（2014）穗天法民四初字第1057号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-12-14
案件名称
郝润港与刘钦猛、张华娟、郝群玉合资建房纠纷一审民事裁定书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郝润港,刘钦猛,张华娟,郝群玉
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城乡规划法》：第六十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百二十四条，第一百五十四条；《诉讼费用交纳办法》：第八条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 裁 定 书（2014）穗天法民四初字第1057号原告：郝润港，住广东省广州市天河区。委托代理人：张艮香，住广州市天河区。委托代理人：刘罡，广东诺臣律师事务所律师。被告：刘钦猛，住广东省广州市天河区。委托代理人：李国锋、黄伟国，均系广东天胜律师事务所律师。被告：张华娟，住广东省广州市天河区。委托代理人：刘钦猛（被告张华娟丈夫），本案被告之一。第三人：郝群玉，住广东省广州市天河区。原告郝润港诉被告刘钦猛、被告张华娟及第三人郝群玉宅基地合作建房合同纠纷一案，本院依法进行了审理，现已审理终结。原告郝润港诉称：原告与被告刘钦猛于2002年9月6日签订《投资合作建房协议书》，原告将原拥有的广州市天河区车陂村大塘街21号一间钢筋水泥框架结构38.86平方米（证号：011873）的一层房屋及旧砖木屋地103.09平方米交被告刘钦猛建成两栋四层楼房，双方各占一栋，靠近大街的一栋归被告刘钦猛永久使用。但被告刘钦猛原承诺的包办证办不了，原定的双方房屋面积相同却变成了被告刘钦猛的面积多了两倍。房屋建成后被告刘钦猛出租房屋并将四层违建至八层。被告刘钦猛、被告张华娟一直占用该房屋并对外收取高额租金，令原告蒙受巨大的财产损失。被告刘钦猛在因原告房屋年久失修，无资金进行修缮，且明知农村宅基地房屋不能买卖的情况下，以合作建房的形式买卖宅基地房，该《合作建房协议》因违反国家强制性法律规定而应当被确认为无效。合同无效后，房屋应交回给原告使用。现提起诉讼，请求法院判令：1、确认原告与被告刘钦猛于2002年9月6日签订的《投资合作建房协议书》无效；2、被告刘钦猛、被告张华娟承担本案诉讼费。本院认为：原告提供的涉案两份宅基地使用权证发证日期分别为1985年9月13日、1990年8月14日，建筑层数均为一层，对应建筑面积分别为103.09平方米、38.86平方米。2002年9月6日，原告、被告刘钦猛双方签订《投资合作建房协议书》，约定由原告出地、被告刘钦猛出资，建成两栋四层楼房，双方各占一栋。上述协议签订后，原告、被告刘钦猛拆除原宅基地房屋，重建一栋4层（现由原告使用）、一栋8层房屋（现由被告刘钦猛、被告张华娟使用；被告刘钦猛称其中4层为其在2012年加建）。原告确认原宅基地房屋拆除后重建没有办理报建手续；被告刘钦猛、被告张华娟称拆除重建行为经过了天河区房管部门经办人的口头同意，但未能举证证实；被告刘钦猛、被告张华娟确认拆除重建没有取得相关政府部门书面同意报建文件；第三人郝群玉表示，其对拆除重建的报建事宜不知情，按通常做法是建好后再补手续。另，本案中原告要求对《投资合作建房协议书》无效后的法律后果进行处理，并申请对被告刘钦猛、被告张华娟占有使用的涉案房屋价值进行评估。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”由此可见，对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，应由规划主管部门根据不同的情形作出不同的处理，未经行政主管部门处理的，人民法院不予受理。本案中，原告起诉要求确认《投资合作建房协议书》无效，并要求对《投资合作建房协议书》无效后的法律后果进行处理。由于原宅基地房屋拆除重建未取得建设工程规划许可证，本院无法确定重建后宅基地房屋的性质，当事人应向行政主管部门申请对上述房屋进行处理，在行政主管部门处理后方可提起民事诉讼。因此，本院对原告起诉依法裁定予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项的规定，裁定如下：驳回原告郝润港的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起10日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李新程人民陪审员 傅红亚人民陪审员 刘红梅二〇一五年七月二十二日书 记 员 蒲肖明梁雅芝