（2015）海民初字第194号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-09-01
案件名称
王小英与厦门金城湾房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市海沧区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第194号原告王小英，女，1956年1月14日出生，汉族。委托代理人王嘉鹏、郑冠杰，北京盈科（厦门）律师事务所律师。被告厦门金城湾房地产开发有限公司。法定代表人吴国贤，董事长。委托代理人李炬，北京大成（厦门）律师事务所律师。委托代理人邹燕萍，职员。第三人厦门城市年轮策划代理有限公司。法定代表人张文彪。原告王小英与被告厦门金城湾房地产开发有限公司（以下简称金城湾公司）、第三人厦门城市年轮策划代理有限公司（以下简称城市年轮公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月31日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王小英及委托代理人王嘉鹏、郑冠杰，被告金城湾公司的委托代理人李炬、邹燕萍到庭参加诉讼，第三人城市年轮公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告王小英诉称，被告金城湾公司开发的商品房金城湾花园项目于2011年12月10日竣工，2013年3月，金城湾公司委托第三人城市年轮公司进行销售。2013年7月，王小英到金城湾花园售楼处了解情况时，售楼人员介绍购房可赠送入户花园，各幢楼房均安装有天然气管道、排烟管道设施。售楼人员出示的广告宣传单上注明“赠送入户花园”等文字。售楼人员提供的主合同附件五《临时管理规约》中注明金城湾花园项目共有住宅662套、地下车位230个、地面车位57个、绿化面积4910平方米等内容。王小英于2013年9月27日与金城湾公司签订一份编号为03104035的《厦门市商品房买卖合同》，约定王小英向金城湾公司购买金城湾花园1#楼10层08单元（即厦门市海沧区嵩屿南二里101号1008室），建筑面积35.49平方米，总价513168.72元，交房时间为2014年6月30日前。《厦门市商品房买卖合同》（以下简称主合同）还包含了相关附件，其中附件六为《合同补充协议》（以下简称主合同补充协议）。王小英支付了首付款213168.72元。2014年6月17日，金城湾公司向王小英发出一份《告知函》，称因新旧规范计算的建筑面积差异导致金城湾花园项目实际增容3484.97平方米，通知王小英及时到售楼处签订补充协议，以便及时办理合同备案及银行按揭等手续。2014年6月27日，金城湾公司向王小英发出一份《入伙通知书》，通知王小英于2014年6月29日前办理入伙手续。王小英在前往办理交房手续时，发现所购房屋存在诸多问题，包括金城湾公司未能提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及《竣工验收备案表》，房屋缺少天然气管道和排烟管道设施，小区的绿地面积被严重挤占，小区地下地面停车位数量与合同约定不符。金城湾公司还以新旧规范计算的建筑面积差异导致金城湾花园项目增容为由，强行要求王小英另行签订一份补充协议，并补缴差价。王小英经了解后发现，所谓的增容面积，实际上大部分是金城湾公司承诺赠送的建筑面积，换言之，金城湾公司已经拒绝兑现之前作出的赠送部分建筑面积的承诺。综上，王小英认为，金城湾公司以广告宣传资料所宣传的优惠购房条件吸引王小英作出购房决定后，在其拟定的格式合同中暗设减轻开发商负担或加重业主负担的条款，有违诚实信用原则，显失公平。因此，主合同及补充协议相关条款依法应予以撤销或变更。金城湾公司在广告宣传资料中承诺赠送的入户花园面积已经由鉴定机构测量确定，因此，该部分赠送面积应予以确认，并且该部分赠送面积乘以单价所对应的房屋价款不应计入合同约定的购房价款中，故主合同第四条第一款第1项约定的合同价款应相应减少。王小英至今尚未接收房屋，金城湾公司存在逾期交房的违约行为，应按照合同约定支付逾期交房违约金。同时，金城湾公司未按照规划设计要求进行绿地、停车位、天然气管道及排烟管道设施建设，该违约行为导致王小英所购房屋缺少必要的配套设施，改变了小区的优良居住环境，降低了生活品质，使王小英受到现实和潜在的损失，金城湾公司依法应承担违约责任。为此，王小英诉至法院，请求判令：一、撤销主合同补充协议第七条第一款；二、撤销主合同补充协议第二条第一款、第二款；三、变更主合同第五条第三款“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，为“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，但广告宣传资料中载明的赠送买受人的建筑面积被计入产权登记面积的，买受人无须支付该部分建筑面积的价款”；四、确认金城湾公司在广告宣传资料中承诺赠送的入户花园建筑面积为9.494平方米；五、变更主合同第四条第一款第1项的合同价款513168.72元为375889.94元；六、金城湾公司立即交房并向王小英支付迟延交房违约金至实际交房之日，暂计自2014年7月1日起至2014年9月20日止为5490.29元；七、金城湾公司向王小英支付挤占规划绿化地面积、影响小区居住环境的违约赔偿金135983元，并赔偿王小英未安装天然气管道和排烟管道设施的赔偿金1000元；八、金城湾公司依法与王小英共同向房屋管理部门办理讼争房屋买卖合同备案义务；九、本案诉讼费用由金城湾公司承担。被告金城湾公司辩称，一、原告王小英以显失公平为由提出诉讼请求第一、二、三项要求变更或撤销部分合同条款，是王小英单方的主张，实际上主合同及主合同补充协议的履行对金城湾公司更为不公平，金城湾公司不同意王小英的该部分诉讼请求。早在2008年金城湾花园项目已经按照政府部门的有关规定办理完毕包括建筑面积等在内的各项审批手续，该项目完工后已经办理竣工验收手续。2014年5月19日，厦门市国土资源与房产管理局海沧分局在其官方网站上公示一份《关于“金城湾花园”增容公示》，明确该项目面积的增容是由于规划审批造成的错误，金城湾公司在房屋建造过程中并未更改或变更设计，即政府部门将建筑物内公告走道部分的面积由以前的计算一半改为了全部计算，因计算标准不同导致建筑物面积增加，导致王小英所购房屋面积比合同约定增加约12%。按照合同约定，该部分面积差王小英只需要承担其中3%的差价，其余部分由金城湾公司承担，金城湾公司还需要按照政府部门要求补缴土地出让金及滞纳金近2100多万元，因此，金城湾公司蒙受的损失更大。若王小英的主张成立，金城湾公司也可以以此为由要求变更合同约定将业主需要承担的面积差价比例予以提高以降低金城湾公司的损失，因此，王小英以显失公平为由要求变更合同条款不应得到支持。二、关于赠送入户花园问题。金城湾花园项目共有三幢楼，除3#楼外，王小英等业主所购房屋所在的1#、2#楼的规划审批本来就没有包括入户花园，王小英单方认为的入户花园区域属于公共走道部分。根据相关法律规定，公共部分的面积不能赠送，赠送入户花园不能成为合同条款之一。金城湾花园项目的广告宣传单并没有标明入户花园的位置和面积，且广告宣传单上有提示“本置业建议所列款式仅供参考，均以最终购房合同及政府有关部门最新规定为准，开发商保留最终解释权”字样。而主合同补充协议第七条第一款约定，主合同或本协议约定内容与楼书、模型、销售广告和宣传资料内容不符合的，以主合同及本协议约定为准，楼书、模型、销售广告和宣传资料内容不作为出卖方的要约或承诺条款。主合同补充协议的该项约定并没有确定当事人之间的权利和义务如何，更没有免除金城湾公司的责任、加重买受人的责任或排除买受人的权利。该条款不是排他或限制性条款，故不属于法律规定的无效格式条款，也不是王小英认为的显失公平的条款。该条款只是双方当事人的合意，王小英签字确认即表示同意。合法有效的合同是双方当事人合意的体现，双方当事人均应该依约遵守，不能因合同签订后一方自认为履行合同对自己不利而要求撤销或变更合同条款。金城湾公司也不同意王小英提出的确认赠送的入户花园的面积和减少合同约定的购房价款的诉讼请求。三、关于逾期交房及逾期交房违约金问题。主合同补充协议第四条第三款约定，买受人应在收到交房通知之日起十日内缴清办理产权的契税及其他相关费用，并办理房屋交接手续。金城湾公司已在合同约定时间内书面通知王小英履行交房手续，但王小英至今一直拒绝签订有关房屋面积增加的补充协议，并未缴清相关费用。金城湾公司无任何交房的违约行为，无需支付逾期交房违约金。四、关于绿化面积问题。金城湾花园项目的绿化面积符合规划设计要求并已取得厦门市市政园林局的合格证书，金城湾花园项目不存在挤占绿地面积用于建设房屋的情况。金城湾公司将符合规划设计要求的绿化景观工程移交给物业公司，在此之后物业公司对小区绿地进行了变动。绿化面积不完全等同于绿地面积，王小英的理解有误。王小英关于赔偿金的计算方式缺乏依据，金城湾公司持有异议。五、关于天然气管道和排烟管管道设施问题。王小英所购房屋属于小户型房屋，小户型房屋室内不能安装天然气管道，故小户型房屋在设计的时候就没有设计天然气管道。排烟管道设施有实际安装。合同中对天然气管道及排烟管道设施问题并未进行约定，王小英主张赔偿缺乏依据。六、关于商品房买卖合同备案问题。合同不能备案的原因是建筑面积发生了增加，相关部门要求金城湾公司和买受人就增加的面积协商一致，签订补充协议，若双方对合同存在争议的情况下是不能备案的，因此合同不能备案的原因不在金城湾公司。第三人城市年轮公司未作陈述。经审理查明，一、2008年4月10日，厦门市规划局向金城湾花园项目颁发《建设工程规划许可证》，该证载明：项目建设单位为被告金城湾公司，总用地面积12284.258平方米，总建筑面积57112.8平方米（地上48093.43平方米，地下9019.37平方米），容积率3.84，绿地率不小于40%，停车位配置地上57个，地下230个等内容。金城湾公司分别于2008年5月21日、2009年11月18日和2010年4月9日取得金城湾花园项目的《建筑工程施工许可证》，最后一份载明的合同竣工日期为2011年12月10日。2013年3月26日，金城湾花园项目竣工，并经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位共同进行工程质量竣工验收，综合验收结论为：符合设计要求和施工质量验收规范，同意验收。2013年6月20日，厦门市环境保护局海沧分局向金城湾花园项目出具《竣工环保验收意见》，金城湾花园项目基本符合验收条件，通过环保竣工验收。2013年7月23日，厦门市建设工程质量安全监督站向金城湾公司发出一份《质量竣工验收监督告知书》，告知：金城湾公司已于2013年5月27日组织了金城湾花园项目的竣工质量验收，厦门市建设工程质量安全监督站按规定进行了验收监督工作并向厦门市建设与管理局报送了工程质量监督报告，请金城湾公司及时向厦门市建设与管理局办理竣工验收备案手续。2013年8月12日，厦门市气象局向金城湾花园项目出具《防雷装置验收意见书》，金城湾花园项目的防雷装置经验收符合有关标准和国务院气象主管机构规定的使用要求。2013年8月23日，厦门市公安消防支队向金城湾花园项目出具《建设工程消防验收意见书》，金城湾花园项目被评定为消防验收合格。2014年4月25日，厦门市海沧区建设局向金城湾花园项目出具《海沧区建设工程项目档案专项验收意见书》，载明：金城湾花园的竣工日期为2013年3月26日；各项项目档案材料齐全，同意档案专项验收等内容。2014年6月11日，厦门市建设与管理局向金城湾花园项目出具《建设工程竣工验收备案证明书》，金城湾花园项目于该日通过备案。二、2013年9月27日，原告王小英（买受人）与被告金城湾公司（出卖人）签订一份编号为03104035的《厦门市商品房买卖合同》，约定金城湾公司将位于厦门市海沧区嵩屿南二里101号1008室的房屋即金城湾花园1#楼10层08单元出售给王小英，合同约定建筑面积为35.49平方米，其中套内面积24.05平方米，公共部位共有分摊建筑面积11.44平方米，单价为每平方米14459.53元，总价为513168.72元。王小英于2013年9月17日向金城湾公司支付了购房款213168.72元。主合同第五条“面积确认及面积差异处理”第三款约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。第四款约定：商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理，1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房，若买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人等内容。主合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将符合条件的商品房交付买受人使用，包括商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格等条件。主合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理，逾期不超过90日的，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。主合同第二十六条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向厦门市国土资源与房产管理局办理合同登记备案。主合同附件四《前期物业服务合同》约定金城湾花园项目的前期物业公司为厦门金城湾物业管理有限公司（以下简称金城湾物业公司）。主合同附件五《临时管理规约》第二章“物业管理区域概况”第五条约定：本临时管理规约所涉及物业管理区域的基本情况如下，物业名称为厦门市金城湾物业管理有限公司，总建筑面积57112.8平方米，总户数662套，建筑面积45201.56平方米，地下车位230个，建筑面积9019.37平方米，地面车位57个，容积率3.84，绿化面积4910平方米。主合同附件六为主合同补充协议。第二条“面积确认及面积差异处理”第一款“面积确认”约定：1、主合同第五条所指的建筑面积系套内面积加上公摊面积之和；2、出卖人对因法定面积计算依据或准则发生变更所导致的面积差异不承担责任；3、若商品房在交付或产权登记备案时，出现与主合同约定面积的差异的（不论是套内或公摊），均按本协议关于面积差异处理的约定办理结算。第二款“面积差异的处理”约定：1、将主合同第五条变更为，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理，（1）建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，主合同约定的房价款不变，（2）建筑面积误差比绝对值超过3%的，主合同约定的条款不变；2、买受人与出卖人对面积差异的处理，应于办理房地产权属证书前结清，如处理逾期则参照逾期付款违约责任的条款处理，由此造成产权不能及时办理的责任和后果由违约方承担等内容。主合同补充协议第七条“其它约定”第一款约定：双方同意主合同或本协议约定内容与楼书、模型、销售广告和宣传资料内容不符的，以主合同及本协议约定为准，楼书、模型、销售广告和宣传资料内容不作为出卖方的要约或承诺条款。三、金城湾花园项目E户型（一房一厅一卫，建筑面积约36平方米）广告宣传单上载明“赠送入户花园”等内容，并附有户型图。该广告宣传单下方用较小字体标注“本置业建议所列款项仅供参考，均以最终购房合同及政府有关部门最新规定为准，开发商保留最终解释权”。四、2014年6月27日，金城湾公司向王小英发出一份《入伙通知书》，通知：王小英所购的房屋已经具备入住条件，特发出入伙通知，请按照楼号对应的入伙时间办理相关手续等内容。五、2014年5月，厦门市国土资源与房产管理局海沧分局在其官方网站上公示一份《关于“金城湾花园”增容公示》，载明：根据厦门市规划局（2013）33号、（2013）35号、（2013）42号、（2014）6号局业务会会议纪要、海沧国土局“备案说明会签表”，金城湾花园项目竣工测量数据按计容建筑面积50653.91平方米计算比原合同的计容建筑面积增加了3782.284平方米，其中核心筒外“过道”应全算而半算的面积2963.04平方米，原增容过程中少增加300平方米而实际增加了260平方米，剩余的559.244平方米为建设过程中的建设误差，因此，决定因规划审批过程造成错误的部分3223.04平方米，按原增容公示的地价2867.04元每平方米计算，并按一年期的贷款利率3998547.27元加收土地出让金，共计13239131.87元，供地方案公示如下，接受社会监督。2014年5月29日，厦门市规划局向金城湾花园项目出具《建设工程竣工规划条件核实意见书》，其规划条件核实意见为：根据厦门市规划局（2014）6号业务会议纪要精神，原则同意项目按建筑面积51578.4平方米（其中计容面积50653.91平方米、架空924.49平方米）办理竣工规划条件核实手续，该项目计容面积增加3782.284平方米，应按有关规定补缴地价。六、2014年7月4日，金城湾公司向政府有关部门及金城湾花园业主公开发布一份《就金城湾花园有关问题我司致政府有关部门及业主的公开信》，载明：金城湾花园项目建设合规合法；政府测绘规范变化，是目前矛盾产生的根源；金城湾公司已应政府要求，多缴纳了地价款1392万元，在业主未缴清全额购房款的情况下，2014年6月28日起金城湾公司已经开始给业主陆续办理交房手续，直到目前，金城湾公司仍无法正常进行网上合同登记及房管局备案手续，导致业主无法办理按揭；希望政府有关部门大力支持，保证商品房合同登记备案手续及预售转现售手续正常办理等内容。2014年7月13日，金城湾公司职员邹燕萍、张建平出具一份《承诺书》，载明：我二人代表金城湾公司于7月16日给购房者一个最低底线方案（7月16日下午3时30分公示结果）。2014年7月，金城湾公司与部分业主及其他人员就争议问题进行多次磋商。七、2014年8月28日，厦门市规划局海沧分局出具的厦规海信（2014）5号文件《信访事项处理答复意见书》载明：2014年7月2日，厦门市规划局海沧分局受理了“金城湾项目存在不按合同交房，宣传承诺不兑现，预售过期等”信访事项，经调查核实后进行答复，经现场查看，建设单位在办理竣工规划条件核实手续之后擅自改造，在1#、2#楼原过道位置处增加隔墙体，该问题已发联系单至执法局等内容。2014年9月10日，金城湾物业公司就1#、2#楼邻里活动空间进行分隔以书面形式向业主征求意见。八、2013年2月4日，厦门市市政园林局向金城湾花园项目颁发《园林绿化建设合格证》，该证载明：项目用地面积12284.258平方米，按规则可计算绿地的面积4914平方米，竣工绿地率40%，项目园林绿化工程已验收通过等内容。2014年5月28日，经施工单位、监理单位同意，金城湾公司将金城湾花园项目的景观绿化工程移交金城湾物业公司，移交时主要概况为：分为15块绿地，花架种植爬藤植物137.9平方米，总绿地面积4914平方米。2015年5月18日，厦门市海沧区城市管理行政执法局向金城湾小区发出一份《责令改正通知书》，通知：金城湾小区3#楼东侧、北侧、南侧的绿地遭到破坏，硬化地面总面积达2000平方米，违反了《厦门市城市园林绿化条例》，应立即停止违法行为，并于2015年5月30日前自行改正等内容。九、本案审理过程中，王小英等业主两次申请鉴定，本院均依法委托厦门闽矿测绘院进行鉴定。1、2014年12月9日，厦门闽矿测绘院出具闽矿2014012号《房屋现状调查测量成果报告书》，载明：本成果仅对金城湾花园1#楼3003、3004室的入口处进行实地测量，其建筑面积分别为8.946平方米、9.496平方米，但其位置是否为入户花园，本成果不作判断。2、2015年5月6日，厦门闽矿测绘院出具闽矿2015002号《金城湾花园车位及绿化面积测量成果报告书》，载明：金城湾花园车位及绿化面积由现场实测，车位总共101个，绿化总面积2565.7平方米。以上事实有原告提交的《厦门市商品房买卖合同》、发票、金城湾花园项目广告宣传单、《入伙通知书》、《承诺书》、《关于“金城湾花园”增容的公示》、《就金城湾花园有关问题我司致政府有关部门及业主的公开信》、厦门市规划局海沧分局《信访事项处理答复意见书》、金城湾物业公司的公示、录音，被告提交的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、厦门市规划局《建设工程竣工规划条件核实意见书》、厦门市建设与管理局《建设工程竣工验收备案证明书》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、厦门市建设工程质量安全监督站《质量竣工验收监督告知书》、厦门市环境保护局海沧分局《竣工环保验收意见》、厦门市气象局《防雷装置验收意见书》、厦门市海沧区建设局《海沧区建设工程项目档案专项验收意见书》、厦门市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》、厦门市市政园林局《园林绿化建设合格证》、《市政园林局基础设施移交验收证明书》及移交清单、厦门市海沧区城市管理行政执法局《责令改正通知书》，厦门闽矿测绘院闽矿2014012号《房屋现状调查测量成果报告书》、闽矿2015002号《金城湾花园车位及绿化面积测量成果报告书》，当事人陈述及庭审笔录佐证，足以认定。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告王小英与被告金城湾公司通过签订《厦门市商品房买卖合同》形成商品房销售合同关系，金城湾公司将位于厦门市海沧区嵩屿南二里101号1008室的房屋即金城湾花园1#楼10层08单元出售给王小英。本案争议焦点在于：一、合同条款变更或撤销问题。原、被告双方签订的《厦门市商品房买卖合同》包括了主合同及主合同补充协议等附件。王小英以主合同及主合同补充协议属于格式合同，金城湾公司在其中暗设减轻开发商负担或加重业主负担的条款，有违诚实信用原则，显失公平为由，要求变更或撤销主合同及主合同补充协议的部分条款，金城湾公司对王小英的该部分诉讼请求持有异议。本院认为，合同为双方当事人合意的结果，在一般情况下，生效的合同对缔约双方均具有法律约束力，不得随意变更或撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，只有因重大误解订立的和在订立合同时显失公平的情况下，当事人一方才有权请求变更或撤销合同，或者一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同的情况下，受损害方才有权请求变更或撤销合同。综合本案的情况，双方当事人的争议焦点在于金城湾公司向王小英所售房屋是否赠送入户花园。王小英举证金城湾花园项目广告宣传单拟证明金城湾公司在委托第三人城市年轮公司销售房屋时承诺赠送入户花园。本院认为，该广告宣传单上虽载明了“赠送入户花园”的内容，但该广告宣传单下方用较小字体标注“本置业建议所列款项仅供参考，均以最终购房合同及政府有关部门最新规定为准，开发商保留最终解释权”。该标注虽字体较小，但尚能引起一般阅读该广告宣传单的普通人的注意，该标注作为特别说明已表明该广告宣传单的性质属于要约邀请，而非要约，双方当事人的正式要约与承诺还有待在签订合同过程中进一步磋商确定。而双方所签订的主合同及其附件并未体现赠送入户花园的内容，可见，双方对赠送入户花园事宜并未达成具有法律约束力的约定。因此，本院认为，原、被告双方签订的主合同及其附件系双方自愿达成，为双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对缔约双方均具有法律约束力。王小英并不能证明其存在因重大误解订立或在订立合同时显失公平的情况，也不能证明金城湾公司存在以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使王小英在违背真实意思的情况下订立合同的情况。王小英的主张缺乏相应的依据，故对其提出的诉讼请求第一、二、三项，即要求变更或撤销主合同及主合同补充协议的部分条款，本院不予支持。二、确认广告宣传资料中赠送入户花园的面积问题。关于王小英提出的诉讼请求第四项，即请求确认金城湾公司在广告宣传资料中承诺赠送的入户花园的具体建筑面积。本院认为，金城湾花园广告宣传资料为商业广告，其性质为要约邀请。金城湾花园广告宣传资料的内容并不具体确定，广告宣传资料中也未表明一经购房者承诺，金城湾公司即受该广告宣传资料中的意思表示约束的内容。因此，金城湾花园广告宣传资料不符合要约的规定，不能视为要约。广告宣传资料既是要约邀请，其内容并不具体确定，双方也未能在主合同及其附件中对赠送入户花园事宜达成进一步的合意，因此，双方对赠送入户花园事宜并未达成具有法律约束力的约定。另一方面，房屋的面积应以相关行政部门测绘并审批确认的数据为准。综上，王小英的该项诉讼请求缺乏相应的依据，本院不予支持。三、变更合同约定的购房价款问题。关于王小英提出的诉讼请求第五项，即请求变更主合同第四条第一款第1项的合同价款。王小英主张因为金城湾公司承诺赠送的入户花园所对应的房屋价款不应计入合同约定的购房价款中，所以合同约定的购房价款应相应减少。本院认为，合同为当事人合意的结果，购房合同中约定的购房价款为购房合同的主要内容，也是双方当事人最主要的权利义务。原、被告双方在合同中约定的购房价款明确为系按照合同约定建筑面积乘以单价计算得出，最终以产权登记面积为准予以调整，该约定符合一般商品房买卖的交易习惯，不违反法律规定，应为有效约定，对缔约双方均具有法律约束力。王小英提出减少合同约定购房价款的请求，涉及到金城湾公司的权益，王小英必须征得金城湾公司的同意，与金城湾公司协商一致后双方重新达成合意。而本案中金城湾公司并不同意王小英提出的该项请求，双方未能就购房价款问题重新达成合意。另一方面，如上分析，广告宣传资料的性质属于要约邀请，其内容并不具体确定，原、被告双方也未能在主合同及其附件中对赠送入户花园事宜达成进一步的合意，因此，双方对赠送入户花园事宜并未达成具有法律约束力的约定，王小英不能据此要求金城湾公司减少合同约定的购房价款。因此，王小英的该项诉讼请求缺乏相应的依据，本院不予支持。四、逾期交房违约金问题。关于王小英提出的诉讼请求第六项，即请求金城湾公司立即交房并支付迟延交房违约金至实际交房之日。本院认为，根据主合同第八条“交付条件与期限”的约定，金城湾公司应在2014年6月30日前，将经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格的房屋交付给王小英。金城湾花园项目已于2013年3月26日经过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位共同进行工程质量竣工验收合格，并于2013年8月23日经过厦门市公安消防支队进行消防验收合格。金城湾公司于2014年6月27日向王小英发出一份《入伙通知书》通知交房，因王小英与金城湾公司就补充协议签订事宜未能达成合意而一直未办理交房手续。本院认为，金城湾花园项目已经在合同约定的交房期限前符合交房条件，金城湾公司在合同约定的交房期限内通知王小英，已经履行了合同约定的出卖人义务。王小英作为买受人在接到交房通知时有接收房屋的义务，若王小英认为其与金城湾公司之间存在纠纷或争议，应在接收房屋后另行协商处理，而不得以此为由拒绝收房。因此，金城湾公司并不存在逾期交房的情形，无需向王小英支付逾期交房违约金，对王小英的该项诉讼请求本院不予支持。五、挤占绿化地面积违约赔偿金问题。关于王小英提出的第七项诉讼请求的第一部分，即请求金城湾公司支付挤占规划绿化地面积、影响小区居住环境的违约赔偿金。本院认为，金城湾花园项目的园林绿化工程已于2013年2月4日经过厦门市市政园林局验收合格，按规则可计算绿地面积为4914平方米，竣工绿地率为40%。2014年5月28日，经施工单位、监理单位同意，金城湾公司将金城湾花园项目的景观绿化工程移交金城湾物业公司，移交时的总绿地面积为4914平方米，与厦门市市政园林局的验收合格情况一致。在本案审理过程中，经鉴定，金城湾花园项目绿化总面积仅为2565.7平方米，厦门市海沧区城市管理行政执法局已于2015年5月18日向金城湾小区发出一份《责令改正通知书》，责令改正破坏绿地的行为。可见，金城湾公司在建设金城湾花园项目时，其中的园林绿化工程符合设计和审批要求，竣工后经厦门市市政园林局验收合格，后金城湾公司将验收合格的园林绿化工程移交给金城湾物业公司。之后金城湾花园项目的园林绿化工程遭到破坏，绿化面积减少，但此时的园林绿化工程已经不由金城湾公司负责管理，王小英也未能举证证明绿化面积的减少是金城湾公司的行为所致。因此，王小英的该项诉讼请求缺乏相应的依据，本院不予支持。六、未安装天然气管道和排烟管道设施赔偿金问题。关于王小英提出的第七项诉讼请求的第二部分，即请求金城湾公司赔偿未安装天然气管道和排烟管道设施的赔偿金。本院认为，商品房的天然气管道和排烟管道设施涉及到规划设计问题。而金城湾花园项目在2013年3月26日竣工时，经过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位共同进行工程质量竣工验收，综合验收结论为：符合设计要求和施工质量验收规范，同意验收。可见，金城湾花园项目在建设过程并不存在违反规划设计要求的情况。另一方面，主合同及其附件中并未对天然气管道及排烟管道设施进行约定，既未约定金城湾公司的安装义务，也未约定相应的违约责任，故王小英提出该项诉讼请求缺乏相应的合同依据。因此，对王小英的该项诉讼请求，本院不予支持。七、办理商品房买卖合同备案登记手续问题。关于王小英提出的第八项诉讼请求，即请求金城湾公司依法与王小英共同向房屋管理相关行政部门办理商品房买卖合同备案登记手续。本院认为，根据主合同第二十六条的约定，金城湾公司应自合同生效之日起30日内，向厦门市国土资源与房产管理局办理合同登记备案。金城湾公司至今尚未向相关行政部门办理合同登记备案手续，已经违反了上述合同约定，应承担相应的违约责任。王小英的该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。综上，对王小英诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。第三人城市年轮公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第五十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告厦门金城湾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向相关行政部门办理原告王小英所购买的位于厦门市海沧区嵩屿南二里101号1008室的房屋（即金城湾花园1#楼10层08单元）的商品房买卖合同登记备案手续。二、驳回原告王小英的其他诉讼请求。本案受理费5496元，由原告王小英负担5396元，由被告厦门金城湾房地产开发有限公司负担100元，被告负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判长戴艳丽代理审判员陈雅真人民陪审员邱武勇二〇一五年七月二十二日书记员章先攀附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 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