（2015）岳民初字第1288号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-10-21
案件名称
胡友良与王永平排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
湘潭市岳塘区人民法院
所属地区
湘潭市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡友良,王永平
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十五条；《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条，第二百二十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条
全文
湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民初字第1288号原告胡友良，男，1960年6月27日出生，汉族。委托代理人张念，湖南湘剑律师事务所律师。被告王永平，男，1976年4月15日出生，汉族。原告胡友良与被告王永平排除妨害纠纷一案，原告胡友良于2015年6月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员陈书经适用简易程序进行独任审理，代理书记员王雯担任法庭记录，于2015年7月15日公开开庭进行了审理。原告胡友良及其委托代理人张念、被告王永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡友良诉称：2014年5月5日，原、被告签订《承租合同》约定：原告将位于湘潭市岳塘区宝塔乡某某号的自有房屋一间出租给被告，租赁期为壹年，具体时间为2014年5月5日至2015年5月4日；每月租金为1200元，由被告在每季度第一个月的5号前交纳当季度的租金3600元／季；原告不要求被告装修房屋或安装不动设施，承租期满，采取来修去丢原则；如遇此房屋拆迁、国家征用等所有补偿费用，均归原告所有；被告向原告交纳押金5000元。在2015年2月5日，原告按约定向被告收取季度租金时，却遭到被告拒绝，后在原告一再催讨下，被告要求原告用押金抵扣其租金。至此，原告在2015年3月5日及之后，就多次明确告知被告在上述合同到期后，不愿继续与被告签订新的租赁合同，请被告做好人、财、物等租赁合同到期的搬离准备。在2015年5月4日合同到期时，原告即请被告搬离，但被告一直拒绝不理，为此原告曾经报警、申请司法调解，终因被告拒不配合而无果。原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求：1、判令被告立即搬离湘潭市岳塘区宝塔乡某某号房屋；2、判令被告立即将放置在湘潭市岳塘区某某号房屋内的所有物品自行搬出；3、判令被告向原告支付4个月的租金4800元（计算至起诉之时止）；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。在庭审过程中，原告将其诉讼请求的第3项变更为“判令被告向原告支付至法院生效判决确定的履行期限之日止的所欠的租金及判令被告结清所租门面拖欠的水、电费及滞纳金”。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、原告身份证、被告身份证复印件，拟证明原被告主体资格；2、集体土地使用权证、房屋租赁合同、租赁费收据，拟证明原告与被告之间的房屋租赁合同履行期限已满，被告共欠原告租金4800元；3、报警记录，拟证明原、被告之间的房屋租赁合同履行期限已满，原告多次通知被告搬离，但被告至今拒绝的事实。被告王永平答辩称，答辩人还想继续跟原告续租门面，是原告不要租金，另外根据协议的约定，答辩人有权不经过原告同意将门面转租给他人，且已将该门面转租给了第三人。被告为支持其答辩理由，向本院提供如下证据：4、租赁合同，拟证明被告已将该门面转租给了第三人张国飞的事实。经庭审举证、质证，被告对原告所提证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议。原告对被告所提证据4的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为被告无权将该门面转租给他人。本院对原告提交的证据1、2、3予以认定，对证据4因原告未提出相反证据予以反驳，本院予以认定。依据以上采信的证据并结合当事人当庭的陈述，本院依法确认本案如下事实：2014年5月5日，原、被告签订《承租合同》约定：原告将位于湘潭市岳塘区宝塔乡某某号的自有房屋一间出租给被告，租赁期为壹年，具体时间为2014年5月5日至2015年5月4日，每月租金为1200元，由被告在每季度第一个月的5号前交纳当季度的租金3600元／季，被告向原告交纳押金5000元。在2015年2月5日，原告按约定向被告收取季度租金时，遭到被告拒绝，后在原告一再催讨下，被告要求原告用押金抵扣其租金。至此，原告在2015年3月5日及之后，原告就多次明确告知被告在上述合同到期后，不愿继续与被告签订新的租赁合同，请被告做好人、财、物等租赁合同到期的搬离准备。在2015年5月4日合同到期时，原告即请被告搬离，但被告一直拒绝不理，原告为维护其合法权益，特提出如诉称之请求。另查明，被告于2015年4月15日将其承租的原告的门面转租给张国飞，期限为一年，自2015年5月5日起至2016年5月4日止。本院认为，原告胡友良与被告王永平签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，应受法律保护，双方均应依约履行。被告未按合同的约定按期交纳租金的行为属于违约，应承担违约责任。因原、被告双方之间的租赁合同中约定的租赁期限为一年，现租赁期限已满，原告不愿继续租赁给被告，被告继续占有涉案房屋无事实和法律依据，其行为侵犯了原告的合法权利，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，原告有权请求被告搬离房屋，故原告要求被告支付拖欠的租金、搬出门面及承担诉讼费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告结清租赁期间欠缴的水费及滞纳金300元，因未提交相关的证据，本院不予支持。被告答辩称不是其不交租金而是原告不要，另外其有权转租该门面，并且不需要经过原告的同意。经查，原、被告之间签订的租赁合同中第九条约定“在承租期内，乙方（被告）需要转让，甲方（原告）表示同意”，没有明确约定转让是否需要原告同意，根据合同法的有关规定，转租需要经过原出租人的同意，且转租的期限不能超过剩余的租期。本案中被告将门面转租给第三人已超过其与原告的租赁期限，故转租协议无效，对被告的该答辩理由，因无事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告王永平于本判决生效之日起三日内连同所有物品搬离其租住的原告胡友良位于湘潭市岳塘区宝塔乡某某号的门面；二、被告王永平于本判决生效之日起三日内给付原告胡友良拖欠的房屋租金（以被告实际使用天数，按照月租金1200元的标准自2015年2月5日起计算至生效判决确定的搬离房屋日期之日止）；三、驳回原告胡友良的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告王永平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。代理审判员 陈书经二〇一五年七月二十二日代理书记员 王 雯附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。