（2015）宁民一终字第188号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-08-24
案件名称
上诉人薛彦祥与被上诉人青海海宏房地产有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
青海省西宁市中级人民法院
所属地区
青海省西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
薛彦祥,青海海宏房地产有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民一终字第188号上诉人薛彦祥委托代理人牛淑庆被上诉人青海海宏房地产有限责任公司法定代表人于志坚，总经理。委托代理人朱建伟，该公司副总经理。上诉人薛彦祥因与被上诉人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2014）西民一初字第177号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月30日公开开庭进行了审理。上诉人薛彦祥及委托代理人牛淑庆，被上诉人海宏公司的委托代理人朱建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2009年11月9日，薛彦祥与海宏公司签订《商品房预售合同》。合同约定：薛彦祥购买海宏公司开发的位于西宁市城西区海湖路8号A10号楼2单元2192号商品房（建筑面积150.1平方米），售房单价2640元／平方米，房屋总价款为396264元；海宏公司应当在2010年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付薛彦祥使用。该合同第九条规定：“出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”。另在合同中约定海宏公司于2010年10月31日水、电、天然气接通到户，电梯正常运行，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按合同第九条处理。合同第十五条规定，出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构办理初始登记，出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交换单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，薛彦祥依约付清全部购房款，但海宏公司却未将达到约定标准的商品房如期交付薛彦祥，致使纠纷产生。海宏公司于2013年3月13日在报纸上发出“海湖新区壹号公寓交房公告”，载明：“壹号公寓”A区住宅楼现定于2013年3月25日开始办理交房手续，交房时间安排为2013年3月25日至2013年3月27日办理4、10号楼。薛彦祥于2013年7月4日接房。海宏公司于2012年9月3日发出通知一份，载明：“按照公司与各位业主签订的《商品房预售合同》中的约定，公司承担延期交房违约责任，向业主赔付违约金。一、此次交房根据延期交房时间先分别按5000元、3000元进行抵扣（延期两年的赔付5000元，延期一年的赔付3000元）；二、违约金剩余部分待住宅楼验收后一次性进行赔付（赔付日期截止楼体验收，见报纸公告）。薛彦祥在接收房屋时海宏公司从其应交付费用中抵扣了5000元违约金，薛彦祥对此予以认可。原审法院认为，薛彦祥与海宏公司经协商一致签订的《商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应予保护，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。海宏公司未依照合同约定的时间交付房屋构成违约，理应按照合同约定承担逾期交房违约责任，应向薛彦祥支付违约金，薛彦祥此项诉求合理合法，应予支持，但因涉诉房屋已通过竣工验收，故逾期交房违约金的期限应自2010年11月1日起计算至2013年3月27日（公告交房最后一日）止，共计877天，以房屋总价款396264元为基数，万分之一为比例，计34752元，扣除薛彦祥已经收到的5000元赔偿金后，海宏公司应实际支付29752元。关于薛彦祥主张海宏公司支付天然气逾期未通违约金的诉求，由于合同中约定“2010年10月31日水、电、天然气接通到户，电梯正常运行，如果在规定日期内未达到以上使用条件，双方同意按合同第九条处理”，但薛彦祥对海宏公司自合同约定的交房时间2010年10月31日止公告交房时间2013年3月27日期间的天然气逾期接通违约金未予主张，而主张其自实际接房之日2013年7月4日至天然气实际接通之日2014年8月8日期间的天然气逾期接通违约金，对此，因薛彦祥接房时已知天然气未接通，但仍接受房屋，视为对其权利的放弃，故薛彦祥该项主张不予支持。关于薛彦祥主张海宏公司承担逾期办理房屋所有权证违约金的诉求，因办理房屋所有权证系房产部门职责，海宏公司仅是协助义务，且合同中对协助办理房屋所有权证的时间并未作出明确约定，故薛彦祥该项主张不予支持；其主张的要求海宏公司支付已交付办理房产证契税11887.9元同期利息的诉求无合同依据，亦不予支持。关于薛彦祥主张的要求海宏公司向其提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》之诉求，有合同依据，予以支持；薛彦祥请求海宏公司提供销售发票之诉求，虽在合同中未作明确约定，但确系海宏公司的义务，海宏公司在薛彦祥交付全部房款后应向薛彦祥提供，薛彦祥此项诉求予以支持。综上，为保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，遂判决：一、海宏公司支付薛彦祥逾期交房违约金29752元；二、海宏公司向薛彦祥提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及购房发票；三、驳回薛彦祥的其他诉讼请求。薛彦祥上诉称，海宏公司应增加支付逾期交房97天的违约金3847元。一审判决认定海宏公司公告交房的20l3年3月27日涉案商品房已通过竣工验收，故对薛彦祥要求支付2013年3月28日到7月4日期间违约金的请求不予支持，其理由不能成立。海宏公司应支付逾期支付天然气违约金15812.37元。天然气管道逾期接通由出卖人承担违约责任是合同的约定，一审法院驳回该请求事项的理由不能成立。海宏公司应按时给买受人办理房屋所有权证，并支付未能按期办理的违约金3962.64元和已交办证契税11887.90元的同期贷款利率，请求二审法院依法公正判决。海宏公司辩称，原审判决认定事实清楚，应予维持。庭审中，双方对原审法院查明的事实没有异议，应予确认。本院认为，薛彦祥与海宏公司经协商一致签订的《商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应予保护。薛彦祥付清房款后，海宏公司未按合同约定交付房屋构成违约，应承担逾期交房违约责任。因涉诉房屋已通过竣工验收，海宏公司于2013年3月27日公告交房故逾期交房违约金的期限应自2010年11月1日起计算至2013年3月27日（公告交房最后一日）止，共计877天，以房屋总价款396264元为基数，计34752元，扣除上诉人已经收到的5000元赔偿金后，被上诉人应实际支付29752元。关于薛彦祥主张海宏公司支付天然气逾期未通违约金的上诉请求，薛彦祥对海宏公司自合同约定的交房时间2010年10月31日至公告交房时间2013年3月27日期间的天然气逾期接通违约金未予主张，而主张其自实际接房之日2013年7月4日至天然气实际接通之日2014年8月8日期间的天然气逾期接通违约金，因薛彦祥接房时已知天然气未接通，但仍接受房屋，视为对其权利的放弃，故薛彦祥该项主张不予支持。关于薛彦祥主张海宏公司承担逾期办理房屋所有权证违约金的上诉请求，因办理房屋所有权证系房产部门职责，海宏公司仅是协助义务，且合同中对协助办理房屋所有权证的时间并未作出明确约定，薛彦祥该项主张不予支持。薛彦祥主张的海宏公司支付已交付办理房产证契税11887.9元的同期利息的诉求无合同依据，亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。薛彦祥的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1135元，由薛彦祥负担。本判决为终审判决。审判长 刘 平审判员 李宏宁审判员 付元泰二〇一五年七月二十二日书记员 古 超附：法律适用条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 关注公众号“”