（2015）穗番法民三初字第429号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2017-05-24
案件名称
刘启榕与林建芬房屋租赁合同纠纷2015民三初429一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘启榕,林建芬
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四条，第九十一条，第九十三条第一款，第九十七条，第二百三十五条
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第429号原告：刘启榕，住广州市番禺区。委托代理人：尹杰深，广东星凯律师事务所律师。被告：林建芬，住广东省韶关市武江区。委托代理人：李联，广东理恒律师事务所律师。原告刘启榕诉被告林建芬租赁合同纠纷一案,由代理审判员胡剑敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘启榕的委托代理人尹杰深，被告林建芬的委托代理人李联均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘启榕诉称：2013年6月21日，刘启榕和林建芬签订《厂房租赁合同》，约定林建芬向刘启榕承租位于大罗村之一（约88平方米）厂房，合同约定每月租金5000元，林建芬应当于每月5日前向刘启榕缴纳当月租金，租赁期限自2013年3月1日至2015年3月1日。自2014年7月起，林建芬一直拖欠租金没有支付，至合同期满其仍旧没有支付租金，也没有撤场和退还场地，一直占用物业至今。刘启榕认为林建芬拖欠租金的行为已严重违反合同的约定，并且其占用场地的行为进一步损害了刘启榕的权益。为维护刘启榕的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：一、林建芬支付拖欠的租金40000元；二、林建芬退还标的物（位于大罗村之一厂房）及支付场地使用费（按每月5000元计算至退还场地之日止，自2015年3月暂计至2015年4月共计10000元）；三、本案诉讼费用由林建芬承担。诉讼过程中，刘启榕变更其第一项、第二项诉讼请求为要求判令：一、被告支付2014年7月1日至2014年8月15日的租金7500元；二、林建芬退还物业（该物业位于大罗村之一厂房），并按每月5000元的标准向刘启榕支付自2014年8月16日至涉案物业交还给之日止的场地占用费。被告林建芬辩称：刘启榕与林建芬已于2014年8月15日签订了《厂房租赁合同终止协议书》，原《厂房租赁合同》的权利义务已终止，双方同意互不追究法律责任，请求法院驳回刘启榕的全部诉讼请求。经审理查明：2007年1月10日，广州市番禺区沙头街大罗村经济发展公司（甲方、出租方）与刘啟榕（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方同意将自有财产坐落于新东约大街的商铺二楼租赁给乙方使用，该二楼建筑物投影总面积共1536平方米；租赁期共8年，由2007年4月1日至2015年3月30日止；该合同对于租金等双方的权利义务等均作出明确的约定。2007年5月1日，广州市番禺区沙头街大罗村经济发展公司与刘啟榕签订《补充协议》，约定由于消防验收拖延，导致其在2007年4月3日才能进场装修使用，故收租时间由2007年4月1日变更为2007年5月15日。2013年6月21日，刘启榕（甲方、出租方）与林建芳（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将坐落于进村路3号2楼之一（面积约88平方米，以下简称为涉讼厂房）租赁给乙方使用，租用期限共两年（由2013年3月1日至2015年3月1日止），每月租金为5000元；乙方必须在每月5日前向甲方缴交当月租金，乙方每逾期一天应当向甲方缴纳拖欠总额3%的滞纳金，如逾期交租金超过10天作为乙方违约，甲方有权终止合同；乙方必须向甲方支付定金10000元（不计利息，不作租金处理）到合同期满前，如果乙方已完全履行合同中约定的义务，甲方在30天内将该定金退回乙方；乙方违反本合同条款，甲方有权终止合同，即时收回厂房使用权，没收已交纳的定金，如甲方违反本合同条款或无故提前终止合同，甲方必须返还定金给乙方，并以定金两倍作为违约赔偿金；合同期满，厂房必须经甲方验收收回，由乙方加建的建筑物和入墙、入地固定的设施物品（包括水电设施、室内设施及一切装饰物品）等全部不能拆走，归甲方所有，生产用的机械设备在15天内清理完毕，过期则由甲方接收处理。2014年8月15日，刘启榕（甲方）与广州朝琳珠宝首饰有限公司（乙方，法定代表人为林建芬）签订《〈厂房租赁合同〉终止协议书》，约定：2013年6月21日签订的《厂房租赁合同》，原合同租赁期计至2015年3月1日；从签订本协议起，尚未履行的《厂房租赁合同》内容，终止执行；乙方应于2014年9月份前将厂房内设备、管线等自行搬出，租赁厂房退给甲方，依附于租赁房屋内的装修等归甲方所有，如乙方不按时退厂，可由甲方负责自行收回；甲方同意乙方的10000元押金补偿给甲方并终止合同；协议签订后，双方原合同权利义务关系已终止，双方同意就原合同事项互不追究法律责任。虽然该份协议书是以广州朝琳珠宝首饰有限公司的名义签订的，但是该公司的法定代表人为林建芬，且该份协议书亦是林建芬作为证据提交，证明其与刘启榕于2013年6月21日签订的《厂房租赁合同》已于2014年8月15日终止，双方同意互不追究法律责任。2015年4月22日，广州市番禺区沙头街大罗村股份合作经济社与刘啟榕签订《补充协议》，约定因当年交付延期，故将合同到期时间由2015年3月30日推迟至2015年4月30日止；同日，该经济社出具《证明》，载明该村于2007年1月10日是签订的厂房租赁合同（地址：新东约大街商铺二楼、租期由2007年4月1日至2015年3月30日），合同承租方“刘啟榕”与我村村民“刘启榕（身份证号码：××）”为同一人。诉讼过程中，刘启榕陈述由于涉讼厂房所在的物业是新建的，因此其承租该物业时，该物业的地址“新东约大街的商铺二楼”为大罗村委会自编的，后经镇、街统一核实道路门牌后，涉讼厂房所在物业地址确定为“3号”，林建芬承租的涉讼厂房是二楼大约88平方米的部分物业，自编号为“二楼之一”；林建芬亦确认其承租时，涉讼厂房的地址为3号二楼之一。刘启榕和林建芬均确认2013年6月21日签订《厂房租赁合同》当天，刘启榕收取了林建芬支付的定金10000元并将涉讼厂房交付林建芬使用，自2014年7月起林建芬未再向刘启榕支付租金；《厂房租赁合同》已于2014年8月15日解除；现涉讼厂房内的机器设备等因林建芬的原因已被查封。本院认为：《厂房租赁合同》是刘启榕和林建芬双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵照履行。刘启榕已依约将涉讼厂房交付给林建芬使用，履行了其作出租人的义务，林建芬理应按照《厂房租赁合同》的约定按时、足额地支付相应的费用。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同，合同解除的，合同的权利义务终止。现刘启榕和林建芬均确认双方就租赁涉讼厂房于2013年6月21日签订的《厂房租赁合同》已于2014年8月15日解除，而租赁期间届满或租赁合同解除时，承租人应当负有向出租人返还租赁物的义务，故对于刘启榕提出要求林建芬向其返还涉讼厂房的诉讼主张，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。鉴于涉讼厂房内的机器设备均处于查封状态，且搬离需要一定的合理期限，故本院酌情给予林建芬30日的时间搬离涉讼厂房，并将其交还给刘启榕管业。关于林建芬是否应当向刘启榕支付2014年7月1日至2014年8月31日期间的租金或占有使用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘启榕和林建芬于《〈厂房租赁合同〉终止协议书》中对于《厂房租赁合同》解除后双方的权利义务作出了明确的约定：林建芬应于2014年9月份前将厂房内设备、管线等自行搬出，将涉讼厂房交还给刘启榕；刘启榕同意林建芬以10000元押金作为补偿而终止合同；协议签订后，双方原合同权利义务关系已终止，双方同意就原合同事项互不追究法律责任。根据意思自治原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利,有权按照自己的意愿订立、变更、终止合同，2014年8月15日，刘启榕和林建芬签订《〈厂房租赁合同〉终止协议书》之时，林建芬自2014年7月起已拖欠租金这一事实已然发生，且刘启榕亦应当清楚在双方约定的交还涉讼厂房的搬迁期限内（2014年9月之前），林建芬仍将实际占有使用涉讼厂房，但是双方不仅未在协议书当中对上述租金及占有使用费的承担作出明确的约定，反而明确约定“本协议签订后，双方原合同权利义务已终止，双方同意就原合同互不追究法律责任”，故上述约定可视为刘启榕同意在签订《〈厂房租赁合同〉终止协议书》时自行放弃要求林建芬支付2014年9月之前（即2014年7月1日至2014年8月31日）的租金及占有使用费的权利。因此，对于刘启榕提出要求林建芬向其支付2014年7月1日至2014年8月15日期间租金7500元及2014年8月16日至2014年8月31日止的占有使用费的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。至于林建芬是否应当按照5000元/月的标准向刘启榕支付涉讼厂房自2014年9月1日起至实际返还之日止的占有使用费的问题。现刘启榕和林建芬均确认涉讼厂房内仍存放着机器设备等，且该机器设备由于林建芬的原因已被查封，即林建芬并未在《〈厂房租赁合同〉终止协议书》约定的期限内将涉讼厂房交还给刘启榕，故刘启榕要求林建芬参照《厂房租赁合同》约定的5000元/月的租金标准向其支付涉讼厂房的占有使用费的主张，合乎理法，本院依法予以支持。林建芬应当按照5000元/月的标准向刘启榕支付涉讼厂房自2014年9月1日至实际交还之日止的占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、林建芬应于本判决发生法律效力之日起30日内向刘启榕返还位于广州市番禺区厂房，并按照5000元/月的标准向刘启榕支付自2014年9月1日起至实际交还上述厂房之日止的占有使用费；二、驳回刘启榕的其余诉讼请求。如林建芬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1050元，由林建芬负担840元，由刘启榕负担210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。代理审判员 胡剑敏二〇一五年七月二十二日书 记 员 范津津 来源：