（2015）杭余余民初字第474号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2016-02-24
案件名称
高翔与陈勇房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高翔,陈勇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第二百二十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭余余民初字第474号原告：高翔。委托代理人：高观江。被告：陈勇。原告高翔为与被告陈勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法由审判员陈自勇适用简易程序独任审判，于2015年6月5日公开开庭进行了审理。原告高翔及其委托代理人高观江，被告陈勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高翔起诉称：2014年5月23日，原告高翔（出租方）经杭州古月良居地产代理有限公司介绍，将拥有所有权坐落在杭州市余杭区余杭街道欣龙华府公寓8幢4单元501室的未装修毛胚房租赁给被告陈勇（承租方）作住房使用，签订了《杭州市房屋租赁合同》一份。其建筑面积为89.24平方米，租期为三年，自2014年5月24日起至2017年5月23日止。合同第十条约定：“除房屋内已有装修和设施外，乙方（承租方，下同）如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方（出租方，下同）的书面同意。”合同第十五条约定：“……，乙方在租赁期限内，如有意愿将承租的该房屋部分或全部转租给他人，须事先征得甲方书面同意。”合同第十六条约定：“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。（1）未经甲方同意，擅自将该房屋转租、转借他人使用的；（2）未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，……”。被告陈勇在拖延向原告高翔报告漏水情况二个多月后的2014年11月，用手机向原告高翔告知楼下401室住户桂竹英的住房客厅墙壁和地板自2014年8月份起受楼上501室住房客厅漏水而严重侵蚀受损，要求作出经济赔偿。2015年1月20日，杭州市余杭区余杭街道凤联社区负责人召集原、被告、见证方、房损方、公安和社区调解委人员在社区调解室进行调解。各方人员去了原告高翔出租房和房损方房屋现场，查看租房现状和房损方房屋受损的情况。结果发现，被告陈勇在未得到原告高翔书面许可的情况下擅自将出租房的上、下二层隔断成七个小房间，每间房门上方书有如101、102和201等字样，现场看见有租客进出所分隔的房间。在客厅，还发现被告陈勇为增加独立房间，将客厅用预浇长方形块砖砌筑二道封顶的隔墙。仔细观察后发现另一道隔墙一侧是一小卫生间，其进水管正式从该新砌隔墙下方水泥地面内穿过，漏水是从这道新砌隔墙下方漏入四楼客厅墙壁后顺流到客厅地板的。此外，被告陈勇为了多设出租房间，在租房原有三个卫生间的基础上又在上层（搁楼）改装增设了一个卫生间。租房内水管纵横，线网交错，电表排列，一片零乱、狭窄、阴暗、肮脏景象，使租房结构遭到严重破坏。在租房现场，被告陈勇面对原告高翔提出的种种质疑，无意回答，但在调解室现场却矢口否认漏水是因他擅自改变结构随意装修之所为，并执意提出要由出租房承担损失的无理要求。加上社区调解委在尚未分清其责任的情况下所作的人民调解协议书征求稿称“由高翔和陈勇共同赔偿桂竹英房屋损害费用18000元”的不客观表述，原告高翔提出异议，社区调解委也未予更正，致使调解无果。原告高翔认为：1、众多证据表明造成出租房房损的直接原因是被告陈勇未经原告高翔书面同意，在入住出租房后的2014年8月擅自改变房屋结构，隔断增设多个房间，违规增筑二道隔断墙，增建卫生用房，从而加大承重墙的承受力，使租房建筑物严重受损。而漏水又致使出租房混凝土受蚀疏松，强度减弱，严重影响出租房的安全，致使出租方遭受损失。被告陈勇应立即予以纠正，确保住房安全，并向原告高翔作出相应赔偿；2、由于被告陈勇在租房期间擅自违规违约砌筑隔墙，直接导致其客厅地面下方预埋水管因不堪重负而压破漏水，造成漏水房损方20000元的损失（房损方主动承担2000元，实际要求赔偿18000元），其责任应全部由被告陈勇承担，并如数向房损方作出经济赔偿；3、被告陈勇实施一方群租，严重违反了国家租房管理的相关法律规定，严重违反了房屋租赁合同的相关约定，应立即停止群租转租，恢复租房原状，在作出赔偿后终止房屋租赁合同。故原告高翔诉至法院，诉讼请求：1、判令被告陈勇立即恢复租房原状并依法解除《杭州市房屋租赁合同》；2、判令被告陈勇向四楼房损方支付租房违约装修造成房损的赔偿金18000元；3、本案诉讼费用由被告陈勇承担。原告高翔为证明上述事实，向本院提供证据材料如下：1、契证、房屋所有权证、国有土地使用证各一份，用以证明出租房为原告高翔所有的事实。2、《杭州市房屋租房合同》一份，用以证明原、被告租房关系确立，被告陈勇装修等违约的事实。3、租房现场照片一组，用以证明被告陈勇在租房擅自装修后隔房漏水、转租、群租、改变租房结构等现状的事实。4、租房现场视频光盘一份，用以证明被告陈勇在租房擅自装修后隔房漏水、转租、群租、改变租房结构等现状的事实。5、证词一份，用以证明被告陈勇在租房擅自装修后改变租房结构等的事实。6、人民调解协议书（初稿）一份，用以证明被告陈勇租房装修后发生漏水的事实。7、原始水管走向图一份，用以证明租房客厅水管正好位于被砌的大块水泥墙所压的事实。被告陈勇辩称：原告高翔诉称被告陈勇故意拖延报告漏水情况这不属实。被告陈勇在泰国旅游回来，还在深圳，楼下阿姨打电话给被告陈勇说客厅又漏水了，被告陈勇不知道什么情况，以为很小，不是很严重，被告陈勇当天给原告高翔打了电话说明了房间漏水，所以，原告高翔说被告陈勇没有通知原告高翔，这不属实。在此之前，房屋主卧卫生间也漏水过，被告陈勇第一时间告诉了原告高翔，但是原告高翔比较忙，后来被告陈勇告诉了物业，物业来解决了，也就涉及到200多块钱。被告陈勇回家看了楼下阿姨家漏水情况，装修师傅来看了应该是水管漏下去的；另外，阿姨家外面卫生间那边也漏水，被告陈勇叫了装修师傅来维修了。客厅漏水因为是管道漏水，比较难查看。原告高翔比较忙，叫了原告高翔父亲来查看，当时对损失意见不大的。被告陈勇当时还是住在出租房的。后来原告高翔父亲叫被告陈勇找个师傅把水管全部换掉，被告陈勇把一楼到顶楼全部水管进行了更换。关于改造水管的事情，买水管时被告陈勇与原告高翔父亲沟通过的，被告陈勇说买好一点的水管，以防后面再漏水，原告高翔父亲陪被告陈勇去买水管的，这些事情被告陈勇与原告高翔都是沟通过的，原告高翔不同意的话，被告陈勇是不敢去改动的。物业说改水管要与自来水公司协商过的，物业是同意的，被告陈勇去自来水公司了解过，也是可以的。但是后来原告高翔过来认为这是被告陈勇个人行为。后来一个建筑专家过来看了水管，严厉指责被告陈勇，说被告陈勇为什么要这么干，被告陈勇是很冤枉的，原告高翔也不管。所以被告陈勇没有拖延时间。在租房现场，原告高翔说在协调时，说被告陈勇一开始没有回答，说被告陈勇最后矢口否认，原告高翔认为是被告陈勇装修导致漏水。被告陈勇只是在承重梁上面隔墙，楼上楼下都是一堵墙将厨房和客厅隔开的。被告陈勇用的隔墙砖也是比较轻的轻质砖，四楼是红砖，红砖比较重，但并没有导致四楼水管破裂，所以被告陈勇的轻质砖不可能导致地板水管压裂。当时楼下阿姨也提出不可能轻质砖导致水管破裂的。被告陈勇未向本院提供证据材料。庭审中，对原告高翔提供的证据1-7，经被告陈勇质证后认为，对证据1、2、3、4、6、7均没有异议；对证据5有异议，乱装、电线乱拉这个概念非常模糊。另外，被告陈勇的隔断墙是轻质砖，是非常轻的。出租房非常乱这是个人观点，被告陈勇自己也住在哪里，觉得没有问题。另外，阿姨说8月份漏水，是卫生间漏水，并非客厅漏水。经本院审查后认为，原告高翔提供的证据1-7，符合有效证据的构成要件，依法确认为有效证据使用。根据当事人的陈述，以及提供的有效证据，本院查明本案的事实如下：2014年5月23日，原、被告签订《杭州市房屋租赁合同》一份，合同主要约定：原告高翔将其拥有所有权坐落在杭州市余杭区余杭街道欣龙华府公寓8幢4单元501室（建筑面积为89.24平方米）的未装修毛胚房租赁给被告陈勇作住房使用，租期为三年，即自2014年5月24日起至2017年5月23日止；月租金1200元。合同第十条约定：“除房屋内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意。”合同第十五条约定：“……，乙方在租赁期限内，如有意愿将承租的该房屋部分或全部转租给他人，须事先征得甲方书面同意。”合同第十六条约定：“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。（1）未经甲方同意，擅自将该房屋转租、转借他人使用的；（2）未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，……”。合同签订后，原告高翔按约将房屋交付被告陈勇使用。被告陈勇承租后，擅自将出租房的上、下二层隔断成七个小房间，在客厅增加独立房间，在租房原有三个卫生间的基础上又在上层（搁楼）改装增设了一个卫生间等。同时，被告陈勇在租赁期间，因租房客厅漏水，造成楼下401室住户桂竹英的住房客厅墙壁和地板自2014年8月份起严重侵蚀受损。事后，原、被告曾多次协商，但未能达成一致意见。为此，原告高翔诉至法院，请求上判。本院认为，原、被告之间签订的《杭州市房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护。被告陈勇在租赁期间未经原告高翔同意擅自改变租房结构，是造成本纠纷的责任者，应承担相应的民事责任。现原告高翔要求被告陈勇立即恢复租房原状并依法解除《杭州市房屋租赁合同》的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告高翔要求被告陈勇向四楼房损方支付租房违约装修造成房损的赔偿金18000元的诉讼请求，因属于另一法律关系，应另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告高翔与被告陈勇于2014年5月23日签订的《杭州市房屋租赁合同》。二、被告陈勇于本判决生效后十五日内将其承租的坐落于杭州市余杭区余杭街道欣龙华府公寓8幢4单元501室腾空并恢复原状后退还给原告高翔。三、驳回原告高翔其他诉讼请求。本案案件受理费250元，减半收取125元，由原告高翔实负担100元，由被告陈勇负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费250元（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 陈自勇二〇一五年七月二十二日书记员 杜 洁 来自