（2015）洱民初字第389号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-12-17
案件名称
尹大文诉李艳飞租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
洱源县人民法院
所属地区
洱源县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
尹大文,李艳飞
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
云南省洱源县人民法院民 事 判 决 书（2015）洱民初字第389号原告尹大文，男，1953年11月27日生，汉族，农民，云南省洱源县人。被告李艳飞，男，1986年7月11日生，汉族，农民，云南省洱源县人。委托代理人李汉林，男，1958年5月5日生，汉族，农民，云南省洱源县人。系被告李艳飞父亲。特别授权。委托代理人段宏猷，男，1977年12月27日生，白族，教师，云南省洱源县人。系被告李艳飞表兄。特别授权。原告尹大文诉被告李艳飞租赁合同纠纷一案，于2015年6月26日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员卢燕芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尹大文、被告李艳飞及其委托代理人李汉林、段宏猷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹大文诉讼请求：解除《机械化挤奶站租赁合同》，由被告赔偿原告违约金5万元；诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年4月，原告将自己位于文强村村口、大路北边的机械化挤奶站租赁给被告使用。同年5月23日，双方补签了书面合同，合同明确约定：机挤站租期为5年，时间从2013年5月1日起至2018年5月1日止，每年租金为2万元，合同签订之日支付两年租金，后三年租金于第三年起一次性支付。合同第八条第1项约定内容为：“奶站租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应退回已付租金并赔偿乙方五万元的违约金；如乙方提前退租而违约，乙方不得要回已付租金并赔偿甲方五万元的违约金。”2015年5月1日两年租期满后，原告要求被告支付后三年的租金，但被告态度强硬，答复原告其不再租用挤奶站，也不愿承担违约金。原告无奈遂诉至本院，请求依法支持其诉讼请求。被告李艳飞辩称：1、同意解除合同，但原告违约在先。被告由于经营困难，于2015年4月25日曾找到原告协商，但从未明示或以行为表示要求解除合同。双方协商时原告答复被告“不做可以走”及起诉的行为，都表明原告欲先终止合同，因此是原告违约在先。2、合同目的已无法实现。被告在经营中因缺少机械挤奶奶源，加上原告在挤奶站停放车辆、堆放杂物的行为影响正常经营，现在被告严重亏损，继续经营将不能实现合同目的。3、合同约定违约金超过法律规定的实际损失的20%，应当予以调整。4、合同违反了公平的原则。在租金每年2万的情况下，约定违约金为5万，显失公平。5、由于被告经营不善，目前经济困难，没有履行能力。归纳原、被告的诉辩主张，本案争议焦点是：1、合同解除是原告违约行为所致还是被告违约行为所致？2、合同约定的违约金是否符合法律规定？原告尹大文为其诉讼主张向本院举证：A1、身份证复印件一份，证明原告的身份情况；A2、《机械化挤奶站租赁合同》一份，证明双方的租赁法律关系和违约责任的约定情况。被告李艳飞为其答辩意见向本院举证：B1、证人何杰钢证言，证实2014年7月至2015年5月间，被告雇请证人到涉案挤奶站拉运奶，其曾看见挤奶站里停放了一辆小货车，挤奶厅堆放了一些杂物，但停放的货车不影响拉奶；B2、身份证复印件一份，证明被告的身份情况。以上证据，经庭审质证，原、被告双方对证据A1、B1、B2无异议，本院予以确认。证据A2，被告认为真实合法，但其中的违约金条款违反法律规定，部分无效。经审查，本院认为，证据A2真实合法，与本案有关联，予以确认。根据确认的证据和原、被告双方一致的陈述，本院查明以下法律事实：2013年4月，原、被告经口头协商，约定由被告租用原告的机械化挤奶站。双方就租赁事宜基本达成一致意见后，4月30日被告正式入驻奶站，并向原告预付了为期两年共计4万元的租金。经被告草拟书面合同并交原告审阅后，2013年5月23日双方正式订立《机械化挤奶站租赁合同》。合同约定：租赁期为5年，期限为2013年5月1日至2018年5月1日。租金每年2万元，双方一旦签订合同，被告应先向原告支付两年的租金，后三年的租金从第三年起一次性支付。奶站租赁期间，如原告提前终止合同而违约，应退回已付租金并赔偿被告五万元的违约金；如被告提前退租而违约，被告不得要回已付租金并赔偿原告五万元的违约金。经营期间，奶站大门钥匙仍由原告保管。2014年5月，因经营困难，被告停止机械挤奶运营，仅收取手工奶。此后，原告陆续将其杂物堆放于奶站挤奶厅，并将小货车停放在奶站。2015年4月25日，原、被告就奶站租赁相关事宜进行协商，但协商未果，现被告未向原告交纳后三年租金，亦未在奶站继续经营。庭审中，双方均表示愿意解除租赁合同，但就违约金问题各持己见，故调解未成。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告签订的《机械化挤奶站租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，属合法有效合同。双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。合同约定，奶站租赁期为5年，后三年的租金应当从第三年起一次性支付，故被告理应于2015年5月1日向原告支付后三年的租金6万元。现被告未按约支付租金，已构成违约，理应承担违约责任。庭审中，原、被告一致同意解除合同，本院依法予以准许。根据合同约定，如被告提前退租而违约，被告不得要回已付租金并赔偿原告5万元的违约金。但鉴于违约金具有补偿性，加之原告虽丧失6万元租金的预期收益，但解除合同后，原告仍可收回奶站继续经营或另行出租，故本院对双方约定的违约金予以适当减少，酌定由被告向原告支付违约金25000元。被告辩称，双方协商时原告答复被告“不做可以走”及起诉的行为，都表明原告欲先终止合同，是原告违约在先。本院认为，原告实施的上述行为不能构成违约，对被告认为原告违约在先的意见，不予采纳。被告认为，原告在奶站堆放杂物及停放车辆的行为影响其实际经营，但因被告自认原告的上述行为是在机械化挤奶停止运营后实施，故对该意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、解除原告尹大文与被告李艳飞订立的《机械化挤奶站租赁合同》；二、限被告李艳飞于本判决生效之日起三日内赔偿原告尹大文违约金人民币25000元。案件受理费210元（已减半收取）由被告李艳飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员 卢燕芳二〇一五年七月二十二日书记员 何 斌 微信公众号“”