（2015）虹民三（民）初字第392号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-08-27
案件名称
朱健奋、陆伟达与汪成功、汪成康等返还原物纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十九条；《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第二百三十二条，第二百三十五条，第二百三十六条
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三（民）初字第392号原告朱健奋。原告陆伟达。上列二原告的共同委托代理人凌琳，上海活石律师事务所律师。上列二原告的共同委托代理人陆恩惠，上海活石律师事务所律师。被告汪成功。被告汪成康。被告汪海莹。委托代理人汪成康（系汪海莹叔叔）。原告朱健奋、陆伟达与被告汪成功、汪成康、汪海莹返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由审判员惠力独任审判，公开开庭进行了审理。原告陆伟达及原告朱健奋、陆伟达的委托代理人凌琳，被告汪成功、汪成康及被告汪海莹的委托代理人汪成康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱健奋、陆伟达诉称：原告陆伟达的父亲、原告朱健奋的丈夫陆甲系本市宝安路XXX号（以下简称系争房屋）的土地使用权人和房屋所有权人。被告汪成功、汪成康的父亲、被告汪海莹的祖父汪甲于1955年10月15日向系争房屋的原土地使用权人沈甲承租系争房屋底层一间，约定租期两年，期满后双方另立契约。租赁合同签订后，汪甲携家带口入住系争房屋。租期届满后双方并未另立租赁合同，但汪甲一家仍居住其内。后沈甲将系争房屋的土地使用权转让给陆甲。陆甲同意汪甲继续租用系争房屋底层，亦未约定租赁期限。汪甲去世后，其妻钟甲继续在系争房屋底层居住使用。1992年陆甲曾向虹口法院提起诉讼，要求钟甲迁出系争房屋底层，并增加房屋租金。经法院调解，双方达成调解协议，即钟甲仍可继续租赁使用系争房屋并适当增加租金，但仍未约定租赁期限。钟甲于2013年5月去世。钟甲去世后，陆甲向法院起诉，要求汪甲和钟甲的儿子汪乙迁出系争房屋底层，返还房屋。经法院调解，双方达成调解协议，汪乙应迁出系争房屋底层，但汪乙拒绝将房屋返还给陆甲，而是将房屋钥匙交给其兄弟。2014年4月4日陆甲去世，其在系争房屋内的份额由原告陆伟达继承。目前系争房屋的所有权为两原告按份共有，系争房屋底层由本案诸被告使用。原房屋所有权人陆甲与汪甲、钟甲夫妻的租赁关系因已超过最长租赁期限二十年而终止，汪甲、钟甲夫妇亦已死亡，其子女无权继续占有、使用系争房屋底层，且被告自2011年后未再支付房屋使用费，故原告现起诉要求判令三被告向原告返还本市宝安路XXX号底层房屋并要求被告按每月1，500元的标准向原告支付房屋使用费21，000元（自2014年3月计算至2015年5月）原告为其主张提供了以下证据：1、国有土地使用证，证明系争房屋的土地使用权属于陆甲；2、上海市房地产权证，证明系争房屋所有权为两原告按份共有；3、公证书，证明陆甲已死亡，其在系争房屋内的所有权份额由原告陆伟达继承；4、租赁契约，证明租期为二年；5、（92）虹法民字第1970号民事调解书，证明1992年陆甲同意钟甲继续租用系争房屋并调整了房租；6、（2013）虹民三（民）初字第2518号民事调解书，证明汪乙同意迁出系争房屋底层；7、汪成功的离婚协议，证明协议中没有提到房屋事项；8，邻居证明，证明汪乙及家属居住在系争房屋内。被告汪成功、汪成康、汪海莹辩称：同意支付租金，不同意返还房屋。被告一家在1955年左右搬入系争房屋，那时上下两层都由被告家居住。当时房屋属于沈甲，是被告汪成功、汪成康的父亲汪甲向沈甲租赁的，租赁契约的租期是两年，但在租期届满后被告一家仍继续居住，其间曾经法院诉讼调解过。被告房租一直支付到2009年10月，最后房租是按每月50元标准支付的，哪一年涨到50元现记不清了。房租从2009年10月开始没有支付，因为维修房屋汪乙支付了两千多元，故原告同意房租从维修房屋的费用中扣除。汪乙具体支付金额被告不清楚，但自维修房屋后就没有再支付过房租。现同意从2014年3月起补付房租，但支付标准不同意原告的意见，要求按原调解书所规定的最高月租金29.80元支付，因为每月50元的房租只是双方的口头约定。以前的房租都是汪乙和钟甲支付的，系争房屋原是钟甲居住的，由汪乙照顾其生活。钟甲去世后汪乙居住在系争房屋内。被告三人的户籍都在系争房屋内，目前房屋实际是由汪乙和汪海莹居住。底层原有面积18平方米，之后被告曾扩建过。汪成功、汪成康均已离婚，名下无其他房屋可居住。汪海莹未婚，名下亦无其他房产。汪成功现在打工处居住，汪成康则居住在朋友家。被告为其主张提供了以下证据：1、汪成康的离婚协议，证明汪成康现名下无房；2、系争房屋户口簿，证明三被告户口在系争房屋内。经审理查明：原告朱健奋、陆伟达系母子关系，两原告为系争房屋按份共有产权人，其中朱健奋占二分之一份额，陆伟达占二分之一份额。该房屋土地使用权人为陆甲，陆甲系原告朱健奋丈夫、原告陆伟达父亲。上海市宝安路XXX号全幢房屋面积为34.10平方米，该房屋建筑类型为旧式里弄。被告汪成功、汪成康及汪乙系兄弟关系，被告汪海莹系汪乙之女，系被告汪成功、汪成康侄女，三被告户籍现在系争房屋内。1955年10月15日，被告汪成功、汪成康之父汪甲与沈甲订立租赁契约，约定将上海市宝安路XXX号房屋租给汪甲，每月租金7元，租期两年，期满后双方另立契约。契约期满后双方没有另立契约，但被告一家仍在系争房屋继续居住。嗣后，沈甲将系争房屋的土地使用权转让给陆甲，陆甲也未与被告方约定具体租赁期限，但同意被告方继续租用系争房屋底层。汪甲去世后，陆甲曾于1992年向本院起诉要求汪甲之妻钟甲迁出系争房屋底层并增加租金，经法院调解，双方达成协议，陆甲不再坚持迁让的诉请，并商定自1992年10月至1993年9月钟甲每月给付陆甲租金8元，从1993年10月起每年增加月租金2元，至月租29.68元止。钟甲去世后，陆甲又向本院起诉，要求汪甲与钟甲之子汪乙迁出系争房屋底层。后经调解，双方达成协议，即汪乙应在2014年3月1日前携其物品从系争房屋底层迁出，迁至本市彭浦新村25号105室。因三被告的户籍仍在系争房屋，且2009年10月后被告未再支付房租，故现原告起诉来院，要求判如所请。另查明，被告汪成功于2005年5月31日登记离婚，离婚协议书中未提及房屋事项。被告汪成康在2006年9月27日登记离婚，离婚协议书中对房屋和户口处理问题的表述为：离婚后，若有涉及公有房屋租赁户名变更、分立、动迁和户口迁移、户主变更、户口分户等事项，均由双方依照法律法规政策文件的规定向有关部门办理申请手续。审理中，原告表示系争房屋底层目前仍为汪乙居住，被告汪海莹也来居住，被告汪成功、汪成康不在内居住。以前的房屋使用费是汪乙支付的，2006左右年因可能动迁故其和汪乙协商将月租金提升至50元。汪乙支付租金至2009年10月，2009年10月后因系争房屋老旧漏雨，双方达成协议，房屋维修费用2，000元由原告和汪乙分摊，原告负担1，200元，汪乙负担800元，之后被告方一直没有支付租金。月租金1，500元是原告自己根据市场价格估算的，如法院认为价格过高可以调整。本院认为：所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。对无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案系争房屋产权人现为两原告，其对自己名下的房屋有权行使返还请求权。三被告入住系争房屋并迁入户籍虽有历史原因，但汪甲与沈甲订立的租赁契约早已到期，期满后双方并未另立契约，此后的租赁关系应视为不定期租赁，当事人随时有权解除合同。根据双方当事人的陈述，本院确认被告汪成功、汪成康并不在系争房屋实际居住，目前在系争房屋实际居住的系汪乙与被告汪海莹，故原告要求被告汪成功、汪成康返还房屋并支付租金缺乏事实依据，本院不予支持。因本院生效法律文书已确认汪乙迁出系争房屋，本案不再涉及。原告要求被告汪海莹返还系争房屋并支付租金于法有据，本院予以支持。由于原告主张的月租金并无相应依据，而1992年法院调解书所确定的租金数额与现在的房屋市场价格显已不符，故本院根据系争房屋的实际情况对月租金酌情予以调整。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告汪海莹应自本判决生效之日起10日内携其可移动物品迁出上海市宝安路XXX号底层房屋，将该房屋交还原告朱健奋、陆伟达；二、被告汪海莹应自本判决生效之日起10日内向原告朱健奋、陆伟达支付2014年3月至2015年5月的租金3，000元；三、驳回原告朱健奋、陆伟达其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费325元，减半收取162.5元，由原告朱健奋、陆伟达负担81.25元，被告汪海莹负担81.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 惠力二〇一五年七月二十二日书记员 肖人附：相关法律条文1、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 微信公众号“”