（2015）南中法民终字第341号

裁判日期: 2015-07-22

公开日期: 2015-12-30

案件名称

四川东信电子有限公司与四川石油管理局南充公共事务管理中心房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

四川省南充市中级人民法院

所属地区

四川省南充市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

四川东信电子有限公司,四川石油管理局南充公共事务管理中心

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条，第一百一十三条第一款

全文

四川省南充市中级人民法院民事判决书（2015）南中法民终字第341号上诉人（原审原告）四川东信电子有限公司。法定代表人李秀荣。委托代理人易守明。委托代理人王波。被上诉人（原审被告）四川石油管理局南充公共事务管理中心。负责人王世荣。委托代理人郭军元。上诉人四��东信电子有限公司（以下简称东信公司）因与被上诉人四川石油管理局南充公共事务管理中心（石油管理中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第3337号，向本院提起上诉。本院受理后，依法公开开庭审理了本案。上诉人石油管理中心的委托代理人郭军元、被上诉人东信公司的委托代理人易守明、王波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审审理查明，东信公司与石油管理中心于2014年3月5日签订房屋租赁合同，合同约定：石油管理中心将其所有的位于顺庆区输运部社区办公楼三楼房屋出租给东信公司，房屋及场地仅限于办公室，未经出租方书面同意，承租方不得任意改变用途，租期至2014年12月31日，租金4万元每年，履约保证金5，000元。同时，双方签订了门面租赁（健康、安全、环境）管理合同，合同约定：门面经��项目办公室，承租门面的装修和设备安装符合有关技术标准和消防安全规定，凡涉及国家规定需审查验收方可使用的，按国家相关规定办理，租赁场地内发生的一切安全问题由承租方负责，如果出现或者发生环境纠纷、污染纠纷、生态破坏等事故，全部责任由承租方承担，与出租方无任何关系。合同签订后，东信公司向石油管理中心缴纳了租金4万元、履约保证金5，000元、装修保证金1，000元等费用，石油管理中心也向东信公司交付了房屋，东信公司便开始房屋装修设计、施工及安装设备等，整个装修工作于2014年6月20日完成，当天安装“南充市营运车辆监控中心”标识牌后即开始使用，租赁房屋小区群众认为监控中心有辐射，不准工人施工，引发纠纷，东信公司报警后公安民警现场协调处理未果，诉至法院，东信公司要求解除租赁合同并返还租金等费用，并赔偿装��及购置、安装设备的损失合计664，352元。东信公司的一审诉讼请求：判令解除双方于2014年3月5日签订的房屋《租赁合同》；判令石油管理中心退还履约保证金5，000元、租金40，000元、装修保证金1，000元、装修规费620元，合计46，620元，并从即日起按人民银行公布的同期贷款利率支付利息到退还之日止；判令石油管理中心赔偿装修损失562，744元，并从即日起按人民银行公布的同期贷款利率支付利息到退还之日止；判令石油管理中心赔偿因解除合同导致订制显示屏的支架、底座、机柜设备损失49，700元和运输安装调试费3，000元及标识牌损失2，288元，合计54，988元；诉讼费由石油管理中心负担。原审法院认为，双方当事人于2014年3月5日签订房屋租赁合同，系双方平等协商自愿达成，且不违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按��定履行合同，石油管理中心按合同约定向东信公司交付了房屋，东信公司也进场装修完毕。由于原租赁合同约定租赁房屋仅限于用作办公室，而东信公司将租赁房屋用作“南充市营运车辆监控中心“，由办公场所改变为经营场所，致小区业主认为东信公司即将使用的设备有辐射，影响到小区的正常生活，阻止东信公司进场，其行为属相邻权纠纷，与双方签订的租赁合同无关，与租赁物的权属无关，不属于《合同法》第二百二十八条中的“第三人主张权利”情形，不能归责于石油管理中心。东信公司可申请专业机构就是否存在辐射进行鉴定，并与小区居民沟通协调，积极争取消除误会，化解纠纷。东信公司要求解除租赁合同条件不成立，且石油管理中心也未要求与东信公司解除租赁合同，故东信公司要求解除《租赁合同》的诉讼请求不予支持。因该租赁合同未解除��对于东信公司要求返还租金、赔偿损失等诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，判决驳回四川东信电子有限公司的诉讼请求。案件受理费10，444元，由四川东信电子有限公司负担。宣判后，上诉人东信公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，并改判支持其全部诉讼请求并由石油管理中心负担本案诉讼费用，事实和理由：一是原审认定上诉人解除合同的条件不成立错误。上诉人不能取得租赁房屋的使用权的原因在于被上诉人未对其退体员工进行安抚和保障工作不力，致使退休员工无理阻挠上诉人对案涉房屋的使用，进而导致承租人不能实现租赁合同的目的。二是上诉人与被上诉人之间并未因是否改变租赁物用途而产生争议，《房屋租赁合同》使用的四川省石油系统的唯一版本的格式合同，合同亦未对租赁物使用进行限制，而原审认定承租人将租赁房屋改为经营场所系事实认定错误，上诉人经营内容是通过互联网收集车辆使用GPS的电子数据，并不发射信息，不同于移动通信的基站、发射塔等无线设备，不存在辐射，加之与退休职工居住的小区是彼此独立的院落，且中间有大道隔开，故与��区居民不存在相邻权纠纷的问题。被上诉人石油管理中心答辩称，双方所签租赁合同明确约定了租赁房屋的用途是办公，而不是用作营运车辆监控中心，上诉人如此用途在签合同时，我中心并不知晓，故系上诉人违约；租赁合同签订后，我中心按照合同约定履行了义务，上诉人对房屋进行了装修，是因为上诉人自身改变房屋用途的行为导致案外人因辐射问题阻止其使用案涉房屋，亦无证据证明案外人系我单位的退休职工，故上诉人所称的合同目的不能实现亦不可归责于我方，我方无违约行为，其无权要求解除合同，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，在本案二审审理中，上诉人东信公司举示了其公司员工屈涛与“被上诉人石油管理中心黄书记”的通话整理记录和部分电话详单，欲证明上诉人东信公司与被上诉人石油管理中心因电子显��屏是否安装进而导致案涉房屋能否使用问题未能达成一致意见。被上诉人石油管理中心首先否认该证据的真实性，并称即便该电话录音整理记录是真实的，但从其内容看，存在着诱导发问的情形和要求租赁房屋不能用作营运场所的问题。上诉人东信公司举示了南充市道路交通运输管理局的书面说明，以此证实其在办公场所设立南充市营运车辆监控中心的目的是因为公共安全的需要，承担本市大部分营运车辆GPS安装和服务。被上诉人石油管理中心对该份证据质证称，该情况说明正好说明了对案涉房屋的使用改变了合同约定的用途，且市交通运输管理局与上诉人存在着利害关系。上诉人东信公司举示了西南油气田分公司与其签订的GPS安装合同、GPS监控管理系统服务合同，拟证明被上诉人石油管理中心在签合同前是知晓上诉人的工作性质和职能的。被上诉人石油管理中��对此质证称，其与西南油气田公司均属于独立法人，该组证据与本案不具有关联性。上诉人东信公司举示了西南油气田分公司给成都兆易科技发展有限公司颁发的HSE准入证（上诉人东信公司称东信公司是成都兆易科技发展有限公司的全资子公司）和案涉房屋及其现在办公场所的环境照片，欲证明其相关设备达到了健康安全环保条件且不会对环境造成影响。被上诉人石油管理中心质证称行业准入与GPS营运不具有关联性，亦与上诉人东信公司无关联性且石油系统在签租赁合同时均要与对方订立HSE合同，并不能因有HSE合同就能证明不存在辐射。为支持其此质证意见，被上诉人石油管理中心举示了其他租赁房屋订立的HSE合同。上诉人称该合同因无暗纹可能是虚假的。另查明，2014年4月9日，成都兆易科技发展有限公司与南充市业之峰峰巢装饰有限公司就案涉房订立��室内设计合同书，设计总包干费用2万元；2014年4月10日、5月28日，成都兆易科技发展有限公司给南充市业之峰峰巢装饰有限公司转帐支付设计费18，800元；2014年5月6日，成都兆易科技发展有限公司与四川传程装饰工程有限公司就案涉房屋签订了装修工程施工合同，合同价款50万元；2014年5月12日、6月12日、9月15日，成都兆易科技发展有限公司三次转帐支付四川传程装饰工程有限公司装修款50万元。2014年5月21日，上诉人东信公司给西河北路石油社区管理站支付装修规费620元；2014年5月16日，成都兆易科技发展有限公司与四川省南充市远程安防有限公司（黄明生）订立弱电工程合同书，合同价款23，000元；2014年5月16日、6月13日，成都兆易科技发展有限公司分别给黄明生转帐支付18，000元、5，872元。2014年6月13日，成都兆易科技发展有限公司与达州市迈尔化工材料有限公司就��涉房屋订立了环氧地板采购合同，合同总价为9，072元；成都兆易科技发展有限公司于2014年6月18日、7月1日两次转账支付该款。2014年6月10日，成都兆易科技发展有限公司与南充利兴商贸有限责任公司订立了防静电地板合同（面积37.9平方米），合同总价款9，800元；南充利兴商贸有限责任公司给成都兆易科技发展有限公司出具了增值税普通发票。2014年4月25日，成都天川科技公司与成都兆易科技发展有限公司订立了两份销售长虹大屏销售合同，合同价款分别为139，525元和193，925元，合计333，450元（其中运输安装调试费3，000元），其中有底座、支架及安装机柜二套，价格分别为19，200元和30，500元。2014年8月4日，成都天川科技有限公司出具证明称两套安装支架底座机柜为订制设备，属于一次性安装使用，不可二次拆卸；2014年5月7日、7月7日、7月31日，成都兆易科技发展有限公司分别给成都天川科技有限公司转帐133，380元、100，035元、80，035元，合计313，450元。以上装修分项工程经成都兆易科技发展有限公司与相应的供货商或施工单位验收质量合格。上诉人东信公司另支付了装修保证金1，000元。成都兆易科技发展有限公司与四川省南充市远程安防有限公司网络系统结算清单载明的硬盘录像机1只，单价为850元；彩色红外高清摄像机6只，单价385元，总价2，310元。又查明，上诉人东信公司是成都兆易科技发展有限公司的独资子公司。2015年5月21日，被上诉人石油管理中心向本院提出了对上诉人东信公司的电子监控设备和租赁房屋的装修造价进行鉴定的申请。本院对东信公司现在的办公场所进行了查看，其办公设备主要是办公电脑、网络服务器及集成的显示屏等。同时，对租赁房屋装修现场进行了查看，确认显示屏的支��、底座、机柜和标识是根据案涉房屋、房屋外墙的空间尺寸定制和安装的，确认其无法拆除或者拆除后难以再次合理利用。本院二审审理查明的其他事实与原审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点有四，一是案涉的租赁合同应否判决解除的问题；二是上诉人东信公司是否存在着改变租赁物用途的问题；三是如未改变用途被上诉人石油管理中心因第三人的原因导致合同不能履行应否担责的问题；四是如被上诉人石油管理中心担责，本案损失赔偿范围的问题。关于案涉的租赁合同应否判决解除的问题。案涉的房屋租赁合同约定的租赁期间是从合同签订之日（2014年3月5日）至2014年12月31日止。原审法院受理上诉人东信公司起诉的时间是2014年8月19日，在起诉当时解除租赁合同存有意义，但是到二审审理终结时，由于租赁期间已经届满，判决解除已无意义，故不需要再对东信公司的此项请求进行实体判决。关于上诉人东信公司是否存在着改变租赁物用途的问题。本院认为，虽然租赁合同约定的用途是仅限于办公室，但随着办公现代化的推进，办公用房通常都有相应的办公现代化设备，包括局域网设备等。通过审判人员对东信公司现在的办公场所的现场查看，其办公设备主要是办公电脑、网络服务器及集成的显示屏等，这些设备是科技企业所必备的办公设备。东信公司在目前并没有在租赁的房屋内安装除电子显示屏以外的其他电子设备，依现有证据无法证明东信公司已经改变了租赁房屋约定用途的事实。关于被上诉人石油管理中心因第三人的原因导致合同不能履行应否担责的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定可见，合同责任是严格责任，只要是非承租人自己过错的原因影响承租人使用、收益的，承租人均可以向出租人主张合同权利，出租人不得以系第三人原因所致不能履行合同为由而免除自己的责任。出租人与第三人之间的关系是另一法律关系。虽然阻挠上诉人东信公司对租赁房屋使用的系租赁房屋所在小区的部分业主，但被上诉人石油管理中心仍应对上诉人东信公司不能使用租赁房屋承担违约责任，其在承担责任后可向阻挠使用的业主主张权利。被上诉人石油管理中心在二审审理中，虽提出系因上诉人东信公司的设备有辐射，导致租赁房屋所在小区的部分业主阻挠其使用，并申请对上诉人东信公司的设备是否存在辐射进行鉴定。本院认为，根据日常生活经验��作为办公设备的网络服务器和电子显示设备的幅射量应不致于对人的身体健康构成危害，故对被上诉人石油管理中心提出的辐射鉴定申请，不予准许。关于本案损失赔偿范围的问题。上诉人东信公司共主张三部分损失，一部分是租赁合同的履约保证金5，000元、租金40，000元、装修保证金1，000元、装修规费620元，共计46，620元；一部分是装修设计费20，000元、装修费500，000元、弱电系统材料和装修费23，872元、环氧地板购置与安装费9，072元、防静电地板与安装费9，800元，共计562，744元；第三部分是显示拼接大屏安装支架、底座、机柜设备费49，700元、运输安装调试费3，000元、标识费2，288元，合计54，988元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，因案涉的房屋租赁合同已无法实际履行，故被上诉人石油管理中心应当退还上诉人东信公司支付的租金40，000元、履约保证金5，000元、装修保证金1，000元，并赔偿装修规费620元。因显示拼接大屏安装支架、底座、机柜设备系定制设备和标识，经现场查看确认其是根据案涉房屋、房屋外墙的空间尺寸定制和安装的，确认其无法拆除或者拆除后难以再次合理利用，故显示大屏安装支架、底座、机柜设备购置费49，700元、运输安装调试费3，000元、标识费2，288元、装修规费620元，合计55，608元，应由被上诉人石油管理中心全额赔偿。关于上诉人东信公司实际支出的装修设计费20，000元、装修费500，000元��弱电系统材料和装修费23，872元、环氧地板购置与安装费9，072元、防静电地板与安装费9，800元，合计562，744元。因上诉人东信公司自认有弱电设备摄像头、硬盘录像机、路由器等数量不多，价值为11，009元的的部分设备未安装或可以拆除利用，故对该笔费用应从前述562，744元中扣除，扣除后的费用总额为551，735元。被上诉人石油管理中心虽提出了对租赁房屋的装修价值进行评估鉴定的申请。本院认为，上诉人东信公司与相关企业签订的装修协议和合同价款的支付均发生在其被阻挠对租赁房屋使用之前，上诉人东信公司不具备虚增装修费的动因，故对其此项鉴定申请，亦不予准许。结合现场查看租赁房屋的装修情况，本院酌定由上诉人石油管理中心赔偿此项费用的80%，即441，388元。综上，原审认定的事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人��共和国合同法》第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、撤销南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第3337号民事判决；二、限被上诉人四川石油管理局南充公共事务管理中心于本判决发生法律效力之日起三十日内退还被上诉人四川东信电子有限公司租金40，000元、保证金5，000元、装修保证金1，000元，共计46，000元。三、限被上诉人四川石油管理局南充公共事务管理中心在本判决发生法律效力之日起三十日内赔偿被上诉人四川东信电子有限公司显示大屏安装支架、底座、机柜设备购置费49，700元、运输安装调试费3，000元、标识费2，288元、装修规费620元，合计55，608元；四、限被上诉人四川石油管理局南充公共事务管理中心在本判决发生法律效力之日起三十日内赔偿上诉人四川东信电子有限公司装修损失441，388元。四、驳回上诉人四川东信电子有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10，444元、二审案件受理费10，444元，共计20，888元，由上诉人四川东信电子有限公司负担2，888元，由被上诉人四川石油管理局南充公共事务管理中心负担18，000元。本判决为终审判决。审判长　　朱苏川审判员　　唐晓兰审判员　　石　炜二〇一五年七月二十二日书记员　　彭　宣关注公众号“”