费。而盛殷华称悦华置合公司口头放弃主张滞纳金、律师费的权利，但未提供证据证明，应当承担举证不能的法律后果，本院对其该项主张不予采纳。综上，盛殷华的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费68元，由盛殷华负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 冰审 判 员 贾建中代理审判员 龚 甜二〇一五年七月二十二日书 记 员 吴 赟