（2015）嘉民三（民）初字第685号

裁判日期: 2015-07-22

公开日期: 2015-10-13

案件名称

柯忠义与李宏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市嘉定区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三(民)初字第685号原告柯忠义。委托代理人何文彬，上海锦智律师事务所律师。委托代理人何海东，上海锦智律师事务所律师。被告李宏。原告柯忠义与某某李宏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人何文彬、何海东到庭参加诉讼。被告李宏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2012年11月19日，原告委托姜某某与某某就上海市嘉定区华江路XXX弄XXX号房屋签订《租赁合同》一份，约定：租赁期限自2013年1月27日至2018年1月26日，租金21743元/月，三个月为一期，先付后用，每期租金应提前五日支付，如被告未按时支付租金，每逾期一日，应按月租金的0.5%加付滞纳金，超过15天，原告有权解除合同；租期内房屋的水电煤、物业管理费等费用由被告承担。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告却经常拖欠租金。现被告不但未经原告同意将房屋转租给他人，还从2015年1月21日开始拖欠租金。原告本着友好协商的原则，多次试图与某某协商，但被告一直推诿拖延。原告遂于2015年3月26日按合同约定给被告发函，通知其双方租赁合同自2015年3月30日解除，请其将房屋物品清空并将房屋返还给原告，但被告至今不予配合。原告认为，被告未经原告同意私自转租并长期拖欠租金的行为已严重违约，为维护自身合法权益，向法院起诉要求：1、确认双方签订的房屋租赁合同于2015年3月31日解除；2、判令被告支付拖欠的租金45034.80元(2015年1月27日至2015年3月30日)及滞纳金(自2015年1月22日起算，每日按月租金21743元的0.5%计算至实际支付之日止)；3、判令被告支付原告垫付的2014年3月至2015年3月的物业管理费43020.90元(按每月3309.30元计算)；4、判令被告支付原告为房屋内物品办理证据保全的公证费10000元；5、判令被告支付2013年逾期支付租金的滞纳金27000元(每日按月租金21743元的0.5%从合同约定的支付之日计算至实际支付之日)。被告未答辩。原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：1、上海市房地产权证及房地产登记簿，证明原告是租赁房屋的所有权人；2、租赁合同、授权委托书，证明原、被告之间的租赁关系及双方的权利义务；3、律师函、快递单、邮件查询网页截图及短信页面往来截图，证明原告已向被告发函告知其解除合同，并要求其支付租金、滞纳金等费用；该函告已送达被告；4、物业费发票及补充的证明一份，证明原告垫付的物业管理费用的情况；5、公证书及公证费发票，证明原告为办理房屋内物品证据保全所支付的公证费；6、应付实付租金表及银行流水，证明被告逾期支付租金的情况。根据上述原告的诉称和举证意见，本院对原告提交的证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。根据原告提供的证据及庭审中查明的情况，本院确认如下事实：原告委托案外人姜某某(甲方)与某某李宏(乙方)于2012年11月19日签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其所有的坐落于本市嘉定区华江路XXX弄XXX号建筑面积为220.62平方米的店铺出租给乙方使用；乙方向甲方承诺租赁该房屋作为餐饮使用，严格遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；甲方于2012年11月27日前向乙方交付该房屋，租赁期限自2013年1月27日至2018年1月26日；付款方式为押二付三，乙方每三个月向甲方支付一次租金，先付后租，第一期租金应与保证金一同交付房屋前支付给甲方，以后每期租金应提前五日汇入甲方账户；物业管理费15元/月/平方米，每月物业管理费为3309元，费用由乙方支付；第一、第二年度月租金20132元，第三、第四年度月租金21743元，第五年度月租金23482元；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付保证金40264元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担，因乙方迟延交纳物业管理费等费用，导致甲方代为支付并承担相关违约责任的，甲方有权向乙方追偿该笔费用并要求乙方承担甲方因此而支付的其他费用(包括但不限于违约金)；租赁期满乙方未在终止后的五个工作日内将房屋返还甲方，或乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置；租赁期间，甲方如提前解约，应双倍返还保证金，乙方如提前解决，甲方有权扣除乙方保证金；乙方必须按时支付租金，每逾期一天，应按月租金的0.5%加付滞纳金，超过15天的视作乙方违约，除应补足应当支付的租金及滞纳金外，甲方有权解除合同并没收保证金。合同签订后，原告于当日将房屋交付被告使用；被告于2013年1月22日支付2013年1月27日至2013年4月26日的租金60396元和保证金40264元。嗣后，被告于2013年11月6日支付租金5万元，于2013年11月8日支付租金3万元，于2013年11月10日支付租金5万元，于2013年12月21日支付租金5万元，于2014年1月2日支付租金60405元，于2014年5月15日支付租金60400元，于2014年7月22日支付租金6万元，于2014年10月30日支付租金60400元。2015年3月26日，原告委托律师向被告发函，称因被告拖欠2015年1月27日至2015年4月27日的租金65229元及2014年2月至2015年3月的物业管理费43017元，原告按照合同约定通知其双方签订的租赁合同自2015年3月30日解除；要求被告在2015年3月30日之前一次性支付租金45630元、滞纳金7391.60元、物业管理费43017元以及2014年拖欠租金的滞纳金27000元；已支付的保证金作为违约金不予退还；要求被告在2015年3月30日之前将房屋内的物品清空并将房屋返还，如若逾期，原告将于2015年3月31日收回房屋，房屋内遗留的任何物品将被视为遗弃物，届时原告将代为处置并由被告承担因此产生的费用。该函件被告于2015年3月27日签收。被告接函后表示要支付相关费用，但实际并未支付，原告涉讼。另查，原告委托姜某某于2015年4月10日向上海市徐汇区公证处申请对系争房屋内物品办理保全证据公证。徐汇区公证处于2015年4月10日对系争房屋内的物品进行了清点、拍照，并制作了《清点清单》，对清点过程进行了拍照，并于2015年4月15日出具了公证书。原告于当日将房屋回收，并将公证过的被告的物品另行存放。原告为此支出公证费1万元。原告垫付2014年3月至2015年3月的物业管理费43020.90元。审理中，原告表示被告已支付的保证金应按照合同约定作为解除合同的违约金予以没收，无需返还。本院认为，原告委托案外人与某某签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方理应按照约定全面履行自己的义务。现被告未按合同约定支付租金，原告按照合同约定行使单方解除权并无不当，双方签订的《租赁合同》于2015年3月30日解除。合同解除后，被告拖欠的租金仍应支付。原告要求被告支付2015年1月27日至2015年3月30日的租金及2015年1月22日至实际支付之日的逾期付款违约金合法有据，本院予以支持。原告主张的2013年的逾期支付租金的违约金未超过合同约定的违约金标准，且在合理范围内，本院予以照准。被告使用房屋期间，理应承担相应的物业管理费，原告要求被告偿付垫付的物业费合法有据，本院予以照准。原告要求被告承担公证费用缺乏依据，本院不予支持。因被告违约致合同解除，故原告要求按照合同约定没收被告已支付的保证金合法有据，本院予以照准。诉讼中，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告柯忠义委托姜某某与李宏签订的《租赁合同》于2015年3月30日解除；二、被告李宏应于本判决生效之日起十日内给付原告柯忠义2015年1月27日至2015年3月30日的房屋租金人民币45034.80元；三、被告李宏应于本判决生效之日起十日内给付原告柯忠义2015年1月22日至实际支付之日的逾期支付租金的违约金(每日按月租金21743元的千分之五计算)；四、被告李宏应于本判决生效之日起十日内给付原告柯忠义2013年逾期支付租金的违约金人民币27000元；五、被告李宏应于本判决生效之日起十日内给付原告柯忠义2014年3月至2015年3月的物业管理费人民币43020.90元；六、驳回原告柯忠义其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3046元，减半收取1523元，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员　　刘燕枫二〇一五年七月二十二日书　记　员　　居晓雯附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”