（2015）聊民一终字第297号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-08-11
案件名称
祁伟与邓安忠、李金环房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省聊城市中级人民法院
所属地区
山东省聊城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓安忠,李金环,祁伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）聊民一终字第297号上诉人（原审被告）邓安忠，男，居民。上诉人（原审被告）李金环，女，居民，系邓安忠之妻。二上诉人共同委托代理人王保军，临清奋斗法律服务所法律工作者。二上诉人共同委托代理人花勇，临清奋斗法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）祁伟，女。委托代理人周建福，山东众星为民律师事务所律师。上诉人邓安忠、李金环因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临清市人民法院（2014）临民一初字第1711号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2013年10月3日，原告与被告邓安忠达成房屋买卖协议。双方签订的房屋买卖协议载明：“甲方（卖方）邓安忠，乙方（买方）祁伟：经双方多次协商达成以下协议，乙方同意购买甲方坐落在东关街的新建房屋和院落，北房三间，西房一间，门楼一座，院落南北长14米，东西长9.8米，水电齐全。言明价格：人民币二十万零八千元整（大写），（¥208，000.00元）。一次性付清。此地皮及院落四邻无纠纷，如有纠纷甲方负责解决。此协议经双方同意签字后生效。甲方签字：邓安忠乙方签字：祁伟证明人施秀华2013年.10.03”。原告当日付清房款后，被告将房屋交给原告。二被告系夫妻关系。2014年5月，该房产坐落地进行旧城改造，临清市红星路北（东关）片区改造工程指挥部以该房产属于违章建筑，决定对在规定期限内主动拆除的，根据违章情况适当给予一定的物料补偿。原告祁伟于2014年5月19日在改造工程指挥部领取了物料补偿金84546.3元，并签订承诺书，对违建房屋及院内外构筑物、地面附着物全部交指挥部处理。经原审法院调查，临清市城市规划局证明：经查在红星路以北，曙光路以西，先锋路以南，曙光路以东范围内，自2009年起邓安忠、李金环户居民未在我局办理过房屋翻建规划许可手续。原审法院认为：二被告邓安忠、李金环未取得合法的土地使用权，在集体所有所有的土地上建设翻建房屋，也未依规定办理建设工程规划许可证，没有取得房屋所有权证，后将房屋出售给原告，而原告并非东关街居民，因此，原、被告签订的房屋买卖协议应为无效协议。对导致协议无效，原、被告均存在过错。民法通则规定，民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，协议无效后，二被告应当返还原告购房款208000元，由原告返还被告房产，因房产被工程改造指挥部拆除，则相应的物料补偿金84546.3元，应当归二被告所有。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民法通则》第六十一条之规定，判决如下：一、确认原告祁伟与被告邓安忠于2013年10月3日签订的《房屋买卖协议》无效。二、二被告邓安忠、李金环退还原告祁伟购房款208000元。三、原告祁伟将领取的房屋物料补偿金84546.30元退还给被告邓安忠、李金环。上述第二、三项于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告申请执行的期间为本判决生效后自动履行期限届满之日起二年。案件受理费4520元，原告承担1751元，二被告承担2769元。保全费1145元，由二被告承担。邓安忠、李金环不服判决共同提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的起诉或驳回诉讼请求或发还重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实有误。一审法院认为：“被告邓安忠、李金环未取得合法的土地使用权，在集体所有的土地上建设翻建房屋”。上诉人认为一审法院的上述认为是错误的。邓安忠、李金环未在集体所有的土地上建设翻建房屋。因为，东关街的土地是国有土地。上诉人邓安忠、李金环是在国有的土地上对自己的破旧老房屋进行翻建。由此证实：一审法院认为邓安忠、李金环在集体所有的土地上建设翻建房屋的事实是错误的。一审判决适用法律错误。原审法院认为：“对导致协议无效，原、被告均存在过错”。“本案中，协议无效后，二被告应当返还原告购房款208000元，由原告返还被告房产，因房产被工程改造指挥部拆除，则相应的物料补偿金84546.3元，应当归二被告所有”。上诉人认为一审法院的上述认为是错误的”。因为，被上诉人对导致协议无效存在过错。依法应当承担相应的责任。一审法院却在确认协议无效后，让上诉人返还被上诉人购房款208000元。事实上，被上诉人对导致协议无效存在的过错，没依法应当承担相应的责任。由此证实：一审法院未正确适用《中华人民共和国民法通则》第六十一条：“。对方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，一审法院实属适用法律错误。上诉人认为：一审法院在错误的认为上诉人“邓安忠、李金环是在集体所有的土地上建设翻建房屋”的情况下，适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；。该情况确实属于：一审判决认定事实有误，适用法律错误。上诉人还认为：一审法院没任何有效的证据证实上诉人与被上诉人购房协议违反法律的强制性规定。根据以上的事实情况和山东省高级人民全省民事审判工作会议纪要的通知（2011年11月30日鲁高法（2011）297号）：“（三）未取得不动产权属证书的房屋买卖合同的效力问题。《城市房地产管理法》第38、39条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范，而非效力性规范，未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，应依法认定有效，如果第三人主张房屋所有权导致房屋买卖合同不能履行的，出卖人应当承担权利瑕疵担保责任。”的会议纪要，上诉人与被上诉人于2013年10月3日签订房屋买卖协议因未违反法律的强制性规定，应依法认定有效。另，本案原审法院存在错误的两点：一是双方过错责任没有进行划分；二是对返还的价值84546.3元没有合法性，这是被上诉人自认的价值，不是上诉人所确认的价值。综上所述：一审判决错误的认定：邓安忠、李金环在集体所有的土地上建设翻建房屋。被上诉人对导致协议无效存在的过错，没依法承担相应的责任。一审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人于2013年10月3日签订房屋买卖协议因未违反法律的强制性规定，应依法认定有效。被上诉人祁伟辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。在二审诉讼中，上诉人邓安忠、李金环提交2014年10月14日本院出具的聊行初字第17-25号行政判决书，该判决书认定临清市人民政府在片区项目改造征收中没有任何合法性，被聊城市中级人民法院责令重新作出或撤销。从而证实上诉人与被上诉人双方涉案房屋的补偿标准不具备合法性，该涉案价值在原审期间也是上诉人与原拆迁指挥部所签订的同意补偿该款的方式来确定的补偿价值，该改造指挥部属于什么性质的单位法律上没有明确，并且确认房屋是否属违章建筑应由城市建设规划局作出，对涉案物品的价值应由物价机关出具，对此上诉人认为原涉案房屋认定的84546.3元不具备合法性。被上诉人祁伟认为，一审认定的84546.3元补偿款是政府在拆迁过程中的强制性的标准，而不是被上诉人自愿同意的标准，如被上诉人不同意，不按规定期限拆迁，涉案房屋将被强制拆迁，并不给任何赔偿，该补偿标准是否妥当、是否合法与本案没有关联性，本案涉案房屋是否属于违章建筑应属于另一法律关系，如上诉人对上述问题有异议，应另行主张权利，上诉人不能以相关的法院判决作为其主张的依据。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，二上诉人邓安忠、李金环在未取得合法的土地使用权的集体所有的土地上建设翻建房屋，也未依规定办理建设工程规划许可证，没有取得房屋所有权证，后将房屋出售给被上诉人祁伟，而祁伟并非临清市东关街居民。根据临清市城建监察大队向被上诉人祁伟下达的《责令限期整改通知书》、临清市城市规划局出具的证明所载明的内容，涉案房屋建在集体的土地上，未办理建设工程规划许可证。故双方当事人签订的房屋买卖协议应为无效协议。邓安忠、李金环主张自己是在国有的土地上对自己的破旧老房屋进行翻建，但未提供有效的证据证明，对该主张，本院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，上诉人邓安忠、李金环应当返还被上诉人祁伟购房款208000元，祁伟应当返还邓安忠、李金环房产，但涉案房产被临清市红星路北（东关）片区改造工程指挥部拆除，则相应的物料补偿金84546.3元，祁伟应当退还给邓安忠、李金环。祁伟签署领取物料补偿款84546.3元《承诺书》，也是为防止损失扩大的行为，涉案房屋不自动拆除，将被强制拆除，不给补偿。至于84546.3元补偿款是否合法，属另外法律关系，与本案无关联性。综上，上诉人邓安忠、李金环的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4520元，由上诉人邓安忠、李金环负担。本判决为终审判决。审判长 石 鑫审判员 孔繁奎审判员 郭召勇二〇一五年七月二十二日书记员 郭 静 关注公众号“”