（2015）新宾民二初字第00294号

裁判日期: 2015-07-22

公开日期: 2015-09-06

案件名称

李绍斌与夏艳芳、白纯租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

新宾满族自治县人民法院

所属地区

新宾满族自治县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李绍斌,夏艳芳,白纯

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百三十六条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条

全文

新宾满族自治县人民法院民事判决书（2015）新宾民二初字第00294号原告：李绍斌，男，满族，1967年7月31日出生，住新宾满族自治县，农民。委托代理人：杨兆多，新宾满族自治县新宾镇法律服务所法律工作者。被告：夏艳芳，女，满族，1965年7月20日出生，住新宾满族自治县，县供热管理所核算员。被告：白纯，男，满族，1963年1月12日出生，住新宾满族自治县，县国税局职员。原告李绍斌诉被告夏艳芳、白纯租赁合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员何淼适用简易程序，依法公开开庭进行了审理。原告李绍斌及委托代理人杨兆多、被告夏艳芳到庭参加了诉讼，被告白纯经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经缺席审判，现已审理终结。原告诉称：2014年4月3日，因债务关系，二被告同意将其所有的登记在儿子白洪宇名下的84.59平方米楼房以40万元的价格顶给原告。原告要求二被告将房屋腾出，二被告称儿子结婚后立即将房屋腾出，占用期间给付租金，每月1,000.00元。二被告以夏艳芳的名义与原告签订房屋租赁协议，约定租赁期限6个月。2014年9月9日，二被告协助原告将该房屋登记在原告名下。现租赁期限届满，二被告既不交房租也不腾房，原告诉讼来院，请求法院判令二被告立即将原告的楼房腾出，并从2014年6月份起至腾出之日止，按月租金1,000.00元向原告支付房租。被告夏艳芳辩称：当时是我向原告借款，分三次借了40万元，月息5分，我实际收到35万元左右，并支付了期限内的利息。借款时我与原告签订了房屋买卖协议，并办理了公证，如到期不能还款房屋归原告。借款到期后，我没能偿还借款，就将房屋顶给原告。2014年6月份，原告交了契税，2014年9月份，房屋过户到原告名下。租赁协议是在借款时与房屋买卖协议一并签订的。争议房屋现在是我婆婆居住使用，她不同意腾出，所以我暂时也不能将房屋腾出交还原告。我同意从2014年6月份起按每月1,000.00元继续向原告支付租金直到将房屋腾出。另外，我曾经支付过争议房屋的取暖费2,000.00余元，还曾经给付原告2,000.00元现金，原告还到我厂子拿过五味子酒，价值2,880.00元，这些都应该抵顶租金。经审理查明：2014年4月2日，夏艳芳向李绍斌借款20万元，约定月息5分，期限两个月，夏艳芳为李绍斌出具了一份借据。为了保证顺利还款，夏艳芳及白纯的儿子白洪宇还与李绍斌签订了楼房买卖协议书并进行了公证，约定将白洪宇名下的坐落于新宾镇建新街钢山路5－3号、房号1－3－6号房屋出售给李绍斌。该房作价20万元整……。同时，李绍斌与夏艳芳还签订了一份房屋租赁协议，约定：“李绍斌将新宾镇建新街钢山路5－3号楼房租给夏艳芳使用。期限从2014年4月3日至2014年10月3日止，租期6个月，租金每月1,000.00元，每月一交。夏艳芳租用期间发生的一切费用包括水电、物业、维修等费用自付，李绍斌负责取暖费。……”2014年4月11日、4月30日，夏艳芳又两次共向李绍斌借款20万元，并分别为其出具借据，期限均为两个月，口头约定月利率5分。至此，夏艳芳累计向李绍斌借款40万元。2014年6月份，借款到期后，夏艳芳无力偿还上述借款本息，双方协商将争议房屋过户到李绍斌名下用以抵顶欠款本息。2014年9月5日，白洪宇、夏艳芳及李绍斌夫妇带着公证书及相关材料，一起到房产管理部门办理了过户手续。同月9日，该房屋所有权人由白洪宇变更为李绍斌。现该房屋由白纯的母亲居住、使用，由于夏艳芳、白纯既不能将房屋腾出也不交纳租金，李绍斌诉讼来院。本院所确认的上述事实，有原告提供的借据、房屋租赁协议、房屋产权证，有法院调取的公证书、房地产买卖契约及双方当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：夏艳芳向李绍斌借款，并用自己儿子白洪宇名下的房屋为该笔借款提供担保，在夏艳芳无力偿还借款本息的情况下，双方口头约定以房屋抵顶欠款本息，并已办理了房屋所有权人变更登记。在2014年9月9日房屋所有权人变更为李绍斌之日起，该房屋的所有权归属李绍斌。夏艳芳租赁该房屋，就应当按照双方租赁协议的约定，每月向李绍斌支付租金。租赁期满后，夏艳芳没有将租赁房屋腾出交付李绍斌，并由其婆婆实际居住，李绍斌没有提出异议，原租赁合同继续有效，夏艳芳应继续向李绍斌支付租金，直至该房屋交付李绍斌。该租赁行为发生在夏艳芳、白纯婚姻关系存续期间，应视为夫妻共同债务，该笔租金由二人共同承担。针对李绍斌要求夏艳芳、白纯二人腾房的诉请，虽然房屋的租赁合同是夏艳芳签订的，但实际居住在该房屋内的是夏艳芳的婆婆、白纯的母亲，夏艳芳、白纯并不是该房屋的实际使用人，无法履行腾房的义务，故李绍斌要求二人将房屋腾出的主张，本院不予支持，李绍斌可另行解决。针对夏艳芳交纳的争议房屋的取暖费2,000.00余元，及支付给李绍斌现金2,000.00元，因租赁协议约定，取暖费由李绍斌负责，上述款项应抵顶自2014年9月3日起的四个月租金，故夏艳芳应自2015年1月3日起至腾房之日止向李绍斌支付租金。关于夏艳芳辩称李绍斌向其购买五味子酒，货款应抵顶租金的辩解意见，因李绍斌对拖欠五味子酒货款的事实不予认可，夏艳芳也没有提供证据证明拖欠货款的事实，故夏艳芳的该项辩解，本院不予支持。被告白纯经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。为维护诚信原则，保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告夏艳芳、白纯于本判决生效之日起十日内给付原告李绍斌租金6,000.00元（自2015年1月3日起至2015年7月2日止），并自2015年7月3日起至腾房之日止，按1,000.00元/月向原告支付租金；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，减半收取63元，由二被告承担，随上述款项一并付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。代理审判员　　何淼二〇一五年七月二十二日书　记　员　　牛聪关注公众号“”