（2015）繁民一初字第00645号

裁判日期: 2015-07-22

公开日期: 2015-08-22

案件名称

原告繁昌县永兴家电有限公司与被告刘换美房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

繁昌县人民法院

所属地区

繁昌县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

繁昌县永兴家电有限公司,刘换美

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十一条，第九十三条第一款，第二百二十三条第一款，第二百二十六条

全文

安徽省繁昌县人民法院民 事 判 决 书（2015）繁民一初字第00645号原告：繁昌县永兴家电有限公司，住所地安徽省繁昌县。法定代表人：赵克宁，该公司总经理。委托代理人：马胜群，安徽东帆律师事务所律师。被告：刘换美，女，汉族，住安徽省繁昌县。委托代理人：汪德平，男，汉族，住安徽省繁昌县。原告繁昌县永兴家电有限公司与被告刘换美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理，依法由审判员徐玉香适用简易程序，于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告繁昌县永兴家电有限公司法定代表人赵克宁及其委托代理人马胜群，被告刘换美及其委托代理人汪德平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告繁昌县永兴家电有限公司诉称：原被告于2011年12月26日签订了一份《摊位租赁合同》，合同约定，原告将其位于安定东路永兴家具广场一楼4号约216.92平方米（摊位实际丈量面积加上16%公摊面积的摊位以及摊位设施），出租给被告从事经营。租赁期限从2012年5月1日起至2017年5月1日止。租金标准：摊位的费用按每月每平方米（含公摊位面积）30元人民币的标准计算。全年共计人民币78091.20元。支付期限：一年分两次支付，合同签订时交半年房租，后半年房租提前一月支付（即10月1日）。房租按每年5%递增，交付房租只开收据（不含税金）。原告依约将该摊位交付给被告承租使用，然被告仅累计支付原告租金人民币172719元，截止今日，被告尚欠原告租金人民币73481.79元。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、被告给付原告所欠租金人民币73481.79元；2、被告承担本案诉讼费用。原告繁昌县永兴家电有限公司为证明自己主张，向本院提供如下证据材料：1、被告身份证，证明被告主体资格适格；2、租赁合同、租金计算表、房产证，证明原被告存在房屋租赁关系，约定原告将其位于安定东路永兴家具广场一楼4号约216.92平方米的摊位出租给被告从事经营。租赁期限从2012年5月1日至2017年5月1日止。租金标准：摊位费用按每月每平方米（含公摊面积）30元人民币标准计算。全年共计人民币78091.20元。支付期限等内容。被告刘换美辩称：第一，关于原告诉讼请求，被告不欠原告任何租金，被告在支付原告第四个阶段6个月（2013年11月1日至2014年4月30日）租金时，双方权利义务已经终止，原告诉请没有事实依据；本案诉讼费用应由原告自行承担。第二，关于事实和理由，原被告签订摊位租赁协议是事实，但约定主要条款都是意向性的，双方实际履行权利义务均是以交付每个阶段6个月租金为依据。原告向被告出具了每个阶段的收款凭证，并在收款凭证上注明被告所交租金的月份及起止时间，同时加盖公司印章，时间跨度两年半之久，双方并不存在任何争议；原告所称被告累计支付租金24万余元是事实，但原告诉称被告拖欠租金不是事实，具体在质证阶段阐述。被告刘换美为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：1、原告广告宣传，证明原告家具广场开业营业时间为2012年8月28日；2、房租收据二份（2012年5月-2013年4月），证明被告提前3个月多交3个月房租；3、房租收据（2013年5月-2014年10月）五份，证明被告准备在2014年5月后撤场，原告同意将保证金作房租抵扣，双方租赁关系解除；4、房租收据（2014年5月-2014年10月底），证明因被告在沃德广场装修未好，延期半年搬迁续租了半年；5、营业执照、证明，证明被告和原告解除了租赁关系后搬迁至沃德营业。6、公安出警记录、收条、解除合同通知书，证明原告同意解除租赁关系后又反悔的事实。依被告刘换美的申请，证人桂某某、史某某出庭作证证人桂某某证言：我经营九升地板，刘换美经营法恩莎卫浴的，还有一家经营新能源瓷砖的，我们于2012年一起进驻永兴家居广场。我与原告在2012年5月签订房屋租赁合同，在2012年8月28日正式开业。2014年9月30日因我在沃德家具广场重新租了门面，就与原告解除了房屋租赁合同。我和刘换美分别将原店面的装潢作价给原告，原告分别给我1200元、给刘换美2000元，我们都出具收条给原告。租赁费全部付清了，因为不按时交付房租，原告会停商户电。证人史某某证实：2012年大概有8户入驻永兴家居广场，我在2012年3月份开始装潢门面，5月开始付房租，8月28日开业。我和被告刘换美在2014年10月30日一起离开永兴家具广场。2014年3月我们开始在沃德家具广场装修门面，并在9月份开业。租金支付正常是先付后租，我家租金付清了，至于原被告之间是否存在拖欠租金就不清楚了。被告刘换美对原告提供的证据质证意见为：对证据1无异议。对证据2租赁合同的真实性无异议，但达不到原告证明目的。因该合同为意向性约定，原被告明确约定以实际租期为准；该合同第二条中租赁期是从2012年5月1日起算，而原告营业时间为2012年8月1日，应退还被告多付的3个月租金；该合同第四条第三款约定保证金在权利义务终止后退还，而原告在2013年11月1日已将保证金通过冲抵第四阶段租金形式退还给被告，所以该份证据证明了原被告权利义务已经终止。对租金计算表我们不予认可，因我们每个阶段都交付了租金，原告也加盖公章确认。原告繁昌县永兴家电有限公司对被告提交的证据质证意见为：证据1是复印件，不能作为证据，且开业时间与本案被告无关。对证据2收据的真实性无异议，但达不到证明目的。对证据3真实性无异议，达不到证明目的，原告之所以同意将保证金作租金抵扣，是考虑双方感情和被告经济紧张，是为了帮助被告。对证据4真实性无异议，达不到证明目的，因为我们签订合同的租赁期限很明确，是从2012年5月1日至2017年5月1日。对证据5真实性无异议，但与本案无关联性。对证据6公安出警说明无异议，但没有处理结果；收条是复印件，有异议；对解除合同通知书因内容残缺有异议，且我方并未发出这样的通知，真实性有异议。本案经公开开庭审理，对原、被告提供的证据，对方当事人无异议的部分，本院予以认定。对有异议的部分，本院结合当事人的陈述、质证、辩论意见，综合予以认定。经审理查明：2011年12月26日，原告与被告签订《摊位租赁合同》一份，原告将其位于安定东路永兴家具广场一楼4号摊位约216.92平方米（以实际测量为准）出租给被告经营法恩莎卫浴瓷砖。合同约定租赁期限从2012年5月1日至2017年5月1日；租金标准按每月每平方米30元计算，全年租金约人民币78091.20元。租金每年支付两次，即合同签订时交半年房租，后半年租金提前一个月支付（即10月1日）；被告交纳1万元保证金，在双方权利义务终止且办理相关核准手续离场一年后扣除被告应承担的赔偿费用后不计息退还保证金；以及对双方权利义务及合同的变更、解除等内容作了明确约定。2012年8月28日，原告的永兴家具广场正式开业。2014年被告因其门面入驻沃德家具广场，与原告协商解除租赁合同相关事宜。之后，原告向被告发出《关于签订解租合同的通知》，其内容：届于贵公司已向我公司提出口头申请，希望与我公司解除房租租赁合同，因此特通知贵户于2014年10月8日来我公司签订解租合同。现原告以被告拖欠租金为由起诉至法院。另查明：2011年11月2日被告向原告交保证金10000元。2012年1月3日被告向原告交租金39045元（注半年房租）。2012年11月29日被告向原告交租金19455元（注11月-4月份房租）。2013年5月6日被告向原告交租金25100元（注5月1日-10月30日）。2013年10月25日被告向原告交租金10314元（注下欠18000元）。2013年11月1日被告以保证金10000元抵付租金（注2013年11月1日-2014年4月30日房租，下欠8000元）。2013年11月4日被告向原告交租金8000元（注2013年11月1日-2014年4月30日房租）。2014年5月9日被告向原告交租金28314元（注2014年5月1日-2014年10月30日房租）。本院认为：本案争议焦点是，一、原、被告签订的租赁合同是否明确。自原、被告签订的《摊位租赁合同》看，双方对租赁面积约定以实际测量为准，对租金的约定以每月每平方米30元计算，全年租金共计“约”多少的字样来表述。可以得出，原、被告签订租赁合同时对租赁摊位面积尚不能确定。租金是依据出租面积计算出来的，故租金也不明确。现原告按租赁合同确定的租金扣除被告已支付的租金数额来主张权利，依据不足，故本院不予支持。二、在租赁合同履行过程中，原、被告双方实际认可的租金是多少。自被告提供的交租金收据看，第一次是按租赁合同约定预交了六个月的租金39045元，第二次交六个月的租金为19455元，第三次交六个月的租金为25100元，第四次和第五次交六个月租金均为28314元。并且原告出具给被告的收据，均明确注明是交何时的租金，其中，被告在交2013年11月至2014年4月份租金时，因当期租金未交全，原告在出具收据时明确注明下欠18000元，后被告分两次补交了18000元。从以上证据分析可以得出三点：1、原、被告未按合同约定来收、交租金；2、原、被告对每期所应交纳的租金是协商一致的。否则原告在出具收据时不会有交何期租金的说明。3、被告交租金至2014年10月30日。三、原、被告租赁合同自2014年10月之后是否已经解除。自被告提供的《关于签订解租合同的通知》内容看，原告知道被告有解除租赁合同的意思表示，原告也同意解除租赁合同，并且通知被告在规定时间来签订相关解除租赁合同的手续。本院认为，首先，租赁合同的解除法律没有要求当事人必须签订书面解除合同的手续。只要当事人协商一致，就可以解除合同。其次，从被告出具给原告收条内容上看，被告收到原告灯具款及其它装修费用2000元，原告对被告在租赁物上的添附已经给予了适当经济补偿，说明原、被告租赁合同已经实际解除。因被告已经支付租金至2014年10月30日，故不存在支付后期租金之说。综上，对原告要求被告支付租金的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十一条、第九十三条第一款、第二百二十三条第一款、第二百二十六条的规定，判决如下：驳回原告繁昌县永兴家电有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币819元（原告繁昌县永兴家电有限公司预交），由原告繁昌县永兴家电有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。审判员　　徐玉香二〇一五年七月二十二日书记员　　戴　雯附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第二百二十三条第一款承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 来源：百度搜索“”