（2014）晋民初字第8967号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2016-07-14
案件名称
原告晋江市桥南房地产销售有限公司与被告罗明灿、罗潇商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
晋江市人民法院
所属地区
晋江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
晋江市桥南房地产销售有限公司,罗明灿,罗潇
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第七条，第十四条
全文
福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书（2014）晋民初字第8967号原告晋江市桥南房地产销售有限公司，住所地晋江市。法定代表人吕俊旭，该公司总经理。委托代理人康锦平、罗梅，福建炜杰律师事务所律师。被告罗明灿，住福安市赛岐开发区。被告罗潇，住福安市赛岐开发区。委托代理人罗明灿，男，1968年8月5日，汉族，住福安市赛岐开发区，公民身份号码35××××14，与罗潇系父子��系。原告晋江市桥南房地产销售有限公司与被告罗明灿、罗潇商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月21日立案受理后，在适用简易程序审理过程中，因案情复杂，于2015年2月26日裁定转入普通程序审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，本院根据本案查明的事实将本案案由相应变更为商品房销售合同纠纷。第一、二次开庭，原告的委托代理人康锦平、罗梅，被告罗明灿，被告罗潇的委托代理人罗明灿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桥南房地产公司诉称，2011年8月4日，原告与二被告签订商品房买卖合同××份，合同约定，二被告向原告购买位于晋江市池店镇的锦洲瑞苑第2幢十六层1608号房屋，总购房款为983929元。合同签订后，二被告仅支付首付款295929元，购房余款688000元因被告原因一直未能办理银行按揭贷款。经��告催告，二被告拒不付款履行。请求依法判决：1、被告立即支付原告购房款688000元，并支付违约金（自起诉之日起90日内按688000元的日万分之一计算，超过90日按688000元的日万分之二计算，至实际付清款项之日止）。被告罗明灿、罗潇辩称：1、原告所述与事实不符，其已向桥南房地产公司提交了办理房贷所需手续，贷款不能办理不是其自身原因所致，责任是在桥南房地产公司。2、其现在没有能力支付688000元，无法继续履行合同，要求退房，原告应赔偿其已付款损失。本案在审理过程中，双方当事人对以下事实没有争议，本院予以确认。2009年2月5日，原告取得商品房预售许可证。该商品房于2009年1月4日通过竣工验收，于2009年11月20日通过消防验收。双方当事人于2011年8月4日签订商品房买卖合同，二被告向桥南房地产公司购买位于晋江市池店镇锦��瑞苑第2幢16层1608号，二被告已支付首付款295929元。该诉争房屋于2011年9月26日办理房产证。双方当事人的争议焦点为：原告主张由于被告未能办理按揭贷款，被告应全额支付购房款并承担违约责任；被告主张没能办理按揭贷款的责任在于原告，应由原告自行承担责任。原告认为，原告与被告签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，原告的合同义务是提供商品房给被告，被告的义务是支付购房款，被告只支付了首付款，双方虽约定采用银行按揭贷款方式，但合同有约定若有差额或贷款办不下来，被告应支付剩余购房款。同时，由于未能办理按揭手续是被告自身原因所致，被告应按照合同约定支付违约金。二被告认为，不能办理按揭手续不是被告的原因，不能办理按揭贷款的原因在于原告。是原告叫其交30%的首付款，如果��告早点告知其不能按揭要付60%的首付款，其就登记罗潇一人的名字。另外，原告在按揭未能办理的情况下，就将房产证办理出来。其现在没有能力支付688000元，无法继续履行合同，要求退房，原告应赔偿其已付款损失。原告提供如下证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码证各一份，证明原告的主体资格；2、身份证复印件一份，证明被告的诉讼主体资格；3、商品房买卖合同一份，证明原、被告签订商品房买卖合同的事实；4、房产证一份，证明诉争商品房已经办理房产证；5、预售许可证二份，证明诉争房屋已取得预售许可证；建筑工程消防验收意见书和竣工验收报告，证明诉争房屋已经过相应验收。二被告质证认为没有意见。二被告没有提供证据。针对双方当事人的举证及质证，本院认为：原告提供的商品房预售许可证可以证明原告具备预售房屋的合法手续；竣工验收报告及建筑工程消防验收意见书、可以证明涉案商品房已经符合交房条件；房产证能证明涉案房屋的权属情况。原告提供的商品房买卖合同可以证明双方之间签订商品房买卖合同对双方的权利、义务进行约定的事实。关于双方当事人的争议？本院认为，双方当事人在商品房合同补充协议第一条1、2约定，买受人采用银行按揭付款方式，买受人应于2011年8月4日前付清首付款295929元，买受人办理银行按揭贷款金额为688000元。第一条4同时约定，若由于买受人自身原因而导致银行不予办理按揭贷款的，则买受人应在出卖人发出通知之日起10日人改为一次性付款，否则视同买受人逾期付款。本案中，由于二被告在支付首付款后，未能通过办理银行按揭贷款支付剩余购房款688000元，导致逾期付款。众所周知，银行按揭贷款的办理应当满足相应的条件，二被告自身的条件才是其能否办理银行按揭贷款的主要原因，二被告未能办理银行按揭贷款并非原告的原因造成。因二被告在不能办理银行按揭贷款后，未能支付剩余购房款688000元，故应认定二被告未能全面履行合同义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。除双方当事人无争议的事实外，本院另查明，双方当事人在商品房合同第七条规定了相应的逾期付款的违约责任。原告于2014年11月21日向本院提起诉讼。综上事实，本院认为，双方当事人所签订的商品房销售合同系其真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。合同签订后，作为合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，二被告未能依照合同约定全面履行支付购房款的义务，已构成违约，二被告应支付剩余购房款688000元，并应承担相应的违约责任。原告的主张合法有据，本院予以支持，但其所主张的“超过90日按688000元的日万分之二计算”的标准高于合同约定标准，对该主张本院按其合同约定标准予以支持。二被告的主张没有事实和法律依据，其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第××百零七条、第××百××十四条之规定，判决如下：一、被告罗明灿、罗潇应于本判决生效之日起十五日内支付给原告晋江市桥南房地产销售有限公司购房款688000元及违约金。违约金自2014年11月21日按688000元的日万分之一计算至实际付清款项之日止。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10680元，由被告罗明灿、罗潇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长 洪民强审 判 员 吴雅莉人民陪审员 李荣贵二〇一五年七月二十二日书 记 员 陈琦颖附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交���习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规���。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第二十七条规定在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。第二十八条规定申请执行时效因申请执���、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。第二十九条规定生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 关注微信公众号“”