（2015）中一法民一初字第1456号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2016-09-20
案件名称
中山市港口镇西街社区穂农第九经济合作社与梁炳光、林有平租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市港口镇西街社区穂农第九经济合作社,梁炳光,林有平
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第1456号原告（反诉被告）：中山市港口镇西街社区穂农第九经济合作社，住所地广东省中山市，组织机构代码××。负责人：吴锦荣，社长。委托代理人：黄钰欣，王林波，分别、实习律师。被告（反诉原告）：梁炳光，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××7331。被告（反诉原告）：林有平，男，汉族，身份证住址广西桂平市，现住广东省中山市，公民身份号码×××1174。两被告共同委托代理人：王绮嘉，广东威格信律师事务所律师。原告（反诉被告）中山市港口镇西街社区穗农第九经济合作社（以下简称穗农合作社）诉被告（反诉原告）梁炳光、林有平租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月23日受理后，被告梁炳光、林有平提起反诉，本院决定合并审理，并依法由代理审判员杨丽独任审判，于2015年6月3日公开开庭进行了审理。原告穗农合作社委托代理人黄钰欣，被告梁炳光、林有平共同委托代理人王绮嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告穗农合作社诉称：2009年11月26日，原、被告签订港口镇穗农9队临时市场合同书，约定由两被告承租位于西街社区穗农片第九经济合作社沙塾路口的临时市场，承包期限自2009年11月7日起至2014年12月30日止。自2013年起，两被告经常拖欠租金，截止起诉之日，两被告仍有8个月的租金未支付，故原告向法院提起诉讼，请求判令：1.两被告连带偿还2013年8-9月、2014年7-12月的租金153600元；2.两被告按同期银行贷款利率支付逾期交租违约金暂计100元；3.两被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告明确第2项诉讼请求的计算方式为：1.以2013年8-9月的租金38400元为基数，从2013年7月1日开始；2.以2014年7-9月的租金57600元为基数，从2014年7月1日开始；3.以2014年10-12月的租金57600元为基数，从2014年10月1日开始；均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至清偿之日止。原告穗农合作社就其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交如下证据：1.港口镇穗农9队临时市场合同书；2.违约通知；3.通知；4.公告；5.沙塾市场清场通知。被告梁炳光、林有平辩称：1.合同无效，被告无须支付租金。2.原告主张的违约金没有依据。3.诉讼费用由原告负担。被告梁炳光、林有平就其辩解在举证期限内向本院提交的证据材料有：违约通知、通知、公告、沙塾市场清场通知。反诉原告梁炳光、林有平反诉称：涉案土地为农用地，穗农合作社将其建成市场并出租的行为违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第六十三条的规定，应认定涉案合同书无效。无效合同的处理是互相返还，即穗农合作社因涉案合同而收取梁炳光、林有平的押金60600元、2010年1月7日至2013年7月31日及2013年10月1日至2014年6月30日止的租金1006360元，共计1066960元应如数归还。据此，梁炳光、林有平请求判令：1.确认穗农合作社与梁炳光、林有平于2009年11月26日签订的港口镇穗农9队临时市场合同书无效；2.穗农合作社向梁炳光、林有平返还押金及租金1066960元；3.本诉、反诉案件受理费由穗农合作社负责。反诉原告梁炳光、林有平就其反诉主张及事实理由在举证期限内提供的证据材料有：港口镇穗农9队临时市场合同书。反诉被告穗农合作社辩称：1.双方签订的临时市场合同书合法有效，穗农合作社已履行己方义务，梁炳光、林有平主张合同无效于法无据。穗农合作社在合同中明示涉案土地无土地证，仅能当临时市场使用。梁炳光、林有平直到租赁期满也从未对效力表示异议，现提出已超过诉讼时效。2.涉案土地并非基本农田，无违反土地管理法等法律法规，不存在合同无效的情形。3.即使合同无效，梁炳光、林有平实际占有、使用了临时市场，并因此获得收益，应参照合同约定租金标准支付占有使用费。反诉被告穗农合作社就其辩解在举证期限内向本院提交的证据材料有：中山市港口镇西街社区新农村建设规划（总体规划2009-2020）。经审理查明：2009年11月26日，穗农合作社（甲方）与梁炳光、林有平（乙方）签订港口镇穗农9队临时市场合同书，约定乙方承包甲方位于中山市港口镇西街社区穗农片第九经济合作社沙塾路口的临时市场（没有土地使用证）作临时市场使用；时间从2009年11月7日起至2014年12月30日止；每月承包金20200元；每季度1日前交租；超期10天不交租，视同违约，甲方有权单方解除合同，并没收乙方的合同押金，乙方不得拆除任何设施；合同签订时，乙方向甲方交纳押金60600元；在临时市场边有一小荒地，如果主管部门允许情况下可以填土用作临时市场，一切费用由乙方负责；合同书还约定了其它内容。合同书签订后，梁炳光、林有平向穗农合作社交纳60600元押金，穗农合作社将临时市场交给梁炳光、林有平使用。后，双方协商将每月租金调整为19200元。因梁炳光、林有平未交纳2013年8-9月、2014年7-12月租金，穗农合作社遂于2015年4月23日诉至本院，主张前述实体权利。另查：穗农合作社分别于2013年9月13日、同年10月10日、同年10月11日、同年10月29日在涉案市场门口张贴通知，要求收回经营权。梁炳光、林有平于庭审中确认从2009年11月7日起至2014年12月30日止，梁炳光、林有平将临时市场划分成小的档口出租给案外人使用并收取租金。庭审中，本院要求梁炳光、林有平于庭审后三日内书面答复其所收益租金数额，但梁炳光、林有平逾期未予答复。又查：关于2013年8-9月、2014年7-12月租金，梁炳光、林有平辩称因穗农合作社未按合同约定将市场边的小荒地交给其使用，穗农合作社遂同意免交2013年8-9月的租金，至2014年7-12月时，上述荒地仍不能使用，而双方未能达成一致意见，故梁炳光、林有平拒交租金。穗农合作社述称荒地须在主管部门同意下才可使用，且涉案合同租赁物系临时市场，梁炳光、林有平以此抗辩无法律依据。再查：根据穗农合作社提供的中山市港口镇西街社区新农村建设规划（总体规划2009-2020）显示，M1为城市建设用地一类工业用地，穗农合作社主张该规划图系在中山市港口镇政府门户网站上下载，M1即为涉案市场所在地。梁炳光、林有平对该证据予以否认。庭审中，本院要求梁炳光、林有平于庭审后三日内书面答复M1是否系涉案市场所在地，但梁炳光、林有平逾期未予答复。诉讼中，穗农合作社确认临时市场并未取得规划许可证。本院认为：本案系租赁合同纠纷。诉讼中，穗农合作社确认临时市场并未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，涉案合同属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”穗农合作社作为村集体经济组织，在明知涉案土地、建筑物不具备出租条件，其权属存在争议的情况下仍然与梁炳光、林有平签订合同，以期收取租金；梁炳光、林有平在明知临时市场没有土地使用证的情况下，与穗农合作社签订合同，并将涉案市场划分成小的档口出租给案外人使用，故穗农合作社与梁炳光、林有平对合同无效应承担同等责任。对穗农合作社主张梁炳光、林有平支付租金的诉讼请求，由于梁炳光、林有平实际占有使用涉案临时市场并从中取得收益，双方均未对有关费用申请评估，故本院参照涉案合同酌定占用费为153600元（19200元／月×8个月）。对穗农合作社关于违约金的诉讼请求，由于合同无效，故本院不予支持。对于梁炳光、林有平的反诉，其提起的基础亦是基于穗农合作社与梁炳光、林有平签订的合同，与本诉具有牵连关系，从诉讼经济及便于当事人诉讼和法院审理案件的原则，本院决定合并审理和裁决。如前所述，因合同无效，故对梁炳光、林有平主张确认合同无效及穗农合作社返还押金的诉讼请求，本院予以支持。对梁炳光、林有平主张穗农合作社返还租金的诉讼请求，由于梁炳光、林有平已实际占有使用涉案临时市场，故对该诉求，本院不予支持。综上，对梁炳光、林有平的反诉请求，合理部分本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认反诉原告梁炳光、林有平与反诉被告中山市港口镇西街社区穗农第九经济合作社于2009年11月26日签订的港口镇穗农9队临时市场合同书无效；二、被告梁炳光、林有平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市港口镇西街社区穗农第九经济合作社支付2013年8-9月、2014年7-12月占有使用费153600元；三、反诉被告中山市港口镇西街社区穗农第九经济合作社于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告梁炳光、林有平返还押金60600元；四、驳回原告中山市港口镇西街社区穗农第九经济合作社的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告梁炳光、林有平的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3374元，减半收取为1687元（原告已预交），由被告梁炳光、林有平负担（被告梁炳光、林有平于本判决生效之日起七日内迳付原告）。反诉案件受理费7201元（反诉原告已预交），由反诉原告梁炳光、林有平负担4106791元，反诉被告中山市港口镇西街社区穗农第九经济合作社负担6791410元（反诉被告中山市港口镇西街社区穗农第九经济合作社于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告梁炳光、林有平）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员 杨 丽二〇一五年七月二十二日书 记 员 卢翠香石丽娜第8页共8页 微信公众号“”