（2015）沈中民二终字第00410号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-08-27
案件名称
上诉人沈阳金贸医疗器械有限公司与被上诉人沈阳市房产局房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳金贸医疗器械有限公司,沈阳市房产局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第00410号上诉人（原审被告）：沈阳金贸医疗器械有限公司，住所地：沈阳市和平区中山路17号。法定代表人：王浩，该公司总经理。委托代理人：张浩，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳市房产局，住所地：沈阳市沈河区大西路187号。法定代表人：纪凯，该局局长。委托代理人：王鸿国、王德辉，辽宁弘立律师事务所律师。上诉人沈阳金贸医疗器械有限公司与被上诉人沈阳市房产局因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第01447号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告沈阳市房产局诉称：1995年7月1日，原告与被告（原名为沈阳医药集团公司医疗器械公司）签订《公用公房租赁合同》（以下称《租赁合同》），约定原告将位于和平区中山路1段9号共2栋（现地址为沈阳市和平区中山路17号），建筑面积2703.4平方米的房屋（以下称租赁房屋），出租给被告营业、办公。租赁期限为1995年7月1日至1998年6月30日，月租金20，862.43元。合同到期后，原、被告按原签订合同继续履行权利义务。原告委托沈阳市和平区房产管理局（以下称和平区房产局）和沈阳市和平区房产管理局第二房产经理公司（以下称第二经理公司）对此房屋进行租赁管理。2009年12月，因被告拖欠原告多年房屋租金，又因和平区房产局直管的下属企业曾欠被告所投资公司的房屋租金，所以原、被告于同年12月18日通过签订《关于房租抵账协议》对互欠的房租进行了抵减，抵减后被告仍欠原告至2009年底之前的租金共64，856.83元。被告租用房屋至今，可2010年1月至2013年4月的租金一直拖欠，累计已达834，497.2元。原告曾多次向被告索要，均未果。根据《租赁合同》约定，被告未交付租金时，原告加收每逾期一日1%的滞纳金。之后被告未经原告同意擅自将租赁房屋转租给派出所，此行为不仅违反了《租赁合同》的约定，而且严重损害了原告利益。综上，原告认为被告的行为给原告造成了较大损失，严重损害了原告的合法权益，故依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判决解除原、被告之间的租赁合同关系，并要求被告立即腾让出房屋；2、判令被告向原告支付所欠房屋租金899，354.03元；3、判令被告向原告支付自逾期给付之日至实际给付之日止按每日1%计算的滞纳金；4、判令被告向原告支付擅自转租违约金125，174.58元；5、判令本案诉讼费用由被告承担。原审被告沈阳金贸医疗器械有限公司辩称：1、原告要求解除合同没有法律依据，到目前为止，被告不拖欠原告租金。原告起诉的时间段是2009年和2010年到2013年部分的，因该段的租金也不是被告恶意拖欠，具体原因是因和平区房产局下属企业欠被告的款项，被告也多次找过和平区房产局，用这部分款项互相抵帐。到目前为止，现在这个和平区房产局也没有给一个明确的答复。和平区房产局作为沈阳市房产局的下设的分支机构，和平区房产局所欠的款项也是市房产局对外所欠费的债务，因此被告要求抵顶是有法律依据的，原告所述转租问题，派出所之前该在这用过这个办公楼，并不是被告的擅自转租。被告的企业是一个转制企业；2、原告要求被告给付租金超过诉讼时效，根据民法通则的规定，租金的请求期限是一年之内，而且该期限除斥期间，不适用诉讼时效的中止、中断和延长。因此，原告要求被告给付租金支付违约金的请求不符合法律规定，请求法院依法驳回原告的该项诉讼请求；3、关于转租违约金没有法律依据，因该企业是被告购买的转制企业，转制之前派出所就已经用这个房屋了，因此也不是被告擅自转租。原审法院查明：涉案房屋位于沈阳市和平区中山路17号，共计三层，总建筑面积为2，703.4平方米。房屋为直管公房，设计用途为商业。房屋所有权人为原告沈阳市房产局。1995年7月1日，沈阳市房产管理局（委托人）、和平区房产管理局（受托人）（甲方）与沈阳医药集团公司医疗器械公司（乙方）（2009年5月15日更名为被告现名称沈阳金贸医疗器械有限公司）签订公用公房租赁合同一份，约定甲方将座落和平区中山路1段9号，共2栋，建筑面积2，703.4平方米的房屋出租给乙方。甲方从95年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，至98年6月30日收回，租赁期共三年。租金的标准按沈价发（1995）55号文件规定执行，即第一年95年7月1日至96年6月30日月租金为20，862.43元，租金交纳时间为每季度首月25日前。合同同时约定乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，其中包括：擅自改变房屋用途的；擅自转租、转让、转借、转兑承租房及擅自以承租房屋引进其他单位联营的；无正当理由拖欠租金累计达六个月以上的；同时约定乙方应按时交纳房屋租金，不得拖欠；租赁期满，乙方应当返还房屋，如需继续使用，应在租赁期满前三个月，重新签订租赁合同；乙方逾期交付租金的，除应如数补交外，甲方还按规定每逾期一日加收1%的滞纳金；擅自转租、转让、转借、转兑所承租房屋的，转让协议无效，甲方可收回房屋；乙方应向甲方支付违约金125，174.58元，给甲方造成损失的，应予赔偿。合同上加盖了原、被告公司公章，和平区房产局、沈阳市和平区房产管理局第二房产经理公司亦加盖公章。合同期满后，双方租赁合同又一直延期至2007年12月30日。2009年4月1日，原告（委托方）与和平区房产局（受托方）签订国有支管房产、已售直管住房及主辅分离接收房产委托管理合同一份，载明委托方作为国有直管房产、主辅分离接收房产的房屋所有权人和已售直管住宅房屋共用部位、公用设施设备的维修责任人，将本合同项下的房产委托给受托方经营。委托方将下列房产交受托方经营管理、委托事项主要包括委托房产的档案管理、租赁管理、修缮管理，负责档案建设、租赁合同管理、租金征收、公房出售、施工现场等具体工作。2009年12月18日，沈阳金贸医药集团有限公司（甲方）、沈阳市和盛房地产开发有限公司（乙方）、被告沈阳金贸医疗器械有限公司（丙方）、沈阳市和平区房产局第二房产经理公司签订关于房租抵账协议一份，约定被告的办公用房是沈阳市和平区房产局第二房产经理公司的国有租赁用房，沈阳金贸医疗器械有限公司欠和平区房产局第二房产经理公司房租为467，865.83元，日期至2009年12月31日。因沈阳和盛房地产开发有限公司是和平区房产局直属企业并租用沈阳金贸医药集团有限公司，位于沈阳市和平区胜利南街177-1号的一层用于售楼处使用。2009年应交19.5万元。日期是2009年5月14日至2009年12月31日止。沈阳富达企业经营管理有限公司租沈阳金贸医药集团有限公司位于沈阳市和平区胜利南街177-1号的二层房产一处，租赁时间2009年6月20日起至2009年11月30日止共计五个月零十天。共计租赁20.8万元。互顶款项甲方应收40.3万元，丁方应收467，865.83元。沈阳金贸医疗器械有限公司是金贸医药集团有限公司的圈子公司并且和盛房地产开发有限公司与沈阳市和平区房产局二分公司同属和平区房产局管局，所以经多方协商达成协议。双方协议各自应收的房费相抵账，差额部分一次性补齐。2014年4月9日，沈阳市和平区房产局第二房产经理公司出具情况说明一份，载明被告公司于1995年7月1日签订公用公房租赁合同至1998年6月30日止，后续延期至2007年12月30日，从2008年1月至今没有延期续签合同。2009年以前所欠租金为467，856.83元，在2009年时由四方签订的“关于房租抵账协议”，该公司与我公司互顶租金40.3万元，还剩余差额64，856.83元，至今没付剩余差额，在2010年至2013年4月总共合计欠租金额为899354.03元，于2012年经我局相关领导多次找到该单位负责人协商欠租事宜迟迟没有达成一致。另查明，被告承租的涉案房屋位置现分别经营上海医疗器械、沈阳鸿利源医疗器械、沈阳意合利医疗器械等门店，经本院去现场查看并走访，上述店铺经营的房屋均从被告转租而来。其中紧挨着被告公司的派出所仅挂着牌子，没有开门。再查明，被告从2010年1月1日至2013年4月30日期间未向原告支付租金。从2013年5月开始按期向原告支付租金，原告诉至来院。原审法院认为：原、被告签订的公用公房租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。租赁合同期满后，双方虽未再续签书面的租赁合同，但已形成不定期租赁合同关系，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同的约定履行各自的义务，原告已将房屋交付给被告使用，被告亦应依约履行给付租金的义务。关于被告提出原告诉请租金已超过诉讼时效的抗辩，因双方签订的租赁合同租期较长，且合同中约定了分期缴纳租金的计租方式即按季支付，虽各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，因此在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效应一并计算，因双方的租赁合同已履行至今，原告提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效，故对被告的抗辩理由，本院不予采信，对原告主张被告给付抵账后的租金64，856.83元加上2010年1月1日至2013年4月30日期间的租金共计899，354.03元的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告给付欠付租金滞纳金的诉请，被告欠付租金行为属于违约，应承担相应的违约责任，因双方约定的滞纳金标准过高，本院酌情予以调整，应按照中国人民银行银行同期贷款利率标准计算为宜。因原告向被告主张的抵账后租金64，856.83元并未约定应给付日期，故该部分租金滞纳金应从抵账协议签订次日即2009年12月19日起开始计算。关于原告要求被告给付转租违约金125，174.58元的诉请，虽被告对其转租行为予以否认，但依据原告提供的照片及本院到现场走访情况可以认定，被告存在转租行为。因双方在租赁合同中明确约定了如被告转租，原告可收回房屋，且被告应赔偿原告违约金125，174.58元，故对原告的该项诉请，本院予以支持。对原告据此要求解除合同及被告腾房的诉讼请求，因符合合同约定的解除条件，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、一百零九条、第二百四十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、本判决生效之日起三十日内，被告沈阳金贸医疗器械有限公司将地址位于沈阳市和平区中山路17号1-3层、建筑面积2703.4平方米的房屋腾出，交还原告沈阳市房产局；二、本判决生效之日起十日内，被告沈阳金贸医疗器械有限公司给付原告沈阳市房产局欠付租金899，354.03元；三、本判决生效之日起十日内，被告沈阳金贸医疗器械有限公司给付原告沈阳市房产局欠付租金的滞纳金，以64，856.83元为本金，从2009年12月19日至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；四、本判决生效之日起十日内，被告沈阳金贸医疗器械有限公司给付原告沈阳市房产局2010年1月1日至2013年3月31日期间欠付租金的滞纳金，均以62，587.29元为本金，分别从2010年1月26日、2010年4月26日、2010年7月26日、2010年10月26日、2011年1月26日、2011年4月26日、2011年7月26日、2011年10月26日、2012年1月26日、2012年4月26日、2012年7月26日、2012年10月26日、2013年1月26日至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；五、本判决生效之日起十日内，被告沈阳金贸医疗器械有限公司给付原告沈阳市房产局2013年4月1日至2013年4月30日期间欠付租金的滞纳金，以20，862.43元为本金，从2013年4月26日至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；六、本判决生效之日起十日内，被告沈阳金贸医疗器械有限公司给付原告沈阳市房产局转租违约金125，174.58元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14，021元（原告已预交），由被告沈阳金贸医疗器械有限公司承担。宣判后，沈阳金贸医疗器械有限公司不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审法院判决解除租赁合同没有法律依据。上诉人系根据政府文件依法转制的企业，企业出租部分房产收取租金也是为了解决转制企业人员安置、福利待遇及债权债务的唯一办法，本案所形成的租赁关系有特定的历史时期和历史背景，虽然合同中约定了解除合同的情形，但不具有可履行性。本案中上诉人并不拖欠被上诉人租金，到被上诉人起诉时，上诉人也不拖欠租金，双方租金未结算完毕，并不是上诉人故意拖欠。被上诉人要求给付租金已超过诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人沈阳市房产局辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有上述事实，有原告向法庭提供的公用公房租赁合同、委托管理合同、关于房租抵账协议、情况说明、发票、工商档案、非税收入一般缴款书、照片、房产证，被告提供的公司变更登记核准通知书（复印件）及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，予以确认。等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛审 判 员 姜会军代理审判员 朱闻天二〇一五年七月二十二日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 关注公众号“”