（2015）鄂荆州中民三终字第00100号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-08-17
案件名称
余东山与周锐、周洪德房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省荆州市中级人民法院
所属地区
湖北省荆州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周锐,余东山,周洪德
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂荆州中民三终字第00100号上诉人（原审被告）：周锐。委托代理人：高云，湖北关山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余东山。委托代理人：吕军，陈小青，湖北荆楚律师事务所律师，被上诉人（原审被告）：周洪德。委托代理人：陈荆平。上诉人周锐因与被上诉人余东山、周洪德房屋买卖合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院（2014）鄂沙市民初字第01224号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周锐及委托代理人高云，被上诉人余东山及委托代理人吕军、陈小青，被上诉人周洪德的委托代理人陈荆平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，周洪德出资向原沙市博物馆购买了该单位位于沙市区长港路1栋1门1楼1号房屋一套，在博物馆宿舍统一办理房屋权属证件时，周洪德将周锐身份信息提供给单位办理了房屋权属全套证件，后周洪德一直居住在该房屋。2003年12月28日，周洪德作为卖方、余东山作为买方签署《房屋买卖合同》，双方交易房屋为原沙市博物馆内1栋1楼1号房屋（面积64.63平方米），交易价格为35000元，合同注明房屋交易款（余东山）已全部付完。周洪德在卖方签名处签署了周锐的姓名，该房屋施工方包工头王运文作为中间人在双方买卖合同上签名。周洪德与余东山签订房屋买卖合同后，周洪德将该房屋交付给余东山，余即搬进该房屋居住至今。周洪德交付房屋时一并将该房屋房产证（荆州房权证沙字第××号）、土地证（荆州国用2002第0422085号）原件交付给余东山。2005年4月15日，周洪德两次向余东山出具书面“证明”，内容为余东山购我博物馆宿舍的住房，此属正常交易，符合法律手续，如果发生矛盾由周洪德负责，与他人无关。数年前，余东山意欲办理该房屋过户手续，因周锐不同意协助而未能办妥。2014年5月21日，周锐以房产证遗失为由，在荆州市房管局申请补发房产证，房管局向周锐核发“荆州房权证沙字第××号房产证”。故余东山诉至法院，请求判令被告周洪德、周锐共同协助办理位于沙市区长港路1栋1门1楼1号房屋及相应土地过户至原告余东山名下的登记手续；并承担本案诉讼费用。原审认为，本案争议的焦点在于周洪德将位于沙市区长港路1栋1门1楼1号房屋出售给余东山的行为是否有效的问题。本案房屋买卖合同所涉交易房屋系沙市博物馆修建的职工宿舍，周锐既不是博物馆职工，也不是如其父亲周洪德是该房屋修建者身份，在当时还存在福利分房的社会背景下，大家有理由相信周洪德是该福利房屋利益享有者和实际购买者。正是基于此，余东山有理由相信周洪德有权处分该房屋，且余东山与周洪德签订房屋买卖合同后搬进该房屋居住已长达十几年，故周洪德单独售卖房屋的行为构成表见代理，余东山与周洪德于2003年12月18日签订的买卖合同合法有效。为维护社会正常交易秩序，保护交易安全，两被告应继续履行合同，共同协助余东山办理房屋及相应土地过户登记手续。若周锐认为周洪德无权处分登记在其名下的财产给其造成财产损失或者认为周洪德涉及恶意处分其财产，可在本案之外向其认为侵害合法权益的人另行主张侵权损害赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决周洪德、周锐于判决生效之日起十日内共同协助余东山办理位于沙市区长港路1栋1门1楼1号房屋（房屋所有权证号为荆州房权证沙字第××号、土地使用证号为荆州国用（2002）字第0422085号）房产证、土地证过户至余东山名下的登记手续。案件受理费3532元，由周洪德、周锐承担。上诉人周锐不服原审判决，向本院提起上诉称：周洪德不是沙市博物馆的正式职工，不具有福利分房的资格，周锐当时以市场价购得房屋，周洪德并不是房屋的实际购买者。周洪德卖房时向余东山提供了房屋的房产证和土地证，余东山应当知道房屋所有权人及土地使用权人均为周锐，余东山在房屋买卖一事上亦存在一定过错，并非善意的购买人。周洪德私自处分周锐的房产，周洪德的行为并不构成表见代理。周洪德与周锐父子关系不睦，素无来往，周洪德私自处分周锐的房产，周锐直到余东山要求其过户才知晓，余东山在涉案房屋中居住十几年并不代表周锐放弃了对该房屋的权利。周洪德的行为是无权处分而不是表见代理，余东山在签订合同过程中有过失，周锐并无过错。原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人余东山答辩称：本案房屋买卖合同合法有效，周洪德有权处分房屋，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。被上诉人周洪德答辩称：收取余东山的购房款属实，房子也一直交由余东山居住使用，但周洪德无权处分周锐的房产。本院二审查明，2003年5月30日，周洪德以其子周锐名义与荆州市艺术博物馆签订《房屋买卖契约》一份，约定：荆州市艺术博物馆将座落在本市沙市区江汉北路艺术博物馆内的砖混结构房屋（1幢101号房屋，建筑面积68.01平方米）出售给周锐，协商议定价格为27204元。此契约由荆州市房地产交易管理所备案留存，双方当事人均认可上述契约所涉房屋即为本案诉争房屋。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，双方当事人争议的焦点问题是周洪德以其子周锐名义与余东山签订房屋买卖合同的行为是否有效，该房屋买卖合同对周锐是否具有约束力。本案已查明，周洪德曾系荆州市艺术博物馆临时工，其在荆州市艺术博物馆工作期间，以其子周锐名义向荆州市艺术博物馆购买了本案诉争房屋，并以周锐名义办理了房屋产权证及土地使用证。2003年周洪德与余东山签订房屋买卖合同前该房屋一直由周洪德本人使用。周洪德收取购房款后，即将房屋交付给余东山居住使用，并同时移交了房屋产权证及土地使用权证。《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”周洪德与余东山签订房屋买卖合同时虽未提供周锐的书面授权委托书，但基于周洪德与周锐之间特殊的身份关系及周洪德向荆州市艺术博物馆购买房屋并实际持有房屋产权证及土地使用权证的相关事实，余东山有理由相信周洪德有代理权，可以代为处理周锐名下的房产，且余东山按当时市场价格支付了合理对价，并不存在其与周洪德恶意串通的情形，故周洪德以其子周锐名义与余东山签订房屋买卖合同的代理行为有效，该房屋买卖合同合法有效，对周锐具有约束力，周锐应按照合同约定履行自己的义务。综上，上诉人周锐的上诉理由不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人周锐负担。本判决为终审判决。审判长 郭 莉审判员 李慧敏审判员 韩秀士二〇一五年七月二十二日书记员 唐君玲 来源：百度“”