（2015）鄂广水民初字第00055号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-12-09
案件名称
梅琴琴与杨晓林、胡安芳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
湖北省广水市人民法院
所属地区
湖北省广水市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梅琴琴,杨晓林,胡安芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第八条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款，第三十三条，第三十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百四十四条
全文
湖北省广水市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂广水民初字第00055号原告梅琴琴。委托代理人朱正宏。代理权限：一般代理。委托代理人梅建华。代理权限：特别授权。被告杨晓林。被告胡安芳。原告梅琴琴与被告杨晓林、胡安芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法由审判员蔡江昆担任审判长，审判员徐道金、殷惠芬组成的合议庭，于2015年6月2日公开开庭进行审理。原告代理人朱正宏、梅建华，被告胡安芳均到庭参加了诉讼，被告杨晓林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告梅琴琴诉称。我与被告杨晓林曾是夫妻，婚前共同在广水市武胜关镇开发区购买一套住房，2012年双方离婚时约定该房屋归我所有。但被告杨晓林于2013年12月背着我将该房以120000元的价格卖给了胡安芳，并已收取了80000元的购房款，胡安芳指导该房屋属我的事实，在我不知情更未同意的情况下，仍然买了该房，同时占住了该房，因而与杨晓林共同构成了对我的合法权益的侵犯，因此，我要求二被告停止侵害，胡安芳返还我的房屋，以及由二被告的行为给我造成的损失，包括支出的各种费用，请求人民法院支持我的诉讼请求。原告梅琴琴为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：1、居民身份证一份，证明原告梅琴琴的身份情况。2、离婚证一份，证明杨晓林与梅琴琴曾是夫妻，且于2012年11月9日离婚。3、售房协议一份，证明杨晓林与梅琴琴在婚前曾共同购买广水市开发区安居街11号楼2单元4楼2室房屋一套。4、离婚协议一份，证明杨晓林与梅琴琴在离婚时约定双方在婚前购买的房屋归梅琴琴所有。5、房屋转让协议一份，证明1、杨晓林背着梅琴琴，在离婚后把梅琴琴所有的房屋卖给了胡安芳；2、证明被告胡安芳至少知道该房屋梅琴琴有份，侵犯了梅琴琴的合法权益。被告杨晓林未答辩亦未向法庭提交证据。被告胡安芳辩称，1、本人与第一被告杨晓林所签订的房屋买卖合同合法有效，是双方当事人真实意思的表示，且有证人，应当受到法律的保护；2、原告与被告杨晓林的约定不能对抗善意第三人，本人与杨晓林签订合同时没有看到什么约定，我并没有过错；3、原告应当向杨晓林另行主张权利，本人与杨晓林所签订的合同应当受到法律保护。被告胡安芳为支持其抗辩理由向法庭提交如下证据：1、房屋转让协议一份，证明我从杨晓林那里购买了位于广水市开发区安居街11号楼2单元4楼2室房屋一套。2、陈安甫证言，证明首次房屋转让协议是梅琴琴签的字，杨晓林付的款。3、身份证一份，证明胡安芳的身份情况。经庭审质证，原告梅琴琴对被告胡安芳提交的证据1、3无异议，对证据2有异议，认为证人没出庭作证，不能作为证据。被告胡安芳对原告梅琴琴提交的证据3没有异议。对证据1有异议，认为是身份证复印件，本人没见到梅琴琴本人，对证据2有异议，没有见到梅琴琴本人。对证据4有异议，梅琴琴、杨晓林都未到庭，离婚协议是怎么来的我不清楚。对证据5有异议，认为我是在不知情的情况下买的房子。对上述无异议的证据，本院依法予以采信。对上述有争议的证据，本院认为，原告梅琴琴提交的证据1系孝感市孝南区公安局颁发的公民身份证，公安机关是国家职能机关，代表国家行使权利的机关，该证据真实合法有效，本院依法予以采信。原告梅琴琴提交的证据2系孝感市孝南区民政局颁发的离婚证，民政局是国家职能机关，颁发的证书事实、合法有效，本院依法予以采信。原告梅琴琴提交的证据4系梅琴琴与杨晓林离婚协议一份，证明内容有两点，1、梅琴琴、杨晓林自愿离婚，2、男女双方共有的位于广水市开发区安居街11号楼2单元4楼2室房屋一套归梅琴琴所有，证明内容2与该协议有区别，协议明确表明，梅琴琴出售房屋后给付该房屋价款一半于杨晓林，该房屋才归梅琴琴所有，证明内容2不真实，本院依法不予采信。原告梅琴琴提交的证据5房屋转让协议一份，对该协议的真实性无异议，但杨晓林隐瞒了事实真相，以欺骗手段与胡安芳签订该协议，属无效协议，本院依法不予采信。被告胡安芳提交的证据2系证人证言，该证人没有出庭作证，不能作为证据采信，故本院依法不予采信。经审理查明，原告梅琴琴与杨晓林曾是夫妻关系。婚前曾共同在广水市开发区安居街11号楼2单元4楼2室购买一套住房，2012年11月9日，二人在民政机关登记离婚，并在离婚协议书中约定上述房屋归梅琴琴所有。2013年10月28日，被告杨晓林与被告胡安芳签订了《房屋转让协议》，将该房屋作价120000元售予胡安芳。胡安芳在向杨晓林给付80000元购房款后占住该房屋居住至今。后原告梅琴琴以被告杨晓林擅自出卖其所有的房屋为由，多次要求被告胡安芳返还房屋未果，由此成诉。另查明，诉争房屋系原告梅琴琴与被告杨晓林于2011年12月10日从吴忠明、吴忠新二人处购买，并签订有《售房协议》一份，原告梅琴琴作为合同“乙方”在该协议上千名确认。诉争房屋至今尚未办理房屋所有权证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，原告梅琴琴与被告杨晓林在婚姻存续期间购买的位于广水市开发区安居街11号楼2单元4楼2室住房一套系夫妻共同财产，够二人在登记离婚时约定该房屋归梅琴琴所有，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第八条第一款“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。”的规定，该房屋即属梅琴琴所有，被告杨晓林再无处分权利。据此，杨晓林在离婚后与被告胡安芳签订的《房屋转让协议》，如房屋所有权人梅琴琴不予追认，则该协议无效。被告胡安芳作为购房人，即使其不清楚梅琴琴与杨晓林已离婚并对财产进行分割处理的事实，但在购买房屋时也理应审查房屋的权属来源。根据查明的事实，胡安芳对原告梅琴琴享有该房屋所有权是明知的，故其在购房时应审查杨晓林出卖房屋时是否取得梅琴琴的同意或授权，但胡安芳对该事实并未举证证明。由此，胡安芳在购房时未尽到审慎注意义务，具有过错，不构成善意取得。因合同无效，胡安芳对诉争得房屋占有即属无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无权处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回……”的规定，原告梅琴琴有权收回。综上，原告梅琴琴诉请有理合法，本院予以支持。被告胡安芳辩称理由与法相悖且证据不足，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、第一百零六条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释》第八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告杨晓林与被告胡安芳于2013年12月28日签订的房屋转让协议无效。位于广水市开发区安居街11号楼2单元4楼2室的房屋归原告梅琴琴所有，被告胡安芳于本判决生效之日起十日内向原告梅琴琴返还该房屋。案件受理费2700元，由被告杨晓林承担1500元，被告胡安芳承担600元，原告梅琴琴承担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇法院诉讼费汇缴财政专户，收款单位：湖北省随州市中级人民法院。开户银行：中国农业银行随州市分行开发区支行，帐号：17×××90。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判长 蔡江昆审判员 徐道金审判员 殷惠芬二〇一五年七月二十二日书记员 曹 振 微信公众号“”