（2015）虹民三（民）初字第655号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2016-01-25
案件名称
上海灯具城市场经营管理有限公司与程瑜宏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海灯具城市场经营管理有限公司,程瑜宏
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十八条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三（民）初字第655号原告上海灯具城市场经营管理有限公司，住所地上海市。法定代表人韩宗淮。委托代理人朱英丽，上海众华律师事务所律师。委托代理人史美宗，上海众华律师事务所律师。被告程瑜宏，男，1976年8月9日出生，汉族，住广东省。委托代理人田志华，上海市千方律师事务所律师。原告上海灯具城市场经营管理有限公司诉被告程瑜宏房屋租赁合同纠纷及被告程瑜宏反诉原告上海灯具城市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员惠力独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告上海灯具城市场经营管理有限公司的委托代理人朱英丽、史美宗，被告程瑜宏的委托代理人田志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海灯具城市场经营管理有限公司诉称：上海市虹口区柳营路XXX号上海明凯大厦的权利人系上海明凯实业有限公司（以下简称明凯实业），2013年1月18日，明凯实业授权原告为该房产招商、租赁、运营管理等事宜的全权代理人。2013年1月31日，原告与被告订立了《商铺租赁合同》，被告承租了位于柳营路XXX号上海灯具城（即上海明凯大厦）B1层03室商铺。合同约定租赁期间自2013年3月5日至2015年6月17日，免租期自原告将商铺交付给被告之日至2013年6月17日，被告应自2013年6月18日支付租金，首期租金、管理费、经营质量保证金、市场推广费应在合同订立当日支付。合同签订后，被告于2013年6月17日接收了B1层03室商铺（以下简称系争商铺）并在《商铺入驻确认单》上签字确认。被告在支付了首期租金120，378元、管理费27，936元、市场推广费5，820元以及履约保证金40，126元、质量保证金10，000元后即开始拖欠原告相关款项至今。因被告的行为已构成违约，原告根据合同约定通知被告于2014年12月3日解除合同，现原告起诉要求确认原、被告之间的商铺租赁合同于2014年12月3日解除；判令被告向原告支付租金223，991元（自2013年12月28日计算至2014年12月3日）；判令被告向原告支付管理费53，544元（自2013年12月18日计算至2014年12月3日）；判令被告向原告支付市场推广费2，040.99元（自2014年7月28日计算至2014年12月3日）；判令被告向原告支付租金延迟支付的滞纳金，其中2013年12月2日起算的欠付本金是102，293.80元，2014年6月2日起算的欠付本金是120，378元，2014年12月2日起算的欠付本金是1，978.80元，均按照日千分之一的利率计算至判决生效之日；判令被告向原告支付管理费延迟支付的滞纳金，其中2013年8月21日起算的欠付本金是9，622.40元，2014年2月21日起算的欠付本金是27，936元，2014年8月21日起算的金额是15，985.60元，均按日千分之一计算至判决生效之日；判令被告向原告支付市场推广费延迟支付的滞纳金，按日千分之一从2014年7月28日起计算至判决生效之日。被告程瑜宏辩称：系争商铺位于地下一层，根据产权证的面积及用途，系争商铺并非商铺，产权证载明地下建筑面积为0，地下一、二层为车库，所以该物业出租并非商铺。签署租赁合同前。原告谎称已取得房地产权证，事后被告得知该房产证取得日期是2013年6月22日，故原告并不具备出租条件。按照实际交付房屋的时间、原告公示的政策、被告已支付的租金及2014年1月底被告被原告强行拉电关门的情况，被告已支付使用期间的租金。合同约定的交房日期是2013年3月5日，但实际交房是2013年6月17日。根据合同3.3条的约定，交房应书面通知，但原告没有产证无法交房，故被告应享受3个月零12天的免租装修期。当时原告承诺被告从2013年6月28日起租，之后又推迟到7月28日起租。根据原告在2014年4月16日的通告，起租日顺延了一个月，通告第二条告知已付6个月租金的商户可以免租一个月。2014年7月18日原告发布的租金支付方式的补充条款又称B1层可享受租金30%的折扣。由于交接书是2013年6月17日签署的，故起租日期应从2013年12月17日起算。被告缴纳了6个月租金，所以可以使用到2014年6月9日，但实际在2014年1月底原告就对被告实施了停电关门。因被拉电后被告不能营业，故认为租赁合同已在2014年1月底解除。被告管理费缴纳了半年，从2013年3月5日起算，租金从2013年6月18日支付到2013年12月18日，由此被告认为租金实际已经溢付。对于管理费、市场推广费，被告认为应依附于租金，但租金已经溢付，故这两项费用及滞纳金也不存在，请求驳回原告诉讼请求。对原告主张的租金、管理费及市场推广费的计算方式无异议，但认为滞纳金的计算过高，如法院认定被告违约则要求下调按银行同期贷款利率计算。经审理查明：上海柳营路XXX号地下1-2层、103、105-107、2-4层、11-18层房屋权利人为上海明凯实业有限公司，房地产权证登记日为2013年6月22日，上海市房地产登记簿备注栏内标注柳营路XXX号地下1层IV开关站，地下1、2层车库、地下2层（人防）车库保留自有，其余用于租赁。2013年1月18日，明凯实业向原告出具授权委托书，委托原告为上海市柳营路XXX号（上海明凯大厦）房产招商、租赁、运营管理等事宜的全权代理人，授权期限自2013年1月18日起至2023年1月17日止。2013年1月31日，原告（甲方）与被告（乙方）就系争商铺签订《商铺租赁合同》，该合同第一条约定，租赁商铺位于上海市虹口区柳营路XXX号上海灯具城（上海明凯大厦）B1层03室，建筑面积194平方米，该建筑面积是合同计算租金、管理费及其他相关费用的面积依据。甲方受该商铺的唯一权利人委托与乙方建立租赁关系。合同第二条约定，租赁时间自2013年3月5日至2015年6月17日，甲方自2013年3月5日起陆续交房，交房日以甲方书面通知为准，租赁商铺的交付由双方各自委派的授权代表在现场签署《商铺交接书》。合同第三条约定，为了支持乙方的经营，甲方同意自甲方将商铺交付给乙方之日起至2013年6月17日作为免租期，供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作。若因任何不可归责于甲方的原因造成双方未能在上述约定的期限内办理交付事宜的，则免租期不予顺延；乙方应自2013年6月18日起按照合同约定的标准支付租金。若因可归责于甲方的原因造成双方未能在上述约定的期限内办理交付事宜的，则免租期和相应的起租日均得以顺延。在免租期内，乙方仍应如期支付实际发生的水、电、管理费等各项费用。合同第5.2条约定，2013年3月5日起至2015年6月17日期间，每平方米每日租金为3.4元，实际按月计算租金总计为20，063元。2013年3月5日起至2015年6月17日期间，月管理费每平方米24元，月管理费总计为4，656元。合同第5.3条约定，为保障消费者的合法权益，维护甲方的品牌形象，乙方需垫付100，000元经营质量保证金做先行赔付基金。租赁期满后，如乙方不再续租，则甲方应自乙方退还租赁商铺并结清所有费用、注销或迁出在该商铺注册的公司之日起一年后将该基金无息退还乙方，在此期间乙方应未出现过质量投诉纠纷。合同第5.4条约定，市场推广费根据所租商铺建筑面积按每平方米30元／年计算，年市场推广费低于2，000元按2，000元计收。乙方的市场推广费为5，820元／年，每年支付一次，首期按5.5条约定的时间支付，第二期应在起算租金日起满一年前三十日支付。合同第5.5条约定，租金及管理费每六个月支付一次，乙方应在合同期内每年的6、12月1日之前付清次六个月的租金，并在合同期内每年的2、8月20日之前付清次六个月的管理费。首期租金及管理费、经营质量保证金、市场推广费应在合同订立当日支付给甲方。合同第六条约定，乙方应向甲方支付履约保证金40，126元（两个月租金），租赁期满后，如乙方续租，该保证金继续作为下一期商铺租赁的保证金，如乙方不再续租，甲方应自乙方退还租赁商铺并结清所有费用、注销或迁出在该商铺注册的公司之日起15日内无息退还全部履约保证金。合同第14.1条约定，乙方承诺按合同约定及时、足额向甲方缴纳各种费用（包括但不限于租金及管理费、水、电费、履约保障金、市场推广费等），乙方确认甲方有权同时采用如下措施催收款项，即：乙方应自付款期限届满之日起至结清款项之日止，按照应付款的千分之五／日的标准支付滞纳金；对于乙方拖欠的款项（包括相关欠款和滞纳金），甲方有权直接从乙方缴纳的履约保证金中加以抵扣，不足部分，甲方有权另行向乙方追索。若乙方拖欠上述应付款项超过15日，则甲方有权自第16日起采用停止对该商铺供电的措施，直至乙方结清全部欠款之日止，由此造成的经济等各项损失由乙方自行承担。合同第15.2条约定，乙方应支付租金及管理费逾期已超过15日，甲方有权选择提前终止合同并要求乙方赔偿由此造成的损失。甲方依据上述条款提前终止合同的，应当提前15日书面通知乙方；提前终止合同的通知自到达乙方处生效。乙方应当及时搬离并交还租赁商铺，相关租金及管理费按实结算，乙方另应赔偿由此对甲方造成的损失。合同第15.4条约定，若合同系履行期限届满、自然终止或因乙方违约而提前终止，则乙方在此期间出资的装修和添附均无偿归属甲方所有（可移动物品除外）；若因甲方违约而提前终止合同，则乙方在此期间出资的装修和添附由甲方折价收购或乙方自行拆卸，将租赁商铺以原状交付甲方；但未经协商一致，乙方不得擅自实施拆除行为。合同第16.1条约定，在租赁期间，非因合同约定的情况，甲方擅自解除合同，提前收回商铺的，甲方应按履约保证金标准向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。合同第16.2条约定，在租赁期间，非因合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方除应按履约保证金标准向乙方支付违约金外，还应补付免租装修期免去的租金，乙方亦无权要求甲方赔偿或补偿装修损失，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同第18.3条约定，合同3.2条约定乙方的起算租金日为2013年6月18日，该日系甲方暂定的公示试营业日，如果公示试营业日时间提前，甲方一律按2013年6月18日为起算租金日，如果在2013年6月18日以后公示试营业日的，则起算租金日顺延。合同第18.4条约定，合同3.4条约定免租期内乙方仍应支付管理费，现甲方同意免除乙方完成所租商铺装修和出样日起至公示试营业日（2013年6月18日），如公示试营业日顺延的，则免除管理费的时间同时顺延。合同第19.2条约定，乙方确认上海市闸北区柳营路XXX号北楼105室的通信地址为乙方之有效联系方式。合同第19.3条约定，在合同履行期间，双方之文件往来均应以上述联系方式传达，一方在发出书面通知后如未获得对方的及时回复，则应以邮件投邮之日起第7日（以邮政凭证为准）视为送达。上述联系方式（包括地址、号码、授权代表）如有任何变更，变更的一方应当即刻以书面形式通知另一方，未通知的，视为未变更。合同签订当日，被告向原告支付2013年6月18日至2013年12月17日期间的租金120，378元、2013年3月5日至2013年9月4日期间的管理费27，936元、2013年6月18日至2014年6月17日期间的市场推广费5，820元及履约保证金40，126元、经营质量保证金10，000元。2013年6月17日，被告签署了系争商铺入驻确认单。2014年4月16日，原告发布关于上海灯具城第二次收租相关优惠政策的通告，该通告称：按合同约定，原计租日为2013年6月28日的商户计租日调整至2013年7月28日。2014年4月30日（含4月30日）前，商户一次性付清半年租金，给予1个月的免租优惠（即一次性付清半年租金可享7个月租期），若超过2014年4月30日仍未付清租金，上述优惠政策作废。2014年7月18日，原告发布关于第二期租金支付方式的补充条款，称B1楼、北楼一、二、三层的商户可选择按区域出租率给予租金折扣优惠，自第一期房租到期日的次日至2014年12月31日止，按现有出租率对应的租金折扣率一次性付清，商户须在2014年7月25日前确认并支付所有款项，否则按原合同执行。2014年11月18日，原告按被告在合同中所确认的通信地址向被告发出公函，称被告自2013年12月28日起未支付租金，自2013年12月18日起未支付管理费，此行为已构成违约，且被告又将商铺内的货物转移，商铺停业状态已达半年有余，故原告依据合同约定告知被告自2014年12月3日起终止商铺租赁合同的履行，要求被告在2014年12月3日返还所承租的商铺并付清租金、管理费及滞纳金，该函件因无人之故被退回。嗣后，因原、被告对租金、管理费等费用的支付意见不一，故现原告诉讼来院，要求判如所请。审理中，原告表示因商铺实际试营业日延迟了10天，故租金的计租日亦相应延迟10天自2013年6月28日起算，管理费的实际起算日期则从被告接收商铺的次日即2013年6月18日起算，试营业期间的市场推广费原告自愿放弃收取，自2013年7月28日正式营业开始计费，被告已缴纳的租金、管理费及市场推广费以此顺延。上述事实，有原告提供的房地产权证、授权委托书、商铺租赁合同、商铺入住确认单、公函、快递单，被告提供的收款确认单、通告、补充条款等证据以及原、被告陈述为证，经过庭审质证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的商铺租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原、被告在租赁合同中约定了被告租金及管理费逾期支付超过15日原告有权提前终止合同，同时确认了双方的通信地址，约定一方在发出书面通知后如未获得对方的及时回复则应以邮件投邮之日起第7日视为送达。因被告在支付首期租金、管理费、市场推广费后未再支付其他后续费用，且在庭审中对解除合同退件视为送达一节不持异议，故原告于2014年11月18日发函通知被告租赁合同于2014年12月3日起终止符合合同约定，本院予以支持。合同明确约定了免租期到2013年6月17日止，故被告辩称其应再享受3个月零12天的免租期缺乏合同依据，本院不予采纳。根据原告2014年4月16日所发通告内容，享受计租日延期及免租优惠的前提是商户在2014年4月30日付清租金，此处所指的租金根据合同约定应理解为至2014年4月30日最近半年内的租金，而被告支付的租金节点至2013年12月17日止，故被告不符合该通告所附享受优惠的条件，不能享受该通告所载优惠。关于2014年7月18日的补充条款，原告在通告中已明确商户须在2014年7月25日前按现有出租率对应的租金折扣率一次性付清自第一期房租到期日的次日至2014年12月31日的租金，否则仍按原合同执行，故被告的辩称意见缺乏依据，本院不予采纳。原告要求被告按约支付合同解除前所拖欠的租金、管理费、市场推广费，并自愿顺延计费日期，于法无悖，本院依法予以支持。原告虽已将滞纳金下调为按日千分之一计算，但该计算方式仍属偏高，故本院采纳被告关于滞纳金过高的抗辩意见，对滞纳金的计算方式酌情予以调整。至于被告所称系争商铺房地产权证系在租赁合同订立后办出一节，因房产证已在合同履行期内办出，故并不影响合同的效力。房地产登记簿标注了柳营路XXX号地下1层除IV开关站及车库保留自有外其余用于租赁，故被告关于系争商铺并非商铺及不具备出租条件的辩称意见不能成立。被告称原告在2014年1月底对被告实施了停电，故认为租赁合同已在2014年1月底解除，但其并无相应证据予以证实，且当时被告延付租金已逾15日，其已构成违约。作为违约一方，被告主张单方面解除合同并要求原告支付违约金没有法律依据，本院不予支持。双方在合同中约定了履约保证金及经营质量保证金应于被告退还租赁商铺并结清所有费用、注销或迁出在该商铺注册的公司后退还，现被告所拖欠的相关费用并未结清，故其不符合合同约定的退还履约保证金及经营质量保证金的条件，被告反诉要求原告退还履约保证金及经营质量保证金缺乏合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告上海灯具城市场经营管理有限公司与被告程瑜宏在2013年1月31日签订的《商铺租赁合同》于2014年12月3日解除；二、被告程瑜宏应于本判决生效之日起10日内支付原告上海灯具城市场经营管理有限公司2013年12月28日至2014年12月3日的租金223，991元；三、被告程瑜宏应于本判决生效之日起10日内向原告上海灯具城市场经营管理有限公司支付租金延迟支付的滞纳金，每日按到期未付金额的万分之二计算，其中从2013年12月2日起算的欠付本金为102，293.80元，2014年6月2日起算的欠付本金为120，378元，2014年12月2日起算的欠付本金为1，978.80元，均计算至本判决生效之日；四、被告程瑜宏应于本判决生效之日起10日内支付原告上海灯具城市场经营管理有限公司2013年12月28日至2014年12月3日的管理费53，544元；五、被告程瑜宏应于本判决生效之日起10日内向原告上海灯具城市场经营管理有限公司支付管理费延迟支付的滞纳金，每日按到期未付金额的万分之二计算，其中从2013年8月21日起算的欠付本金为9，622.40元，2014年2月21日起算的欠付本金为27，936元，2014年8月21日起算的金额为15，985.60元，均计算至本判决生效之日；六、被告程瑜宏应于本判决生效之日起10日内支付原告上海灯具城市场经营管理有限公司2014年7月28日至2014年12月3日的市场推广费2，040.99元；七、被告程瑜宏应于本判决生效之日起10日内向原告上海灯具城市场经营管理有限公司支付市场推广费延迟支付的滞纳金，每日按到期未付金额的万分之二计算，自2014年7月28日起计算至本判决生效之日；八、驳回被告程瑜宏的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6，728.72元，反诉受理费1，028.15元，均由被告程瑜宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 惠力二〇一五年七月二十二日书记员 肖人附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第九十三条第二款…当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。…第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 来源：百度“”