（2015）长经开民初字第00434号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2016-05-04
案件名称
刘妍与长春经济技术开发区东皇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长春经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘妍,长春经济技术开发区东皇房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第五十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十八条第一款
全文
长春经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）长经开民初字第00434号原告：刘妍，女，汉族，1973年9月28日生，住长春市西新经济技术开发区。被告：长春经济技术开发区东皇房地产开发有限公司，住所地：开发区临河街一小区。法定代表人：于黎明，该公司法人。委托代理人：李国文，吉林新锐律师事务所律师。委托代理人：崔敬爱，该公司职员。原告刘妍诉被告长春经济技术开发区东皇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月3日受理、于2015年5月19日适用简易程序公开开庭审理。原告刘妍、被告长春经济技术开发区东皇房地产开发有限公司的委托代理人李国文、崔敬爱到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告于2013年5月与被告签订商品房买卖合同，原告购买东皇君园商品房，建筑面积83.58平米，总价款188724元，原告一次性交付房款，被告开具了销售发票，原告按规定缴纳了房屋维修基金。被告于2010年10月11日交付房屋，于2013年5月6日办理了备案登记，但至今没有为原告办理房屋产权证。根据合同十五条约定，出卖人应当在房屋交付使用后380日内，将办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房款的0.1%向原告支付违约金。但对于原告逾期支付违约金的规定却远远高于被告，被告提供格式化合同的双方义务明显不对等。合同第七条约定买受人按日万分之三向出卖人支付违约金，被告也应当按日支付已付房款万分之三的违约金。原告多次找到被告要求进款办理房屋产权证并承担延期办理产权证的违约金，但被告以多种借口拖延至今。故诉至法院请求判令：1、被告承担违约责任，赔偿违约金31535元，2、被告尽快为原告办理房屋产权登记证；3、诉讼费被告承担。被告辩称：1、原告诉请的违约金没有事实依据与法律依据应予以驳回；2、权属证书由于政府行为导致无法登记，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年5月6日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的坐落于长春西新经济技术开发区的东皇君园商品房一套，总价款为188724元。该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后380日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”。原告实际已于2010年10月11日对其购买的房屋进行了接管验收。2014年2月19日，被告取得《建设工程竣工验收备案证》。以上事实有《商品房买卖合同》、购房发票、收据、物业维修票据、承诺书、建设工程竣工验收备案及庭审笔录在卷为凭。本院认为：原、被告对于《商品房买卖合同》的真实性无异议，系双方签署，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，该合同自签订时生效，该合同的内容并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十四条规定的合同无效或可变更、可撤销的情形，因此该合同有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方应当依据该合同行使权利、履行义务。原告已支付全部购房款188724元，并于2010年10月11日对购买房屋进行了接管验收，根据合同第十五条的约定，被告应于房屋交付后的380日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的千分之一向买受人支付违约金。被告提供的《建设工程竣工验收备案证》并非商品房登记备案所需的《商品房屋登记证明》，该份证据不能证明其已按照合同约定履行了备案义务，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应当由被告承担举证不能的不利后果，另外被告也未举证证明其未办理权属备案登记手续系有其他合理、合法原因导致，因此本院认定被告未按合同约定履行备案手续，存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当承担违约责任。原、被告双方约定的因被告未办理备案的违约责任为原告已付房款的千分之一，即188.72元。原告认为上述违约金的约定显失公平，且不足以弥补其损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院可以应当事人的请求予以增加。在原告的损失金额不能确定的情况下，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，可按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告2010年10月11日对合同项下房屋接管验收，根据合同的约定被告应于2011年11月底之前完成备案手续，被告的违约行为已持续3.75年，原告诉请的违约金31535元并未超出上述法律规定的范围，因此对于原告的诉讼请求应予支持。关于原告主张被告依约为原告办理房屋产权登记证书一节，因合同约定出卖人应当在商品房交付使用后380日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并未约定由被告为原告办理产权证，且现被告不具备办理登记备案的条件，故待被告具备备案条件时，原告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，判决如下：一、被告长春经济技术开发区东皇房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告刘妍违约金31535元；二、驳回原告刘妍的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即294元（原告已垫付），由被告长春经济技术开发区东皇房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 万 菲二〇一五年七月二十二日书记员 陶海红 来源：百度搜索“”