（2014）调民一初字第00574号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-12-28
案件名称
姜XX诉XXX村土地承包经营权纠纷的判决书
法院
调兵山市人民法院
所属地区
调兵山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜文海,调兵山市大明镇顾家房村民委员会
案由
土地承包经营权纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款
全文
辽宁省调兵山市人民法院民 事 判 决 书（2014）调民一初字第00574号原告姜文海，男，1981年10月21日生，汉族，系农民，住西丰县和隆乡阜丰村*组***号。委托代理人王贺立，辽宁鸿鹤鸣律师事务所律师。委托代理人郝亚文，女，1962年6月28日生，汉族，无职业，住调兵山市大明镇**楼*单元*号。被告调兵山市大明镇顾家房村民委员会（以下简称顾家房村），住所地调兵山市大明镇。法定代表人车佳远，系该村委会主任。委托代理人张艳，系调兵山市148法律服务所法律工作者。原告姜文海诉被告顾家房村土地承包经营权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜文海的委托代理人王贺立、郝亚文、被告顾家房村的法定代表人车佳远及委托代理人张艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜文海诉称：原、被告于2011年4月9日依法签订了《场地出租协议》，被告将位于顾家房村小刘荒地的大约五亩土地租给原告，租期五十年，租金61，000元一次性付清。协议签订后原告交付了全部租金并开始平整场地，投入了大量的人力、物力。2011年4月20日，被告向原告下发了一份通知，无正当理由要求原告停止场地建设，原告立即停止了建设活动并多次找到被告协商，但被告拒绝协商。被告已明确表示不履行合同义务致使协议无法继续履行，故要求被告：1、解除《场地出租协议》；2、判令被告返还租金61，000元；3、判令被告赔偿原告经济损失216，350元，承担违约责任216，350元，两项合计432，700元；4、承担本案诉讼费、鉴定费。被告顾家房村辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，该租赁合同无效，不应承担违约金损失。原告在多位村民阻止下强行施工，主观上是恶意，应自己承担大部分损失，我们只同意返还租金61，000元。原告姜文海为支持自己的主张提供如下证据，被告对原告提供的证据进行了质证，本院对原告提供的证据进行了认证：1、会议记录二份、分别是2011年2月25日2011年3月9日，证明被告出租的土地在出租前已经召开村民代表大会，村民已经同意出租的事实。被告顾家房村质证认为会议记录与本案无关，名头是党员村民代表大会，内容与租赁合同没有关系，不能证明该协议是经过村民代表大会的同意，出席人员23人而村民代表大会的代表是48人，没有超过半数，党员村民代表大会所以只是党员而不是村民代表。本院认为，该会议记录是小刘荒地村23名村民代表会议记录，并非顾家房村村民代表大会，虽然两村合并，但两村村务管理独立，故本院对原告的证明目的予以采信；2、《场地出租协议》一份，证明被告于2011年4月9日与原告签订了《场地出租协议》，被告将位于小刘荒地村大约5亩的土地出租给原告。被告对《场地出租协议》的真实性无异议，对证明目的提出异议，认为出租协议是原村书记付书山的个人行为与村委会没有关系，该协议没有经过村委会的同意。本院认为，将位于小刘荒地村大约5亩土地出租给原告是经村民代表会议决定的，故被告的异议不成立，本院对原告的证明目的予以采信；3、通知书一份，证明被告通知原告停止在出租场地上的一切行为，致使原告无法正常使用土地，被告以自己的行为表明已不履行义务构成违约。被告对通知的真实性无异议，但对证明目的提出异议，认为通知已经证明村委会已经通知原告，原告还自己占地，其损失是由自己造成的。本院认为，该证据具有真实性，并与本案具有关联性，本院予以采信。4、财产损失书证及收据一份，证明原告于2011年3月22日已经交付全部租金61，000元的事实。被告对收据质证无异议，本院对原告的证明目的予以采信；5、沈阳盛鸿昌运输有限公司收据一份，证明原告于2011年4月12日为修整租用的场地支付运费、装车费共计10万元的事实。被告认为沈阳盛鸿昌运输有限公司收据与原告的损失无关，不能证明其用在租用场地上；6、天成焊接收款收据一份，证明原告于2011年4月17日支出彩钢房款22，000元的事实。被告认为彩钢的证据与本案无关，不能证明原告损失情况，也不能证明彩钢用在租用场地；7、调兵山市晓明新材红砖厂收据一份，证明原告于2011年4月10日为修整租用场地支付砖款24，000元的事实。被告认为24，000元的证据与原告的损失无关，该收据就是白条不能证明原告损失情况；8、《场地出租协议》一份，证明原告因另行租用场地，于2011年5月1日至2012年4月30日租用倪燕梅饲料厂库房，支付租金45，000元的事实。被告认为《场地出租协议》也不真实，与本案无关。9、证人吴振平、刘维军、代旭升、孙学宾的证言，证明原告为平整租用的场地支付18，300元的事实。被告对证人证言的真实性提出异议，认为证人应该出庭作证，不能出庭作证不能作为证据使用。本院认为，原告姜文海平整场地的人工费、材料费和机械费已经由铁岭辽北资产评估事务所进行评估，故本院对原告提供的证据5--证据9不予确认。10、租用场地照片2张，证明：1、原告将租用场地2米深的坑填平的事实。2、证明在租用土地上有50平方米彩钢房一户的事实。3、证明在租用的场地上尚有石头和沙子的事实。被告对证据真实性无异议，对证明目的提出异议，认为该场地不能证明是沙石填的，也不能证明损失情况。彩钢房是违章建筑，不是损失。本院认为，该证据能够证明原告租用的场地不平整，场地上存有沙石及原告在租用场地上建彩钢房的事实，具有真实性，与本案具有关联性，本院对原告的证明目的予以采信；11、收据一张，证明原告在诉讼中支出评估费3，000元。被告对该证据的真实性无异议。但认为该证据与被告无关。本院认为，该证据具有真实性，并与本案具有关联性，本院予以采信。被告顾家房村为支持自己的主张提供如下证据，原告对被告提供的证据进行了质证，本院对被告提供的证据进行了认证：1、大明镇政府的证实一份，证明被告村民不同意把场地租用给原告，合同无效。原告质证认为大明镇政府出具的证实不能证明顾家房村与原告签订的合同无效，原告与被告签订的合同内容和形式是有效的，不能以村民说无效就无效。该证据恰恰证明了被告是违约行为。本院认为，该证据仅能证明被告的村民不同意把场地租用给原告，不能否定《场地出租协议》的效力，故本院对被告的证明目的不予采信；2、大明镇顾家房村情况说明一份，证明本村有代表48名。原告认为该证据无效，被告本身是案件当事人，不可以自己为自己出具证明。该证据内容不真实，村民代表产生应通过法定的程序，被告没有提交村民代表产生的法定程序的证据。因被告未能当庭提供，因此承担举证不能的责任。本院认为，该证据与本案没有关联性，本院不予采信。3、大明派出所情况说明一份，证明村民与原告发生口角，公安部门出警的事实。原告认为该证据与本案无关。本院认为，被告向本院提供的证据能够证明村民与原告发生口角，公安部门出警的事实，本院予以采信。依据原告姜文海的申请，本院依法委托铁岭辽北资产评估事务所对原告平整场地的人工费、材料费和机械费进行评估，评估结果为216，350元。原告对该证据无异议。被告对该证据提出异议，不同意评估结果。本院认为，铁岭辽北资产评估事务所是有资质的评估机构，其评估意见具有真实性、合法性，并与本案具有关联性，本院予以采信。本院依职权调取的原顾家房村委会书记付书山证实材料，证明顾家房村和小刘荒地村合并后的经济和村务管理是独立的。本院认为，原顾家房村委会书记付书山证实材料能够证明顾家房村和小刘荒地村合并后，小刘荒地村的经济和村务管理是以小组的形式独立管理，本院予以采信。经双方当事人当庭举证、质证以及陈述，本院认定以下事实：2011年2月25日，大明镇小刘荒地村召开党员、村民代表会议，会议内容为付书山继续履行顾家房村委会书记职务，并表决通过了解决学生通勤车、修建文化广场、出租土地、修路等事宜，会议邀请调兵山市大明镇政府的领导参加。2011年4月9日，原、被告签订了《场地出租协议》，被告将位于调兵山市大明镇顾家房村小刘荒地的大约5亩土地租给原告，租期50年，租金61，000元一次性付清。其中协议第三条约定：租赁期内如有一方违约，则按对方的损失进行双倍赔偿。协议签订后，原告交付了全部租金，租用铲车、钩机，用沙石、土石方等平整场地，并在租用的场地上构建彩钢房50平方米，水井1眼。2011年4月20日，被告向原告下发了一份通知，以未召开村民小组会议表决通过为由，要求原告停止在出租场地上的任何施工及与施工有关的一切行为，否则，出现一切后果被告不负责任。原告姜文海在接到通知后停止施工。铁岭辽北资产评估事务所对原告平整场地的人工费、材料费和机械费进行评估，评估结果为216，350元。原告支出评估费3，000元。被告顾家房村认为《场地出租协议》第三条约定的违约金过高，请求法院合理调整。本院认为，原告姜文海与被告顾家房村签订的《场地出租协议》合法有效，该协议对双方具有约束力，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。在协议履行11天的时候，被告顾家房村向原告姜文海发出通知，要求原告停止在出租场地上的任何施工及与施工有关的一切活动。被告向原告发出通知的行为，是明确表示解除合同，不继续履行双方签订的《场地出租协议》，是违约行为，应承担违约责任。故本院对原告姜文海的诉讼请求予以支持。原、被告在协议第三条约定的“租赁内如有一方违约，则按对方的损失进行双倍赔偿”系双方约定的违约金，被告主张违约金约定的过高，请求适当减少，本院予以支持，违约金应调整为不超过原告损失的30%为宜，即64，905元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，并经审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告姜文海与被告调兵山市大明镇顾家房村民委员会签订的《场地出租协议》；二、被告调兵山市大明镇顾家房村民委员会于本判决书生效之日起二十日内退还原告姜文海租金61，000元。原告姜文海退出租用的场地；三、被告调兵山市大明镇顾家房村民委员会于本判决书生效之日起二十日内赔偿原告姜文海经济损失216，350元，承担违约金64，905元。诉讼费8，800元、评估费3，000元（原告已预交），由被告调兵山市大明镇顾家房村民委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省调兵山市中级人民法院。审 判 长 张 涛审 判 员 刘永恒人民陪审员 毕 鹏二〇一五年七月二十二日书 记 员 高 跃附：本判决引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条【合同效力】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条【法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十三条【赔偿损失】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条【支付违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 关注微信公众号“”