（2015）穗中法民五终字第3233号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-08-10
案件名称
满堂红（中国）置业有限公司广州分公司与梁炎贞居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3233号上诉人（原审原告）：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区。负责人：陈戎，总经理。委托代理人：罗凯波，该公司职员。委托代理人：刘捷文，该公司职员。被上诉人（原审被告）：梁炎贞，女，1982年10月20日出生，汉族，户籍地广西壮族自治区藤县。上诉人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红广州分公司）因居间合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2015）穗黄法民三初字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判查明，案外人陈子源于1992年6月向广州市粮食局黄埔进中粮食转运站购买广州市黄埔区XXX街XX号XXX房，是该房屋产权人。满堂红广州分公司是依法成立的具有房地产中介资格的公司，其作为居间人促成陈子源与梁炎贞于2013年11月3日签署《广州市存量房买卖合同》买卖上述房屋，约定按整套出售并计价，总金额83万元（附件订明一次性付款，同日支付定金5万元，余款于2013年12月10日支付）；约款中备注有买卖双方经协商一致，因买方名额问题，此次交易为全权委托交易，在签订本合同后一个月内到公证处办理全权委托公证，尾期楼款于公证处出示公证委托当天由买方支付给卖方。同日，梁炎贞向陈子源支付购房定金5万元，并作为承诺人订立《买卖代理费支付承诺书》，称其独家委托满堂红广州分公司承购房屋，满堂红广州分公司在此过程中提供了详尽的房地产咨询，鉴于满堂红广州分公司的上述居间服务及合同法之有关规定，如满堂红广州分公司成功促成卖方与梁炎贞达成买卖合同，梁炎贞同意于当天支付买卖代理费共16600元，提前终止买卖不影响本代理费的支付等。梁炎贞当即向满堂红广州分公司支付了7500元，后因与卖方取消交易未再支付约定代理费的余额。庭审中，关于签约及取消交易的细节，梁炎贞陈述：三方在场签订存量房买卖合同时，梁炎贞还没有查明社保缴费年限还差多长时间，卖方大概说可以等3个月，经纪未要求出具书面查询资料情况下先让签约；代理费口头约定先付7500元，待办理过户手续后再付清；梁炎贞签约过10多天才确认社保缴费差1年左右，卖方就不愿意等了，经纪约三方到满堂红广州分公司门店退还了定金5万元，却没有告知解约责任问题，且拒绝退还已收的代理费。满堂红广州分公司回应：有跟梁炎贞说提交社保资料；无约定分期交付代理费；据了解确属卖方原因提前终止买卖。原判认为，满堂红广州分公司促成梁炎贞与卖方就交易涉案房屋签署《广州市存量房买卖合同》，梁炎贞同时订立了《买卖代理费支付承诺书》，满堂红广州分公司、梁炎贞双方已构成居间合同法律关系。但其一，当事人均承认知悉梁炎贞购房时尚不符合广州市房地产调控政策的限制条件，拟通过全权委托公证的方式进行交易，本身就存在相当大的不确定性。梁炎贞指签约当天社保缴费年限未明，满堂红广州分公司也没有要求查核清楚，由于满堂红广州分公司不能提供梁炎贞相关留档资料，从存量房买卖合同约款中亦不能看出满堂红广州分公司配合对此具体落实、形成有效期待，可推断满堂红广州分公司急于收取买卖代理费，而未尽专业中介机构的合理注意义务。其二，尽管承诺书对分期支付买卖代理费未具明文，满堂红广州分公司否认作过口头约定，却事实上接受了梁炎贞先行支付7500元，且无证据显示其短时间内敦促梁炎贞补齐余款，故梁炎贞的说法更为可信。何况按照行业惯例，满堂红广州分公司完整的服务内容应涵括协助完成网签、申办过户、交接房屋等事项，其对买卖双方提前解约的结果又并非全无纰漏，现却主张足额计收费用，殊不妥当。综上分析考虑，对满堂红广州分公司、梁炎贞争议的“提前终止买卖不影响本代理费的支付”之条款理解上不能趋于绝对，满堂红广州分公司诉请梁炎贞支付买卖代理费余款所据不足，法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条第一款的规定，于2015年3月25日作出判决：驳回满堂红（中国）置业有限公司广州分公司的诉讼请求。判后，上诉人满堂红广州分公司不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.判令梁炎贞向满堂红广州分公司支付代理费9100元；3.本案一、二审诉讼费由梁炎贞承担。事实和理由：一、原判事实认定错误。1.满堂红广州分公司为梁炎贞提供的是居间媒介服务。双方签订的《买卖代理费支付承诺书》中已明确约定居间媒介服务的内容，代理费的支付就是以居间媒介服务为对象的约定。协助梁炎贞办理按揭、递件、过户等手续不包含在《买卖代理费支付承诺书》约定的服务范围内，不是代理费支付的对价服务内容，更不是原判所认为的房屋居间行业的服务惯例。2.梁炎贞有配合满堂红广州分公司核查其是否具备购房资格的义务。梁炎贞向满堂红广州分公司表示，其社保缴费还差3个月才达到年限，但有意向购买涉案房屋，希望能与出卖方协商，稍后便提供其社保缴费记录材料。合同签订前，满堂红广州分公司再次要求梁炎贞提供其社保缴费记录材料，同时在《买卖代理费支付承诺书》中再次明确告知梁炎贞若无法提供导致交易不成将会承担相应的法律后果，梁炎贞对此亦签名确认。满堂红广州分公司无法提供梁炎贞的社保存档资料，是由于梁炎贞拒绝提供，并非满堂红广州分公司未尽告知及合理审查义务。二、原判以没有证据证明的单方陈述作为认定案件事实的依据违反法律规定。依据法律规定，梁炎贞应当就其主张的“分期支付代理费”这一事实提供证据予以证明。梁炎贞一审时也表示，其曾多次要求满堂红广州分公司退回已支付的代理费，工作人员表示已支付的代理费不能退回且未支付的部分仍需支付。由此可见，满堂红广州分公司与梁炎贞未就代理费的分期支付达成合意。满堂红广州分公司作为经营者，有权依据合同收取客户代理费，在梁炎贞拒绝履行全部支付义务的情况下，满堂红广州分公司不可能强迫梁炎贞履行支付义务。满堂红广州分公司没有采取书面的方式敦促梁炎贞支付剩余的代理费，并不代表同意梁炎贞主张的“分期支付”的条款或者主动放弃收取剩余代理费的权利。被上诉人梁炎贞答辩表示对原审判决没有异议，对上诉意见答辩如下：代理费本来就是说好促成买卖的，而且梁炎贞签订合同时已说明社保缴费期限没满。现买卖没有成交，满堂红广州分公司也帮忙取消了合同，无需再支付余下的代理费。原判查明的事实有相应的证据证实，本院予以确认。本院认为，为促成梁炎贞与陈子源就交易涉案房屋达成一致意见并签署《广州市存量房买卖合同》，满堂红广州分公司提供了居间服务，因此满堂红广州分公司与梁炎贞之间已构成居间合同法律关系。就居间报酬问题，梁炎贞签署的《买卖代理费支付承诺书》中约定，梁炎贞当天支付买卖代理费共16600元，提前终止买卖不影响本代理费的支付等。签署《买卖代理费支付承诺书》的当天梁炎贞向满堂红广州分公司支付了7500元代理费，后因出让方取消交易未再支付约定代理费的余额。至于梁炎贞应否支付余下代理费9100元的问题，原判论证有理，观点正确，本院予以认同，在此不再赘述。梁炎贞因社保缴费年限不足，不符合广州市房地产调控政策限定的购房条件，已根本不可能实现合同目的，在这种情况下满堂红广州分公司仍促成梁炎贞与陈子源就交易涉案房屋签署《广州市存量房买卖合同》，说明满堂红广州分公司作为专业的房地产中介机构，作为梁炎贞的购房代理人，未能提供全面详尽的咨询意见和专业的建议，居间服务有不足之处，其要求梁炎贞支付余下代理费9100元，理据不足，原判不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，满堂红广州分公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。原判查明事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元由上诉人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄文劲审判员 钟淑敏审判员 苗玉红二〇一五年七月二十二日书记员 邱穗珠黄蔚 百度搜索“”