（2014）常民终字第2278号

裁判日期: 2015-07-22

公开日期: 2015-08-27

案件名称

魏培芳与吴荣兴房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省常州市中级人民法院

所属地区

江苏省常州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

魏培芳,吴荣兴

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省常州市中级人民法院民事判决书（2014）常民终字第2278号上诉人（原审原告）魏培芳。委托代理人吴明明，江苏阳湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）吴荣兴。委托代理人陈轶斌，江苏东鼎律师事务所律师。上诉人魏培芳因与被上诉人吴荣兴房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2014）武民初字第1363号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审情况：魏培芳诉称，其与吴荣兴于2013年12月29日签订一份房屋租赁协议，约定其承租位于常州市武进区凤鸣路一号七间三层半楼房约845平方米的房屋及附属房屋经营幼儿园。合同签订后，吴荣兴一直以断水断电阻挠其装修为由要求其签订不合理的补充协议，其被逼于2014年3月7日签订了《补充协议及甲方原有装潢清单》。但吴荣兴再次提出不合理的要求，即要求其缴纳装修保证金、支付装修补偿和补签《魏培芳幼儿园装修施工方案说明》等，且经其多次催要，吴荣兴拒绝提供出租房屋的产权证明为其办理营业执照，故其委托律师向吴荣兴发函要求吴荣兴解决上述问题，但吴荣兴拒收材料并置之不理，吴荣兴的违法违约行为损害其合法权益，致使合同目的无法实现，其为维护自己的合法权益诉至法院，请求判决：1、确认解除双方于2013年12月29日签订的《房屋租赁协议》及其补充协议；2、要求吴荣兴返还租金110000元和赔偿损失10000元，共计120000元；3、诉讼费由吴荣兴承担。吴荣兴辩称，魏培芳诉称的事实及理由均不成立，是魏培芳为了达到自己的目的制造的伪证，本人没有收到魏培芳邮寄的律师函，魏培芳所称的被逼签订补充协议也不是事实，本人不存在不提供产权证明的情形。事实上，魏培芳明知其开办的幼儿园不符合申请领取营业执照的条件，故意制造违约并强加为本人违约。综上，请求法院依法驳回魏培芳的诉讼请求。原审法院经审理查明，2013年12月29日，魏培芳作为乙方、吴荣兴作为甲方签订房屋租赁协议一份，约定：甲、乙双方在自愿平等、协商一致的基础上将凤鸣路壹号七间三层半楼房约845平米（一楼、二楼为七间，三楼为六间）和楼房西面一排八间的砖混铁木结构的房屋及厕所（院内场地甲、乙双方共用）租赁给乙方合法经营幼儿园，具体事项如下；一、租期为自2014年2月1日起至2020年1月31日止；二、年租金110000元，后五年递增的金额总计为37200元，第二年交房租时一起付清，乙方缴纳租房押金8000元整；三、租金每年付一次，现付后用，提前一个月付清，如乙方不按合同约定时间交纳房租，作违约处理，同时甲方收回租赁给乙方的房屋；四、乙方需重新装修，事先征得甲方的同意，不得破坏甲方的房屋原结构及装潢，必须请有资质的装潢公司施工，同时向甲方提供施工图纸及施工说明，有甲方签字认可后施工。乙方的装潢公司必须给甲方交纳装潢押金10000元，乙方验收合格签字，并且没有损坏甲方房屋，甲方退还押金。如乙方合同到期后不续签或乙方中途违约，乙方的一切装潢归甲方所有，甲方不补偿乙方任何装潢费用。乙方不得破坏房屋内装潢，如有破坏，乙方承担一切经济损失的赔偿。甲方原有的装潢和设施另附清单；五、乙方在幼儿园申办经营过程中，甲方只提供居委会出具的居所证明。如乙方不能申领到营业执照，与甲方无关。乙方中途违约，甲方不退还已交的房租。合同落款处注明：2013年12月31号前付清租金110000元，合同生效。上述协议签订后，魏培芳通过案外人王保禄支付给吴荣兴房屋租金110000元。2014年2月1日，吴荣兴将上述房屋交付给魏培芳。2014年3月7日，魏培芳作为乙方、吴荣兴作为甲方另行签订补充协议及甲方原有装潢清单一份，载明：甲、乙双方在签订原租房合同后，乙方交付房租前，甲方已告知乙方房屋不久将要拆迁，乙方仍坚持继续履行合同，由此引起的一切经济损失由乙方负责。根据甲、乙双方签订的租房协议，乙方不得破坏甲方原有的房屋结构、装潢和设施，如乙方不能避免的破坏了甲方的装潢及设施，在拆除甲方的装潢及设施前，一定要告知甲方，并根据补充协议约定的价格和乙方实际需要拆除的面积先补偿甲方的经济损失后拆除；上述补充协议及甲方原有装潢清单中一至十四条列明了甲方原有的装潢内容和费用计算，并约定补充协议及甲方原有装潢清单与双方签订的上述租房协议具有同等的法律效力。原审另查明，涉案房屋系原武进市鸣凰星星家具厂于1998年经行政部门审核批准所建，并取得了前述房屋所占土地的集体土地使用证。武进市鸣凰星星家具厂系吴荣兴投资的个人独资企业，并先后更名为武进市湖塘镇星星家具厂和常州市武进湖塘星星家具厂。原审法院认为，涉案房屋由常州市武进湖塘星星家具厂申请所建，常州市武进湖塘星星家具厂系吴荣兴个人投资的个人独资企业，吴荣兴作为投资人对前述家具厂的所有财产享有所有权，因此，吴荣兴有权作为出租人与魏培芳签订房屋租赁协议，其作为本案的当事人主体适格。依照规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的房屋租赁协议系双方自愿签订，没有违反法律法规的强制性规定，魏培芳按照合同约定支付了房屋租金，吴荣兴交付了前述协议约定的房屋，故双方之间签订的房屋租赁协议成立并生效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。魏培芳诉称其与吴荣兴签订的补充协议具有胁迫、欺诈和显失公平等严重不合理内容、吴荣兴未按约提供房屋产权证明和吴荣兴断水断电阻碍魏培芳装修等主张并无充足证据予以证明，再结合双方签订的房屋租赁协议的约定、魏培芳提供的住所证明、常州市武进区公安局鸣凰派出所的接处警记录以及当事人的陈述等综合考量，对魏培芳诉称的吴荣兴存在严重违约行为的意见不予采信，魏培芳以此为基础邮寄律师函要求与吴荣兴解除房屋租赁协议及补充协议亦不成立，再结合魏培芳邮寄给吴荣兴的律师函并未实际送达，对魏培芳要求确认其与吴荣兴签订的房屋租赁协议及补充协议于其邮寄给吴荣兴的解除协议的律师函到达吴荣兴之日解除的诉讼请求不予支持，魏培芳以其第一项诉讼请求为基础要求吴荣兴返还房屋租金和赔偿损失的诉讼请求因其第一项诉讼请求不得支持亦不得支持。原审法院依照《中华人民共和国个人独资企业法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，作出如下判决：驳回魏培芳的诉讼请求。案件受理费2780元，由魏培芳负担。上诉人魏培芳不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判支持其原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由吴荣兴承担。事实与理由如下：一、原审法院认定事实有误。1、吴荣兴至今未将房屋钥匙交给本人，未履行租赁合同中最基本的交付房屋义务，属于重大违约。2、双方签订的装修补充协议书，显失公平。3、2014年5月8日其委托律师发的律师函，吴荣兴已签收，该函明确要求吴荣兴在合理期限内（7天内）提供房产证明。同年5月21日其又委托律师发了两份律师函，这两份函分别发往吴荣兴户籍地和涉案房屋地址（因吴荣兴和其配偶经常居住于此），但吴荣兴拒收。同时，装律师函的快递封面明确说明了解除合同通知书。前后律师函对方签收与拒收明显可以看出，吴荣兴是有意拒收，根据合同法第96条规定，通知书到达即解除双方合同关系。即使法院不能认定吴荣兴拒收，但原审法院邮寄给吴荣兴的传票包括本人的起诉状等也明确记载，因合同目的不能实现解除双方合同，至少也应当认定传票送达日为合同解除之日。原审开庭时本人也明确主张解除双方合同。4、吴荣兴对于其提出的吴荣兴应按合同约定提供居所证明的要求置之不理，而是将居所证明的材料在原审开庭时提交给法院。吴荣兴违约未提供房产证明材料，符合合同法第94条规定第（三）（四）项规定开情形。5、本人已经明确表示合同目的不能实现而解除合同。即使吴荣兴按时提供居所证明，但是仍不符合工商注册所需的建设部门提供的非住宅证明条件，故无法开办幼儿园，无法实现合同目的，该情形符合合同法第94条第（一）项关于因不可抗力不能实现合同目的，也是符合法定解除权的条件。6、本人已经通过诉讼明确表示不再租用房屋，也是符合合同法第94条第（二）项规定的，在履行期届满前，当事人一方明确表示或才以自己的行为表明不履行主要债务，不再使用吴荣兴的房屋，也是符合法定解除的情形。综上，即使其不提供吴荣兴违约的证据，只要自己的合同目的不能实现或者自己拒绝履行主要债务，该合同就应当根据解除方要求解除。先不管合同当事人哪一方违约，只要基于一方因合同目的不能实现就可以解除合同，然后再确认违约责任由谁承担。二、原审法院适用法律错误。原审法院依据的合同法第93条，该条是约定解除的条款，而双方签订的合同未约定解除合同的情形，故与本案无关，本案实际上涉及的是法定解除的情形。被上诉人吴荣兴辩称，一、原审判决对事实认定正确。1、魏培芳原审中未提及任何钥匙交付问题；合同签订后吴荣兴于2014年2月1日将房屋交付魏培芳，原审庭审中魏培芳当庭予以认可。之后魏培芳多次派装修人员出入租赁房屋进行实地测量、规划，直至2014年5月7日起装修工人正式进场进行装修，5月8日自导自演锁门闹剧，并向派出所报案；魏培芳的装修材料到现在还堆放在租赁房屋内。可见，魏培芳所言不符合事实，原审法院认定事实正确。2、补充协议是魏培芳起草的，本人只是签字认可。本人在原审中对装修补充协议书多次说明，该补充协议是其原有装潢的清单，如果魏培芳在装修过程中不需对原有装潢拆除，也就不需要进行补偿。房屋租赁协议约定“吴荣兴不提供开通自来水，如要开通自来水由魏培芳自行到自来水公司开通，费用由魏培芳自行承担”，因吴荣兴出租的房屋到目前为止未开通自来水。吴荣兴只提供现有的用电设施，原大部分房屋是作为仓库使用的，并无用电设施，魏培芳租赁房屋后并未安装包括电表、电线等单独的用电设施，当然无电可用。魏培芳未按照协议约定缴纳租房押金八千元，未提供装潢公司的资质、施工图纸、施工说明，也未缴纳装潢押金10000元，针对魏培芳未履行协议约定的行为，即使存在断水断电行为，也是房东对租客不遵守租赁协议采取的正常措施。3、我方未签收过任何律师函，魏培芳未提供快递签收单。4、本人在2014年2月11日为魏培芳办理了住所证明，魏培芳一直未前来领取，吴荣兴多次告知魏培芳尽快办理装修手续领取住所证明，魏培芳一直推诿。双方在签订合同之时，魏培芳未明确交代我方如何送达该住所证明，应当视为魏培芳到我方领取。5、上诉状中所称的“即使吴荣兴按时提供居所证明，但是仍然不符合工商注册所需的建设部门提供的非住宅证明条件，所以无法开办幼儿园，无法实现合同目的”，不是法律规定的不可抗力因素，魏培芳是受到武进地区取缔非法幼儿园的影响，导致魏培芳不敢冒此风险，魏培芳为掩盖自己违约的事实，声称合同目的不能实现，转嫁吴荣兴违约的假象。二、原审法院适用法律正确。根据合同法的相关规定，合同合法有效，吴荣兴按合同约定履行了相关的义务，魏培芳亦按合同约定履行了部分付款义务。魏培芳声称合同符合法定解除条件，已单方通知吴荣兴解除了合同，但吴荣兴并未实际收到相关通知。后魏培芳通过诉讼请求确认解除合同，原审法院根据庭审、证据材料及相关法律规定，驳回魏培芳的诉讼请求完全正确。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求贵院驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，且对原审查明的事实均无异议，故本院对原审查明的事实予以确认。二审中，上诉人魏培芳陈述，装修的具体时间记不清了，但是我们装修就装修了半天，因为是吴荣兴阻挠我们，我们就没有再装修了，装修那天吴荣兴还报警的。其不愿意再租赁吴荣兴的房子了。装修材料是装修的人员自己拉的，他们也没有通知过我们，至于什么时候拉走其也不知道，我们与装修人员的工钱已经结算好了，现在房间里面还有什么材料其不清楚。被上诉人吴荣兴陈述，2014年5月8日魏培芳进入涉案房屋装修，仅装修半天就再未到涉案房屋装修了。原审第一次开庭之后魏培芳来拉过一次装修材料。涉案房屋其可以进去，房门一直开着，没有锁，现在也能进去的。本人要求魏培芳继续履行合同。本院认为，魏培芳与吴荣兴之间的房屋租赁协议系双方自愿签订，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方具有法律约束力。关于吴荣兴是否存在违约行为问题，魏培芳主张其与吴荣兴签订的补充协议显失公平及吴荣兴未履行交房义务、未按约提供房屋产权证明且断水断电阻碍其装修等，但其未提供充足的证据予以证明，再结合双方签订的房屋租赁协议的约定、魏培芳提供的住所证明、公安机关的接处警记录以及当事人的陈述等，魏培芳的此项上诉主张理由不成立，本院不予采纳。因吴荣兴不存在违约行为，魏培芳要求提前解除合同，其应承担违约责任。根据双方之间的房屋租赁协议第五条关于魏培芳中途违约，吴荣兴不退还已交的房租的约定，魏培芳无权要求吴荣兴退还其已交纳的房租，故对于魏培芳要求吴荣兴返还租金的主张，本院不予支持。关于双方之间的房屋租赁协议及补充协议可否终止或解除问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，在履行期届满前，当事人一方明确表示或才以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，双方均认可在2014年5月8日当天魏培芳找人装修涉案房屋后就再未使用过涉案房屋，即涉案房屋自2014年5月9日闲置至今，且魏培芳在一、二审时均明确表示不再租用涉案房屋，故魏培芳在其与吴荣兴的租赁合同届满前，以自己的行为明确表示不履行合同主要义务，依照上述法律规定，在魏培芳承担相应违约责任的前提下，本院确认魏培芳与吴荣兴之间的房屋租赁协议及补充协议终止履行。关于魏培芳主张的1万元损失，无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2780元，二审案件受理费2780元，合计5560元，由上诉人魏培芳负担。本判决为终审判决。审判长　丁　飞审判员　张　斌审判员　罗希夷二〇一五年七月二十二日书记员　汪芫朗关注公众号“”