（2015）浙舟商终字第108号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2016-05-24
案件名称
王信满与高小玲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省舟山市中级人民法院
所属地区
浙江省舟山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王信满,高小玲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙舟商终字第108号上诉人（原审原告）王信满。委托代理人（特别授权代理）宋少千，上海市公民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）高小玲。委托代理人（特别授权代理）甘建华，上海浦瑞律师事务所律师。上诉人王信满为与被上诉人高小玲房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嵊泗县人民法院（2015）舟嵊洋商初字第2号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。2015年6月16日被上诉人高小玲的委托代理人甘建华到庭就案件相关事实和法律适用发表了自己的意见，2015年6月17日上诉人王信满及其委托代理人宋少千到庭就案件相关事实和法律适用发表了自己的意见。本案现已审理终结。原审经审理查明，王信满系从事房屋买卖、租赁中介服务的个体工商户。2014年10月30日，张松跃、方伟维与王信满在上海南汇王信满住处签订委托书和房地产买卖合同，约定张松跃与方伟维委托王信满代表委托人办理购买坐落于嵊泗县洋山××门××室房产具体事项，委托人同意该房以53.8万元购进。张松跃与方伟维支付给王信满定金10万元用于购买上述房屋，王信满以代理人身份出具收条一张。2014年11月1日，王信满与高小玲在上海高小玲住处签订一份委托书和房地产买卖合同，高小玲委托王信满代表委托人处理坐落于嵊泗县洋山××门××室房产具体事项，委托人同意该房屋以45万元出售。王信满通过中国工商银行ATM转账将10万元购房定金汇入高小玲账户，高小玲出具给王信满收条一张。2014年11月12日，高小玲与王信满、张松跃、方伟维到嵊泗房地产交易产权登记中心洋山分中心，因买卖的房屋其他共有权人未到场，故无法办理房屋产权变更手续，张松跃、方伟维因此与高小玲见面并知道了彼此联系方式。后张松跃与高小玲联系，商谈房屋买卖事宜，知晓该房屋买卖存在差价。2014年12月19日，高小玲与张松跃、方伟维持双方签订的房屋买卖合同相约到嵊泗房地产交易产权登记中心洋山分中心办理房屋产权变更登记手续。由于王信满于2014年12月26日申请保全，该房屋产权至今未变更。另查明，坐落于嵊泗县洋山××门××室房屋原系高小玲与其前夫所有，房屋所有权证为嵊房权证洋字第××号。2014年12月9日上述房屋变更为高小玲个人所有，房屋所有权证为嵊房权证洋字第××号。原审法院经审理后认为，王信满分别与高小玲以及案外人张松跃、方伟维签订委托书和房地产买卖合同，办理坐落于嵊泗县洋山××门××室房屋买卖相关事宜，实质上是其作为双方的委托人在讼争房屋买卖中充当中介从事经营活动。王信满以购房代理人身份与高小玲签订的房屋买卖合同约定房屋价格45万元，低于王信满以出售房屋代理人身份与张松跃、方伟维签订的房屋买卖合同约定房屋价格53.8万元，在交易过程中，高小玲与张松跃、方伟维通过王信满与对方接触，双方均认为王信满是作为中介在从事房屋买卖经营活动。王信满采用隐瞒双方买卖房屋的真实报价，企图赚取房屋买卖差价，有违合同的诚实信用原则。王信满称与高小玲签订的是房屋买卖合同，事实上王信满与双方签订的房屋买卖合同中是以购房代理方或销售代理人身份在合同上签字。至于王信满支付给高小玲的10万元购房定金，也就是张松跃与方伟维向王信满交付的10万元购房定金，王信满出具的收条上明确指明是向代理人王信满支付。综上，王信满在法庭上出示的证据并不足以证明其与高小玲间是房屋买卖关系，故对王信满的诉讼请求，不予支持。案经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决驳回王信满的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，保全费1520元，由王信满负担。宣判后，王信满不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定证据错误。原审判决依据中国工商银行活期历史明细清单认定高小玲收到张松跃10万元定金。事实上这张银行清单上的10万元定金是上诉人王信满支付到高小玲工商银行账户上的。原审判决书认定：“被告的证据来源真实、合法……本院予以确认”。明显错误。二、原审判决确认事实错误。首先，上诉人王信满转卖房屋的民事行为不违法。国家没有任何法律、法规、规章，禁止买进卖出房屋赚取利润的商业行为，法无禁止即可行。根据上诉人王信满持有嵊泗县工商局颁发的《营业执照》，王信满系从事房屋买卖、租赁中介服务的个体工商户，由此证明上诉人买卖房屋是合法行为。上诉人以自己的名义与高小玲订立的《房地产买卖合同》确定售出价格45万元，在张松跃、方伟维授权的53.8万元的范围以内，并未高出；上诉人以自己的名义与张松跃、方伟维订立的《房地产买卖合同》确定购入价格53.8万元，在高小玲授权的45万元以上，并未低于。况且高小玲和张松跃、方伟维在庭审中都称不知道上诉人王信满代理的对方是谁，由此，依据《合同法》规定，上诉人王信满分别与高小玲订立的《房地产买卖合同》以及与张松跃、方伟维订立的《房地产买卖合同》，都是各自真实意思表示，都合法有效。上诉人王信满实施的是类似于外贸行业的代理商制度中的隐名代理，是合法的，并不是原审判决认定的所谓“中介”经营活动，合同法规定的居间合同完全不同于本案的代理合同。其次，上诉人王信满转卖房屋的民事行为不违约。三、被上诉人高小玲之前曾委托上诉人王信满售出另一套房屋，委托手续、买卖合同与本案一模一样，证明高小玲对王信满的经营模式是明知的。综上，请求撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。被上诉人高小玲辩称：一、原审判决对证据认定正确，10万元定金确实已支付到被上诉人账户上。二、上诉人在房屋交易过程中并不是房屋买方，只是作为被上诉人的代理人，又作为实际买方的代理人，应该是房屋买卖的居间方，应遵守诚实信用原则，不得获取差价，其可获得的是居间报酬。上诉人故意隐瞒合同交易真实价格，损害了被上诉人利益，也损害实际买方的利益。三、上诉人称被上诉人发现了王信满故意隐瞒房屋真实价格的行为，由上诉人之前代理的另一套房屋的买方核实后发现同样存在隐瞒真实价格的行为，被上诉人将保留另案起诉上诉人的权利。综上，被上诉人认为原审判决正确，应予维持。二审期间，上诉人王信满向本院提供了以下证据：1.个体工商户营业执照复印件一份，拟证明王信满经营范围包括房屋买卖经营权的事实。2.《委托书》两份、《房地产买卖合同》两份、《房地产买卖申请审批书》、《税费优惠备案登记表》、发票复印件各一份。拟证明高小玲之前曾委托王信满售出另一套房屋，对王信满的经营模式明知的事实。被上诉人高小玲在二审期间未向本院提供新的证据。对于王信满提供的证据，被上诉人高小玲对真实性没有异议，但对关联性有异议。本院认为，上诉人提供的证据1即个体工商户营业执照上载明的上诉人经营范围“房屋买卖、租赁中介服务”，应理解为“房屋买卖中介服务”和“房屋租赁中介服务”，而非“房屋买卖”和“租赁中介服务”，故该营业执照对于上诉人所欲证明的事实没有证明力。上诉人提供的证据2与本案所涉房屋买卖无关，即便该组证据能证明被上诉人高小玲对于之前委托王信满出售另一套房屋的操作模式知晓，也不能据此推定高小玲在本案所涉房屋处置中亦认可适用之前的操作模式，故对该组证据与本案的关联性本院不予认定。本院二审审理查明的事实与原审查明的一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院认为，王信满系从事房屋买卖、租赁中介服务的个体工商户，其在接受嵊泗县××镇云××门××室房屋出卖方高小玲以及购买方张松跃、方伟维委托处理房屋交易相关事宜时，与出卖方和购买方均签订了委托书和房地产买卖合同，而在与高小玲签订的房地产买卖合同中，立合同人买方（乙方）王信满姓名后明确加注有“购房代理方”，在与张松跃、方伟维签订的房地产买卖合同中，落款卖方（甲方）王信满签名后明确加注有“销售代理人”，同时在与张松跃、方伟维签订的买卖合同第八条明确约定“甲、乙双方各自向中介方支付该房地产总价1%的酬金。具体数额为5000元，在成交后乙方支付首期付款时交付”，本案二审期间王信满确认该条约定中的“中介方”即指王信满本人。另，从王信满支付给高小玲的10万元购房定金来源来看，该10万元实际来源于张松跃与方伟维向王信满交付的10万元购房定金，王信满在向张松跃、方伟维出具的收条中，也明确表明收款人王信满系代理人。综合以上证据，可以认定王信满在本案所涉房屋买卖交易中，实质上是充当房屋买卖中介服务的角色，而非房屋买卖合同的当事人。作为中介服务提供方，在从事中介服务活动中，应遵循诚实信用原则，如实向交易双方披露真实交易信息，积极协助促成交易完成，而不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实。本案中，王信满在以销售代理人身份与张松跃、方伟维签订的房地产买卖合同中，明确约定了中介服务报酬，而在其与房屋买卖双方签订的委托书中，又均未明确约定委托方允许其通过买进卖出房屋的方式赚取差价，因此，其通过隐瞒房屋买卖双方的真实报价，与房屋买卖双方分别签订房屋买卖合同，意图从中赚取差价的行为，有违诚实信用原则，不应予以支持。综上，上诉人王信满的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人王信满负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨海涛审 判 员 王军伟代理审判员 龚 杨二〇一五年七月二十二日代书 记员 戎 喆 关注公众号“”