（2014）玄少民初字第354号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2018-03-30
案件名称
原告张劲松与被告张海宁所有权确认、房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张劲松,张海宁
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七条，第十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2014）玄少民初字第354号原告张劲松，男，1970年5月26日生，汉族，东南大学总务处学生公寓管理中心副主任，住南京市玄武区。被告张海宁，女，1967年4月10日生，汉族，个体经商户，住南京市鼓楼区。原告张劲松与被告张海宁所有权确认、房屋买卖合同纠纷一案，本院受理，依法由代理审判员李杰独任审判，于2014年10月17日公开开庭进行了审理。因当事人需要补充证据，本案依法由代理审判员李杰与人民陪审员杨锦强、吴生美组成合议庭，于2015年1月26日再次与公开开庭进行了审理。原告张劲松、被告张海宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张劲松诉称，原、被告系姐弟关系，位于南京市××区××室房屋（以下简称“涉诉房屋”）原系南京市玄武区房产经营公司直营公房，由原告及原、被告父亲张文昂（已病故）、母亲尚某、妹妹张某共同居住使用。2000年9月，涉诉房屋房改，经共同居住人协商一致，以张文昂的名义购买，张文昂仅为名义产权人，实际产权由共同居住人共同享有。2011年7月，原告为自己孩子办理户口申报手续时，被告知涉诉房屋已登记于被告名下。2010年8月，在原告作为涉诉房屋共有人毫不知情的情况下，父母张文昂、尚某与被告张海宁签订虚假的房屋买卖合同，合同载明的价格为66万元，定金1万元，被告从未支付过上述款项。2010年8月25日涉诉房屋过户到被告名下，同年9月10日被告以涉诉房屋作抵押从招商银行贷款70万元。涉诉房屋系拆迁安置的公有住房，原告系该房的共有产权人之一，被告系原告的姐姐，明知涉诉房屋系原告、原、被告父母张文昂、尚某及妹妹张某共同共有，在原告毫不知情的情况下，与父亲张文昂签订房屋买卖合同，并办理房屋过户手续。故原告诉至法院，请求确认：1、原告系涉诉房屋的共有人，享有涉案房屋四分之一的产权；2、被告张海宁与张文昂签订的《南京市存量房买卖合同》无效；3、被告协助原告办理涉诉房屋的变更登记手续；4、本案诉讼费由被告承担。被告张海宁辩称，张文昂系涉诉房屋的唯一产权人，原告并非涉诉房屋共有权人，原告对涉诉房屋没有任何法律上的权利，无权要求确认张文昂处分自己房产的行为无效；原告所在的单位东南大学曾对未享受福利住房分配的教职工进行住房货币补贴，原告领取了7万余元的房屋补贴款。2010年8月23日，被告与张文昂签订了《南京市存量房买卖合同》，并办理了房屋的过户手续，该房屋买卖行为合法有效，应受法律保护，故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理，查明以下事实：一、南京市××区××室房屋（以下简称“涉诉房屋”）原系玄武区房产经营公司的公有住房，承租人为原、被告父亲张文昂。二、1999年12月10日，张文昂以申请人的名义申请购买该公有住房，在《购买直管公有住房申请表》的“户籍内家庭成员情况”中写明有原、被告父母张文昂、尚某、原告张劲松、原告前妻王伟及原、被告的妹妹张某。同日，东南大学电子管厂出具《南京市购买公有住房职工工龄及职务（职称）证明》，该证明的主要内容是：张文昂系东南大学电子管厂职工，于1922年3月参加工作，实际工龄39年，现任职务（职称）为高级工，于1994年10月退休。三、2000年9月15日，张文昂（乙方）与玄武区房产经营公司（甲方）签订了《南京市直管公有住房买卖契约》，双方约定甲方将涉诉房屋出售给乙方，房款为28545.89元。同日，张文昂以自己一人名义申请房屋所有权登记，《南京市房屋所有权登记申请书》的“共有人情况”一栏为空白。2000年11月1日，张文昂取得了涉诉房屋的产权。四、2010年8月23日，张文昂与被告张海宁签订了《南京市存量房买卖合同》，合同约定的房屋价款为66万元。2010年8月23日被告张海宁出具欠条一份：“今欠爸爸张文昂、妈妈尚某蓁巷9号104室的房款人民币（￥1180000元）壹佰壹拾捌万元整。欠款人：张海宁，2010年8月23日。证明人：尚某、张文昂。2010年8月23日。”2010年8月26日，涉诉房屋过户至被告张海宁名下。五、原告张劲松与被告张海宁均系张文昂、尚某的子女。1990年左右，因张文昂、尚某、张劲松、原、被告妹妹张某居住的南京市××区四牌楼43号房屋拆迁，上述四人被安置于涉诉房屋，上述房屋拆迁后增补面积15.44㎡，张文昂及原告张劲松所在的单位东南大学共支付了11425.6元的拆迁补差款，涉诉房屋由上述四人共同居住。其中原告曾于2007年左右搬出涉诉房屋，后2009年左右又搬回涉诉房屋居住，现因家庭琐事搬离涉诉房屋；2008年左右张某从涉诉房屋搬出；2011年8月13日张文昂去世，现涉诉房屋由尚某居住。2011年7月，原告为女儿办理户口申报手续时，方知张文昂已将涉诉房屋过户至被告张海宁名下。本案在诉讼过程中，原告申请对《购买直管公有住房申请表》中“户籍内家庭成员意见”一栏中“张劲松”的签名进行鉴定，并提供三个比对样本，本院委托南京金陵司法鉴定所对“张劲松”的签名字迹与样本“张劲松”字迹是否同一人所写进行鉴定，2015年7月1日南京金陵司法鉴定所出具鉴定意见书，鉴定结论为：倾向认为标称日期为“1999年12月10日”的《购买直管公有住房申请表》下方“家庭成员”落款处“张劲松”签名字迹与样本“张劲松”字迹不是出自同一人的笔迹。原告张劲松认为，涉诉房屋应系原告张劲松、案外人张文昂、尚某、张某共有，每人享有四分之一的份额；长期以来，原告均居住在涉诉房屋内，而张文昂于2010年8月23日在未征得原告的情况下，为了张海宁开公司私自将涉案室房屋转让给被告张海宁，侵犯了原告的合法权利，因此，主张张文昂与张海宁之间的上述转让行为无效。原告为支持自己的诉称理由，向法庭出示了房屋拆迁新增面积补差协议、南京市城市房屋拆迁安置补差协议、房屋所有权登记申请书、南京市城市房屋拆迁管理办法、南京市存量房屋买卖合同、房屋登记薄、原告张劲松与母亲尚某之间的录音、尚某和王姓男子的（玄武区开发公司工作人员）的录音资料等证据材料。被告质证认为，对上述证据的真实性无异议，但是拆迁安置的事实与本案没有关联性，张文昂系涉诉房屋的唯一产权人，签订买卖合同当天自己将66万元现金给父母，后父母将现金还给自己，自己出具了一张118万元的欠条给父母，并陆续支付了部分房款。被告张海宁主张，涉诉房屋系原、被告的父母张文昂、尚某出资购买的，登记在张文昂一人名下，系张文昂、尚某的夫妻共同财产，父母在处置该房屋时无义务告知其他人。被告张海宁提供了公有住房租赁合约，证明涉诉房屋的承租人为张文昂；《购买直管共有住房申请表》、工龄及职务证明、出售直管共有住房审批表，证明经涉诉房屋户籍内所有家庭成员均签字同意张文昂购买该处公房，后张文昂以24545.89元的价格将涉诉房屋买下，并登记在张文昂一个人名下；欠条一份，证明2010年8月23日自己向父母出具一张118万元的借条。原告质证认为，根据当时的拆迁政策规定涉诉房屋只能由张文昂一个人承租，后以张文昂的名义购买涉诉房屋是因为张文昂的工龄比较长，对2010年8月涉诉房屋出售给被告的情况，原告不清楚，且对被告实际支付66万元的房屋价款持有异议，原告提供的《购买直管共有住房申请表》上张劲松的名字不是自己签的，但是自己知道且同意以张文昂的名义购买涉诉房屋，自己还出资15000元给张文昂用于购买涉诉房屋。本案在审理过程中，通知证人尚某、张某到法院作证。证人尚某称，2000年购买涉诉房屋的钱是自己和张文昂出的，2010年自己和张文昂协商一致将涉诉房屋卖给张海宁，签房屋买卖合同的时候自己和张文昂一起去的，当天张海宁实际支付了66万元房款，自己和张文昂还给了张海宁，张海宁出具了一张118万的欠条；后来张海宁陆陆续续给自己一部分购房款，《购买直管共有住房申请表》上“尚某”的名字是自己签的；证人张某称，自己系原告张劲松、被告张海宁的妹妹，2008年前自己一直居住在涉诉房屋内，张某证言内容和尚某证言一致，但是表示对张海宁给父母房款的情况不清楚，《购买直管共有住房申请表》上“张某”的名字也不是自己签的，但全家人均知道且同意由张文昂购买涉诉房屋，该房屋系张文昂的个人财产。原告张劲松质证认为，二名证人的证言内容不属实，被告张海宁对证人证言没有异议。审理中，因双方各执己见，致本案调解无效。以上事实，有原、被告陈述，《公有住房租赁合约》、《购买直管公有住房申请书》、《购买直管公有住房审批表》、《南京市购买公有住房职工工龄及职务（职称）证明》、《出售直管公有住房审批表》、《南京市直管公有住房买卖契约》、《南京市房屋所有权登记申请书》、《南京市房地产交易过户登记审批表类别（房改）》、《南京市房屋权属登记申请书》、《南京市存量房买卖合同》、房屋登记薄以及本院庭审笔录等证实。本院认为，根据《中华人民共共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿有错误的，以不动产登记簿为准。”本案中，在张文昂与被告张海宁签订关于涉诉房屋的买卖合同时，涉诉房屋的登记权利人是张文昂，可以据此推定张文昂是涉诉房屋的所有权人；《购买直管共有住房申请表》显示户籍内所有家庭成员同意以承租人即张文昂的名义购买公房，虽然张劲松对该栏“张劲松”的签名有异议，但张劲松在本案诉讼中，多次明确表示自己对以张文昂的名义购买涉诉房屋是明知且同意的。原告认为自己系涉诉房屋的共有权人，应承担相应的举证责任。虽然1990年前后原告被拆迁安置于涉诉房屋内，原告所在单位东南大学支付了部分拆迁补差款，原告一家的户籍均在涉诉房屋内，但上述拆迁安置的事实尚不足以证明原告为涉诉房屋的共有权人。首先，2000年张文昂以28545.89元的购买了涉诉房屋，原告未举证证明自己的出资情况。其次，原告未举证证明房屋登记所有权人张文昂在申请涉诉房屋所有权证时，有意愿将同户籍家庭成员列为共有权人，《南京市房屋所有权申登记申请书》共有人情况为空白。再次，原告未举证证明张文昂在取得涉诉房屋的所有权证后，至张文昂将涉诉房屋出售给被告张海宁之前，有将涉诉房屋的所有权全部或部分转让给原告的意思表示。因此，原告主张原告系涉诉房屋的共有人，依法享有四分之一份额，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十二条对合同无效的情形做了明确规定，原告主张张文昂与被告张海宁关于涉诉房屋的买卖合同无效，需举证证明上述买卖合同具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形。本案中，原告张劲松未提供证据证明张文昂与被告张海宁之间关于涉诉房屋的买卖合同具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，也没有提供证据证明自己系涉诉房屋的共有权人，原告张劲松主张张文昂与被告张海宁恶意串通，在未征得原告同意的情况下将涉诉房屋卖于张海宁，侵犯了原告的合法权益的理由不能成立。故原告张劲松请求确认张文昂与被告张海宁之间签订的买卖合同无效，因请缺少证据支持，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：驳回原告张劲松的诉讼请求。本案案件受理费10400元，由原告张劲松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户银行：南京市农业银行鼓楼支行；账号：10×××76。审 判 长 李 杰人民陪审员 杨锦强人民陪审员 吴生美二〇一五年七月二十二日见习书记员 徐 舒见习书记员 程 艳 来源：