（2015）昌民一初字第00720号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-10-13
案件名称
原告刘明军诉被告辽宁德裕隆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案民事判决书
法院
昌图县人民法院
所属地区
昌图县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘明军,昌图德裕隆房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第一百一十四条第一款
全文
辽宁省昌图县人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民一初字第00720号原告刘明军，男，1973年8月30日出生，汉族，司机。委托代理人任庆良，系辽宁六合律师事务所律师。被告昌图德裕隆房地产开发有限公司。法定代表人李长锁，系该公司董事长。委托代理人张继衡，系辽宁继衡律师事务所律师。原告刘明军诉被告辽宁德裕隆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月17日立案受理后，公开开庭进行了审理，原告刘明军委托代理人任庆良，被告辽宁德裕隆房地产开发有限公司委托代理人张继衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘明军诉称：2013年1月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的位于昌图县铁南街文萃路西段路南住宅房,原告交付房款方式为首付加银行按揭贷款：2013年1月19日前支付房款128557元，余款8万元，需要在2013年12月19日前办理完毕，银行按揭贷款申请手续；被告应当在2013年11月25日前向原告交付房屋。原告业已依约履行了合同即及时交付了房屋价款，但是被告却不依约履行合同。经多次找到被告催促交房，被告才于2014年8月1日通知原告入住，显见被告违约，被告应当依约承担违约责任。依据商品房销售合同第九条第一款第（2）项的约定，被告应当向原告支付违约金25548.2325元。请求法院依法判决。同时要求被告承担本案的诉讼费用。被告辽宁德裕隆房地产开发有限公司未做书面答辩，庭审中辩称：原告与德裕隆公司签订的《商品房买卖合同》中约定逾期交房期间日万分之五的违约金过高，不同意按合同中约定日万分之五的标准向原告支付违约金25548元。原告除了没有按期收到和使用购买的房屋外，没有其他损失。德裕隆公司逾期交房给原告造成的实际损失应为房屋使用损失，即同地段同类型房屋的同期租金。同时原告所诉交房日期与事实不符，原告由于个人原因没有入住造成的损失应由原告个人承担。原告刘明军向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同一份，欲证明原、被告之间的交房期限及违约金的约定的事实。该证据经庭审质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为原、被告之间约定日万分之五的违约金过高。但未就违约金约定过高向本院提供证据加以证明。故对原告的证明目的即交房期限及违约金约定的事实予以确认。2、专用收款收据两份，欲证明原告已经交付了128557元，银行贷款80000元的事实。该证据经庭审质证，被告提出异议。认为原告的发票时间是2013年12月9日，原告按照购房约定应该在2013年1月19日前交付该房款，原告的行为构成违约。原告违约在先，被告不应承担逾期交房的违约金。经审查该项证据系被告于2013年12月19日向原告开具的正式发票及农业银行于2014年1月3日出具的借款凭证。根据原、被告在商品房买卖合同中约定，原告交付房款方式为首付加银行按揭付款方式。2013年1月19日前交付房款128557元，余款80000元须在2013年12月19日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。原告已依约履行了合同义务。故对被告的辩解理由不予确认。对原告提供的该项证据予以确认。3、入住通知单一张，欲证明被告于2014年8月1日通知入住的事实该证据经庭审质证，被告对入住通知单的真实性没有异议，同时提出该入住通知单系物业公司办理完物业手续时出具的，不能代表被告公司的交房时间。被告公司的交房时间应该为2014年7月份。被告对其交房时间未提供证据加以证明。故对其辩解理由不予确认。对原告的证明目的予以确认。被告辽宁德裕隆房地产开发有限公司未向本院提交证据。经审理查明，2013年1月19日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的位于昌图县铁南街文萃路西段路南房。原告交付房款方式为首付加银行按揭付款方式，2013年1月19日前支付房款128557元，余款80000元须在2013年12月19日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。被告应当在2013年11月25日前向原告交付房屋。同时约定出卖人逾期交房自交付期限的第二天起至实际交付之日至，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告已依约履行了合同义务。被告于2014年8月1日向原告出具了入住通知。原告入住。嗣后因被告逾期交房，原告要求支付违约金，双方发生争执，致原告诉至本院。本院认为，原、被告自愿签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，原、被告应按合同约定及时履行其义务。被告逾期交付房屋已构成违约，应按约定承担违约责任。被告主张双方约定的违约金过高，并要求依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，减少至以实际损失为限。该司法解释解决的是认定违约金过高的标准，不是人民法院适当减少违约金的标准。根据《最高人民法院关于审理民商事合同纠纷若干问题的指导意见》第八条的规定，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任。非违约方主张违约金约定合理的亦应提供相应的证据。现双方在举证期限内均未能举证证明违约金过高及约定合理的相关证据。故对原告的诉请约定违约金日万分之五的合理性及被告主张的违约金降至以实际损失为限的主张，本院均无法支持。鉴于本案双方对合同义务均已履行完毕，且被告亦不存在恶意违约行为。故应依照诚实信用、公平原则，根据补偿性为主，惩罚性为辅的违约金性质，予以适当调整。故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于审理民商事合同纠纷若干问题的指导意见》第八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告辽宁德裕隆房地产开发有限公司给付原告约定违约金25548元的70%，即人民币17883.6元。（208557元*0.05%*245天*70%）上述款项于本判决发生法律效力后立即给付。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费439元，由原告刘明军负担132元，被告辽宁德裕隆房地产开发有限公司负担307元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审 判 长 褚亚兴审 判 员 王志刚人民陪审员 翟星月二〇一五年七月二十二日书 记 员 刘思佳 来源：百度搜索“”