（2015）沈中民二终字第1736号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-08-27
案件名称
上诉人毕有川与被上诉人辽宁恒泰物业发展有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
毕有川,辽宁恒泰物业发展有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第1736号上诉人（原审被告）：毕有川，男，1981年10月12日出生，汉族，系自由职业者，户籍地沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：辽宁恒泰物业发展有限公司，住所地：沈阳市沈河区大西路118号。法定代表人：孟庆魁，系该公司总经理。委托代理人：张立茹，女，1962年2月5日生，汉族，系该公司工作人员。委托代理人：孙浩，男，1988年11月8日生，汉族，系该公司工作人员。上诉人毕有川因与被上诉人辽宁恒泰物业发展有限公司（以下简称“恒泰物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第1594号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年6月29日受理后，依法由审判员解全晖担任审判长，与审判员孙卓、代理审判员王虹组成合议庭，对本案进行了公开审理，本案现已审理终结。恒泰物业公司一审起诉称：原告按合同约定进行了物业服务工作，被告所居住的房屋建筑面积为90.50平方米，但被告却拖欠2011年5月31日至2013年12月31日的物业费，故诉至法院，请求法院判令：1、被告给付拖欠的物业费2716元及滞纳金7659元及逾期利息；2、被告承担本案诉讼费用。毕有川一审答辩称：欠费属实，但是没有缴纳物业费是有原因的，装修入住之后三个月，夏天下雨，我家房顶漏水，物业公司来看过，我多次找物业公司询问什么时间给我维修房屋，我的房屋在质保期内，且缴纳了维修基金，我让原告协调开发商对我的房屋进行维修，但迟迟也没有给我解决，现在都快五年了。第二年夏季又漏雨，又找物业公司，依然是不给我维修。另外我的车停在园区内，车体被划，找物业公司看监控，且提出物业公司应当负责，但答复说没有监控，摄像头没有开，我认为物业公司不作为，没有好好的管理园区，所以没有缴纳物业费。一审法院查明：原告恒泰物业公司是具有合法经营资格的物业服务企业。2010年5月31日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定服务收费标准为商品住宅：按产权面积，1.20元／月／平方米，商业网点：按产权面积，0.6元／月／平方米，电梯费：按年计算，144年／张卡。原告实际按照1元／月／平方米收取商品住宅物业费。被告毕有川系居住在由原告负责物业管理服务的小区业主，其住宅建筑面积为90.50平方米。另查，被告拖欠原告从2011年5月31日至2013年12月31日（扣除2012年6月5日至2012年7月5日期间）的物业费2716元。再查，2012年3月3日，原告张贴《致恒泰骏景小区业主告知书》，写明：“业委会已于2012年1月31日将我公司解聘，现业委会不让我公司收取物业费，也不与我公司交接，让我公司处于尴尬局面。现园区所发生的相关各项费用我公司也无力支付，因此无法再继续为园区业主服务，从即日起停止服务。”2012年7月5日，沈阳市于洪区北陵街道办事处张贴通告，内容为：通告一，根据住建部（2009）274号《业主大会和业主委员会指导规则》第四十三条第三款规定，恒泰骏景小区业委会主任及两名委员资格终止。根据第五十八条规定，在第一届业委会产生之前由社区代行业主委员会职责。通告二，通过向沈阳市房产局小区物业主管部门查询获悉，沈阳朕豪物业公司由于在没有与原物业正式交接的情况下强行进驻恒泰骏景小区，被市房产局给予记20分的处罚，并禁止该企业两年内承接新的物业管理项目及参加各类评选活动，因此已丧失在恒泰骏景小区的物业服务资格。通告三，为了恒泰骏景小区居民的正常生活不受影响，经北陵街道与恒泰物业公司协商，恒泰骏景暂由恒泰物业公司提供临时物业服务，待新一届业委会产生后，再由业委会负责招聘物业。2012年10月11日，沈阳市于洪区北陵街道七彩阳光社区张贴通知，内容为：“在园区业主的积极支持、大力配合下，辽宁恒泰物业发展有限公司逐步提升服务品质，全心全意为全体园区业主服务。为了确保物业服务能够良性循环，决定由恒泰物业公司继续为恒泰骏景小区服务，直至新一届业主委员会成立为止，由业主委员会召开全体业主大会，再代表全体业主签订新的劳动服务合同。”2012年10月15日，沈阳市于洪区北陵街道七彩阳光社区张贴通知，内容为：“为了确保物业服务能够良性循环，决定由恒泰物业公司继续为恒泰骏景小区服务，如家里有什么问题的可到恒泰物业进行报修备案，并希望恒泰骏景的广大业主积极配合物业公司工作主动交纳物业服务费，以保障园区物业服务工作能够平稳、有序地运转，给大家一个祥和温暖的家园。”2014年7月31日，于洪区陵西街道七彩阳光社区出具一份证明，内容为：辽宁恒泰物业发展有限公司2010年8月至2013年12月31日期间为恒泰骏景小区提供物业服务，期间，从2012年6月18日至2012年7月4日辽宁恒泰物业发展有限公司未对恒泰骏景小区提供物业服务。在庭审中，原告明确表示同意放弃2012年6月5日至2012年7月5日的物业费。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司原告履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主被告享受了原告提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。关于被告提出的2012年之后物业费不应该交纳的问题，该园区所属社区及街道办事处张贴通告决定由原告继续提供物业服务，并结合社区证明可以认定原告为该园区提供物业服务至2013年12月31日，故对被告的该项主张，本院不予支持。关于原告提出的要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出的服务质量问题，其提供的证据不足以证明其主张，故本院不予支持。关于被告提出的房屋质量存在的问题，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告毕有川于本判决发生法律效力之日起十日内向原告辽宁恒泰物业发展有限公司交纳其拖欠的从2011年5月31日至2013年12月31日（扣除2012年6月5日至2012年7月5日期间）的物业费2716元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。宣判后，上诉人毕有川不服一审判决，向本院提出上诉，请求二审法院撤销一审民事判决；被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。主要理由：一审判决认定事实错误，证据不足。1、被上诉人发出告知书明确不再提供物业服务，不再履行《前期物业服务协议》，根据法律规定，《前期物业服务协议》已解除。2、《通告三》明确协商的是临时物业服务，不是《前期物业服务协议》。被上诉人没有依据物业管理条例规定经业主大会授权与社区居委会签订临时物业服务合同，存在收费标准、服务标准，被上诉人诉请2012年7月6日以后的物业费没有理由。3、街道办没有征求全体业主的建议私自聘请被上诉人，上诉人对被上诉人出具的证明材料真实性存在怀疑。一审法院仅凭《通告三》认定双方的履约关系缺乏证明力。4、《通告三》发布单位没有全面调查情况，也没有遵照法律规定作出承诺，法院不应采纳。社区居委会发出公告再次明确被上诉人不再园区服务，不存在上诉人欠缴物业费。被上诉人恒泰物业公司二审答辩称：请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求，判令上诉人承担本案诉讼费用。主要理由：1、张贴告知书准备停止服务，但未离开，当日下午恢复服务。2、街道办发通告恢复我公司服务，离园期间已减去一个月物业费。综上，上诉人不能不交物业费。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实基本一致。上述事实，有当事人的陈述，《前期物业管理服务协议》、于洪区北陵街道办事处出具的《通告》、七彩阳光社区居民委员会出具的《通知》及《证明》、照片等证据，已经一审庭审质证及本院审查，在卷佐证，本院予以确认。本院认为：上诉人毕有川与被上诉人恒泰物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按协议约定履行各自义务。恒泰物业公司履行了物业服务协议约定的服务义务，有权收取物业费。毕有川作为业主接受了恒泰物业公司提供的物业服务，也应当缴纳相应的物业费。关于毕有川提出的《前期物业管理服务协议》已经解除，故不能作为本案判决依据的上诉主张。根据《通告》内容及于洪区北陵街道办事处开具的证明材料，恒泰物业公司在2012年3月3日之后仍应街道办事处的要求继续提供物业服务。毕有川作为业主实际接受了恒泰物业公司提供的物业服务，也应当缴纳相应的物业费。故对该项上诉主张，本院不予支持。关于毕有川提出的北陵街道办事处无权私自返聘恒泰物业公司及“临时物业服务”不是有效合同的上诉主张。依据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”因此于洪区北陵街道办事处有权代行业主委员会的职责选聘物业公司，恒泰物业公司在此期间系合法提供物业服务，毕有川不能因此而拒绝缴纳物业服务费。故对该两项上诉主张，本院不予支持。关于毕有川提出的其他项上诉主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，毕有川并未提供相应证据证明其主张，故对其上诉主张，因无事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人毕有川负担。本判决为终审判决。审 判 长 解全晖审 判 员 孙 卓代理审判员 王 虹二〇一五年七月二十二日书 记 员 张 莹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。