（2015）霞民初字第363号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2017-07-12
案件名称
马立容、王忠健等与何成应等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
霞浦县人民法院
所属地区
霞浦县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马立容,王忠健,何成应,张球,马立信
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百三十五条，第四百零三条第一款
全文
福建省霞浦县人民法院民 事 判 决 书（2015)霞民初字第363号原告马立容，女，1958年6月15日出生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。原告王忠健，男，1958年12月01日出生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。两原告共同委托代理人陈志军，福建星龙律师事务所律师。被告何成应，男，1977年11月24日出生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。被告张球，女，1982年4月8日出生，汉族，霞浦县人，住霞浦县，系被告何成应之妻。两被告共同委托代理人池宇清，福建之秀律师事务所律师。第三人马立信，男，1960年6月1日出生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。原告马立容、王忠健诉被告何成应、张球房屋买卖合同纠纷一案，依宁德市中级人民法院（2014）宁民终字第1076号民事裁定发回重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马立容、王忠健的共同委托代理人陈志军、被告何成应与被告张球的共同委托代理人池宇清、第三人马立信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马立容、王忠健诉称，2013年3月26日，原告向被告购买霞浦县松城街道兴贤社区虹桥小区76号福宁花园50（D-2）号房屋（房屋所有权证号为松城字第20111877号，土地使用权证号为（2013）第0495号）。双方自愿签订《房地产买卖契约》并经房屋管理部门见证。合同签订后，原告依约，向被告全部支付购房款并依法缴纳有关税收费用，被告亦将交付房屋原告。但原告要求被告协助办理权属变更登记时，被告拒不履行协助义务，致原告无法办理产权变更登记，造成原告损失。原告损失按合同约定的1200000元购房款，参照人民银行规定的逾期贷款利息标准从2013年4月15日起计至被告协助办理权属变更登记止，以100000元为限。请求依法判令两被告继续履行合同，协助原告办理房地产权属转移变更登记手续，并赔偿原告损失100000元。被告何成应、张球辩称，两被告是与第三人马立信就诉争房屋签订《房地产买卖协议书》，第三人向被告支付了购房款1375000元，被告亦将房屋交付第三人。原、被告之间订立的合同是第三人将空白合同交由被告签订的，被告对该合同并不知情，以为交易对象仍是第三人，两被告并未与原告发生房屋买卖关系，也没有义务协助原告办理诉争房屋的权属变更手续。原告诉请赔偿损失并无依据，第三人支付购房款后，已实际占有诉争房屋，不存在损失。第三人马立信述称，因原告马立容与第三人系姐弟关系，原告委托第三人代为购买诉争房屋，购房款也是原告支付的，办理房屋过户前，已向原告说明了该情况。被告主张我将空白合同给他签字不属实，该合同是原、被告在房管所一起签订的。经审理查明，2011年4月21日，被告何成应、张球与第三人马立信就霞浦县松城街道兴贤社区虹桥小区76号福宁花园50（D-2）号房屋签订《房地产买卖协议书》，约定房屋价款1375000元，其中第一期购房款200000元于2011年4月21日支付，除银行贷款外的购房余款于同年5月6日支付，房屋按揭款由买方负责偿还。合同签订后，两被告已收到除房屋按揭贷款外的全部购房款并将房屋交付第三人，被告按揭贷款则由原告按月向银行偿还。2013年3月13日，原告将被告未还贷款380652.98元一次性还清。因需办理产权变更登记手续，第三人马立信以诉争房屋系其代两原告购买为由，要求被告协助原告办理产权变更登记手续。2013年3月26日，为办理产权变更登记，原、被告于霞浦县房地产管理所就诉争房屋又另外签订《房地产买卖契约》，为达到少缴税收的目的，书面约定购房价款为1200000元，原告并未另行再支付购房款。后因两被告认为诉争房屋的买受人为第三人而非两原告，拒绝协助两原告办理产权变更登记手续。经协商未果，原告遂于2014年5月13日诉至本院，本案原审判决后，两被告不服上诉至宁德市中级人民法院，经二审审理认为原审判决遗漏当事人，裁定发回重审。本案争议焦点为：一、原告与第三人之间就诉争房屋系委托关系还是二手房买卖关系，原、被告之间的合同关系是否成立有效；二、原告是否有权要求被告赔偿100000元损失。争议焦点一原告与第三人之间就诉争房屋系委托关系还是二手房买卖关系，原、被告之间的合同关系是否成立有效。原告马立容、王忠健认为，两原告委托第三人与两被告就诉争房屋签订房屋买卖协议，第三人已向被告说明代理关系，被告亦与原告签订房屋买卖契约，双方合同关系合法有效，两被告有义务协助原告办理诉争房屋产权变更手续。原告为证实其主张提供下列证据：1、《房地产买卖契约》，证明原、被告双方存在房屋买卖合同关系的事实；2、付款凭证，证明两原告通过马立信将购房款支付给两被告；3、涉税证明，证明房屋买卖已经完税的事实；4、测绘报告，证明房屋已经测绘的事实；5、土地使用权证，证明被告已将土地使用权证交付原告的事实；6、私有房屋所有权登记申请表，证明俩被告已经知道原告与第三人的代理关系并在原告过户登记申请表上签字的事实；7、原告马立容、第三人马立信及原告儿子王超的账户交易明细，证明第三人交给被告的购房款均是原告支付，同时被告按揭贷款也都是原告偿还。被告何成应、张球质证认为，证据1《房地产买卖契约》和证据6私有房屋所有权登记申请表均是第三人将“买方”一栏未签字的空白合同与申请表让被告签字，两被告基于对第三人的信任认为是过户给第三人马立信才签字的。第三人当时并未披露其与原告有代理关系，被告亦未同意将房屋出卖原告。该买卖契约系原告与第三人以合法形式掩盖其逃税的非法目的而制作的，应属无效。对证据2付款凭证的真实性没有异议，但该证据仅证明购房款均为第三人马立信支付的，不能证明房款是原告支付的。对证据3涉税证明、证据4测绘报告、证据5土地使用权证均真实性无异议，但不能证明被告将房屋出卖给原告。证据7账户交易明细，因逾期举证不应采纳，另外，账户明细只能证明原告与第三人之间的财务关系，也存在第三人向原告借款购房的可能，因此该证据与本案并无关联性。第三人马立信对原告提供的证据均无异议。被告何成应、张球认为其将房屋出卖给马立信，并未卖给两原告，第三人亦未向两被告披露过其代理原告购房，被告也未同意将房屋出卖原告，两被告与原告并无房屋买卖关系，也没有义务协助原告办理诉争房屋的权属变更手续。第三人实际上是将房屋转让原告，为逃避税收，欺骗原告签订空白房屋买卖契约，该契约应属无效。被告为证明其主张提供《房地产买卖协议书》，证明诉争房屋于2011年4月21日已经出卖给马立信。原告质证认为，对《房地产买卖协议书》没有异议，第三人马立信是受两原告委托向两被告购买房屋的。第三人质证认为，对《房地产买卖协议书》没有异议，但第三人是代原告购买的。本院分析认为，被告提供的其与第三人签订的《房地产买卖协议书》，三方对该合同的有效性均无异议，可予采信。原告提供的《房地产买卖契约》，原、被告均已签字，被告亦确认签字的真实性，可予采信。被告认为该签名是受第三人欺诈所签，但根据“谁主张谁举证”的原则，被告应就存在欺诈情形进行举证，因其未提证据证实，被告应承担举证不能的不利后果，可推定该契约系双方真实意思表示，双方的买卖合同已成立。付款凭证，因被告对收款并无异议，可确认被告已收到全部购房款。但被告认为汇款人为第三人，而非原告。因为现就诉争房屋存在两份房屋买卖合同，且原、被告均承认被告并未另外再收取1200000元购房款，所以本案应查明是否存在被告主张的原、被告的房屋买卖合同实为掩盖第三人转卖房屋进而规避税费而导致无效的情形。因此，原告主张其与被告的买卖合同合法有效，还应就其与第三人的委托关系真实有效进行举证说明。原告为此提供的其子王超与第三人的转账明细，可以证明其中两笔总计490000元汇款与第三人跟被告之间的款项往来在付款时间及金额上较为一致。另外，因被告与第三人的购房协议中约定房屋的按揭贷款由买方支付，而从原告提供的明细，可以看出多笔还款均是从原告马立容的账户直接转至被告按揭贷款的约定账户。综合上述款项往来及第三人的陈述，可以证明第三人支付的购房款项为原告支付。原告提供的证据3涉税证明、证据4测绘报告、均可佐证原告为实际购房受益人。第三人向被告购房系受原告委托，购房款项为原告支付，实际购房受益人也为原告。综上，原告与第三人之间的委托关系真实有效，而不存在第三人掩盖转卖房屋进而规避税费的情形。第三人接受原告马立容、王忠健的委托，与被告何成应、张球签订购房合同，后又通过再行签订合同的形式向两被告披露委托人，第三人业已签字接受，原告亦已履行合同约定的付款义务，依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”的规定，故原告有权要求被告协助办理产权变更登记手续。争议焦占二、原告是否有权要求被告赔偿100000元损失。原告认为，因被告拒不履行协助办证义务，致原告无法办理产权变更登记，被告应参照人民银行规定的逾期贷款利率从2013年4月15日起计至被告协助办理权属变更登记止赔偿原告损失。被告认为，被告并未与原告发生房屋买卖关系，也没有义务协助原告办理诉争房屋的权属变更手续。原告诉请赔偿损失并无依据，第三人支付购房款后，已实际占有诉争房屋，不存在损失。本院分析认为，因原告委托第三人以第三人名义向被告购房，原告及第三人负有向被告充分披露委托关系的义务，此义务不仅是简单披露实际购买人，还应就此隐名代理关系的真实性及合法性进行披露。具体本案，若原告与第三人的关系为房屋转卖，原、被告房屋买卖合同则因以隐名代理的合法形式掩盖逃避税收的非法目的而导致无效，被告将有权拒绝原告协助产权变更登记的请求，被告亦有此抗辩。基于此情形，原告应就将委托人及其实际出资情况向被告披露。而原告及第三人至本案重审期间才将购房款的出资情况及相关证据向被告披露，原告对于迟延办证存在过错。因此，原告主张要求被告承担迟延办证的损失缺乏依据，不应支持。本院认为，市场交易中，合同当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告马立容、王忠健委托第三人与被告何成应、张球签订房屋买卖合同。合同系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制规定，合法有效。因原告在交易开始时，并未明示其与第三人的委托关系，相应的原告在要求被告履行合同义务时即负有充分披露实际购买人的义务。合同签订后，原告及第三人又通过再行签订合同的形式向两被告披露委托人，第三人业也签字接受，原告已履行合同约定付款义务，原告可以行使第三人对被告的合同权利。故原告要求被告履行协助办理产权变更登记处手续义务的主张，于法有据，应予支持。因原告对于迟延办证存在过错，原告主张要求被告承担迟延办证损失100000元的损失，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、第四百零三条第一款的规定，拟判决如下：一、被告何成应、张球应于本判决生效之日起十日内协助原告马立容、王忠健办理霞浦县松城街道兴贤社区虹桥小区76号福宁花园50（D-2）号房屋所有权和土地使用权变更登记。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费16500元，由原告马立容、王忠健负担8250元，由被告何成应、张球负担8250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法:到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长 王 榕审 判 员 陈鹏辉人民陪审员 汤淑敏二〇一五年七月二十二日书 记 员 马朝锟附注：一、主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。二、执行申请提示本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。 百度搜索“”