（2015）湖民初字第1248号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-11-16
案件名称
厦门市湖里区嘉湖花园业主委员会与厦门永嘉房地产有限公司物权保护纠纷一审民事判决书
法院
厦门市湖里区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民初字第1248号原告厦门市湖里区嘉湖花园业主委员会，住所地厦门市湖里区。负责人保洪全，该业主委员会主任。委托代理人王福生，福建东方格致律师事务所律师。被告厦门永嘉房地产有限公司，住所地厦门市湖里区。法定代表人孙壮志。原告厦门市湖里区嘉湖花园业主委员会（以下简称嘉湖花园业委会）与被告厦门永嘉房地产有限公司（以下简称永嘉房地产公司）物权保护纠纷一案，本院于2015年2月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王福生到庭参加诉讼，被告永嘉房地产公司经本院合法传传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉湖花园业委会诉称，厦门嘉湖花园小区是被告1998年开发建设的商住小区，2000年10月31日交付业主。根据建筑设计规划，在底层和夹层建有小区物业管理用房134.86平方米（见底层、夹层平面图，以下称讼争房产）。小区的物业管理用房，属于小区业主共有，应移交小区业主委员会管理。嘉湖花园业委会于2010年10月20日成立，2010年11月3日登记备案。嘉湖花园业委会成立后，通过多种途径试图收回物业管理用房，但一直未果。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等规定，小区规划设计的管理用房，其属性是物业共用部位，依法属于小区全体业主共有，在开发商将房屋交付业主使用后，管理用房应同时移交。永嘉房地产公司至今不移交部分管理用房的行为，侵犯了小区业主的财产权，现原告依据业主大会授权，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、确认厦门市湖里区和悦里20-40号嘉湖花园小区管理用房（底层、夹层平面图标示的管理用房，134.86平方米）归全体小区业主所有。2、永嘉房地产公司立即向嘉湖花园业委会移交尚占的管理用房；3、永嘉房地产公司支付自2010年11月1日至实际移交房屋之日的房屋使用费；4、本案诉讼费由被告承担。被告永嘉房地产公司以书面形式答辩称，根据业已生效的民事裁定，嘉湖花园业委会的起诉应予驳回。业已生效的厦门市湖里区人民法院（2012）湖民初字第1989号民事裁定认定：嘉湖花园业委会未能提供永嘉房地产公司将讼争房产作为管理用房向其移交的证据，仅凭图纸上的标注尚不足以证明讼争房产属于嘉湖花园业委会所有，嘉湖花园业委会无法证明其与讼争房产有利害关系，最终裁定驳回嘉湖花园业委会的起诉。业已生效的厦门市中级人民法院（2014）厦民终字第422号民事裁定进一步查明认定：根据《福建省物业管理条例》第三十三条的规定，永嘉房地产公司已经向嘉湖花园业委会提供了管理用房，嘉湖花园业委会未提供证据证明永嘉房地产公司提供的管理用房面积不符合相关规定，同时讼争房产并未计入公摊。嘉湖花园业委会没有证据证明讼争房产已经移交，仅凭竣工图中讼争房产位置标准有“管理”二字，主张讼争房产归全体业主所有依据不足，故一审裁定驳回起诉并无不当。根据法律规定及生效裁决认定的事实，应当作为本案审理的依据，故应驳回嘉湖花园业委会的起诉。本案嘉湖花园业委会提交的证据很多没有原件，甚至有一些是伪造变造的。永嘉房地产公司因企业法人营业执照被吊销，无法出庭参加诉讼，请审判人员审核嘉湖花园业委会提交的证据材料作出公正判决。经审理查明，址于厦门市湖里区和悦里20-24号、悦华路71-81号、华盛路32-48号的嘉湖花园小区系由永嘉房地产公司开发建设；该公司于1998年通过国有土地使用权有偿出让的方式取得嘉湖花园小区所在地块的使用权并陆续支付了该地块的地价款及增容费。（2012）湖民初字第1989号案件中本院调取的湖里区和悦里20-24号、悦华路71-81号、华盛路32-48号（嘉湖花园）平面图中一层配电室北侧的房产注明为管理用房。嘉湖花园小区的《共用土地及公用建筑面积分摊说明表》载明：“一层总建筑面积1395.280平方米，单元建筑面积1300.356平方米，外半墙面积37.626平方米列全楼公摊，通道TD2列使用单元：C11至C15单元公摊；室外楼梯T6-T8列住宅公摊。”嘉湖花园小区的《公寓、住宅面积测算明细表》载明：位于一层的管理用房单元（套）面积为130.552平方米，楼梯、过道公用分摊面积4.286平方米，建筑面积合计为134.84平方米，用地分摊面积为51.33平方米。2011年6月20日，厦门市湖里区嘉湖花园业主大会作出决议，决议内容为：“根据《物权法》、《物业管理条例》及《嘉湖花园业主大会议事规则》的规定，自2011年6月8日至2011年6月19日，嘉湖花园业主委员会采用书面征求意见形式组织召开2011年临时业主大会，就本物业管理区域内管理用房授权业主委员会代表业主收回和管理，并代表业主收取房屋使用费或主张侵权赔偿等，包括为行使前述权利而提起诉讼等事项进行表决。本物业管理区域共有业主81人，总建筑面积9226.84平方米，本次大会共有业主50人投票同意，占业主总人数的61.7%，其对应专有部分的建筑面积5459.04平方米，占本物业管理区域内总建筑面积的59.2%，基于上述表决结果，业主大会同意授权业主委员会代表业主对本小区内管理用房收回和管理，并代表业主收取房屋使用费或主张侵权赔偿等，包括为行使前述授权而以业委会名义提起诉讼等。”该决议后附有与会业主的签名。上述签名业主中，能够提供产权证的业主的房产面积合计为5070.45平方米，其中公摊面积534.23平方米，能够提供产权证的业主专有部分占建筑物总面积的比例为52.2%［（5070.45－534.23）÷（9226.84－534.23）］。另查明，嘉湖花园业委会曾以案外人杨飞翔为被告向本院起诉，要求其立即腾退厦门市湖里区和悦里20-40号嘉湖花园小区管理用房并向嘉湖花园业委会支付相应的房屋使用费；本院于2013年11月13日作出（2012）湖民初字第1989号民事裁定书，认定嘉湖花园业委会未能提供永嘉房地产公司将讼争房产作为管理用房向其移交的证据，仅凭图纸上的标注不足以证明讼争房产属于嘉湖花园业委会所有，嘉湖花园业委会无法证明其与讼争房产有利害关系，故裁定驳回嘉湖花园业委会的起诉。嘉湖花园业委会不服该裁定，上诉至厦门市中级人民法院，厦门市中级人民法院于2014年3月10日作出（2014）厦民终字第422号裁定书，并认定嘉湖花园业委会未提供证据证明永嘉房地产公司提供的管理用房面积不符合相关规定，讼争房产并未计入公摊。嘉湖花园业委会没有证据证明讼争房产已经移交，仅凭竣工图中讼争房产位置标注有“管理”二字，主张讼争房产归全体业主所有依据不足，一审裁定驳回起诉并无不当，故驳回嘉湖花园业委会的上诉，维持原裁定。诉讼过程中，嘉湖花园业委会确认讼争房屋中移交给现在物业公司作为管理用房的部分约为总面积的三分之一，但没有进行实际测量，也没有证据可以证明当时物业管理用房移交的情况。以上事实，有原告嘉湖花园业委会提交的《嘉湖花园业主大会决议》、嘉湖花园底层夹层平面设计图竣工图、公寓住宅面积测算明细表，被告永嘉房地产公司提交的（2012）湖民初字第1989号民事裁定书，原、被告共同提交的（2014）厦民终字第422号民事裁定书为证，以及当事人陈述及本院庭审笔录佐证。本院认为，根据《福建省物业条例》第三十三条规定，建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，但最少不低于五十平方米。嘉湖花园业委会确认永嘉房地产公司已经向嘉湖花园小区提供了管理用房，嘉湖花园业委会未提供证据证明开发建设单位提供的管理用房面积不符合相关规定，且讼争的房产并未计入公摊，嘉湖花园业委会仅以相关平面图、竣工图等图纸中的讼争房产所在位置标注有“管理”二字，主张讼争房产归全体业主所有依据不足。本院（2012）湖民初字第1989号裁定书及厦门市中级人民法院（2014）厦民终字第422号裁定书等生效裁判文书均认定嘉湖花园业委会提交的证据不足以证明全体业主对讼争房产享有所有权的情况下，嘉湖花园业委会在本次诉讼中又未提交新的证据可以证明其对讼争房产享有所有权，故对嘉湖花园业委会主张讼争房屋的权属全部归属于全体业主的主张本院不予支持。嘉湖花园业委会因无法证明其对整个讼争房屋享有所有权，且没有证据证明永嘉房地产公司移交的物业管理用房不符合要求，故其无权要求永嘉房地产公司移交讼争房产尚未交付的部分及支付相关房屋使用费。被告永嘉房地产公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告厦门市湖里区嘉湖花园业主委员会的诉讼请求。本案案件受理费4450元，由原告厦门市湖里区嘉湖花园业主委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 张占甫人民陪审员 宋阿娟人民陪审员 陈青丽二〇一五年七月二十二日书 记 员 陈盛鑫附页：本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：