（2015）美民一初字第591号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-09-30
案件名称
海南美惠物业管理有限公司与陈运震物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
海口市美兰区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
海南美惠物业管理有限公司,陈运震
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2015）美民一初字第591号原告：海南美惠物业管理有限公司。法定代表人：卢传新，总经理。委托代理人：欧哲山，海南万理律师事务所律师。委托代理人：陈文国，该公司办公室主任。被告：陈运震。委托代理人：朱绵茂，海南德银律师事务所律师。原告海南美惠物业管理有限公司诉被告陈运震物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人欧哲山、陈文国、被告陈运震及其委托代理人朱绵茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海南美惠物业管理有限公司诉称，原告是具有三级资质的物业管理企业。被告所居位于振兴南路26号的美舍苑小区7幢701房（面积116.83平方米）在原告的物业服务区域内。供水供电公司每月通过原告用水电专户划取水电总费，再由原告到户抄表并通知住户缴费。原告每月到被告住房抄水电表并送达《收费通知单》，书面催告缴纳本月及历史各项欠费。被告在2008年10月之前正常缴费，但自2008年11月至2014年12月期间，没有正当理由连续拒交物业管理费、公共日常养护费、电费、水费、排污费和代收垃圾处理费。根据原告备案公示的物业收费标准、物价部门相关收费标准及《收费通知单》，被告各项欠费合计55285.5元。原告委托代理人于2014年6月26日到被告住所直接送达(2014)万律函字第95号《律师函》以及于2014年7月1日通过邮局快递送达该律师函催其缴纳历史欠费，但均被拒收。综上所述，根据《物业管理条例》第42条等相关法规的规定，特请求：1、判令被告向原告支付2008年11月至2014年12月期间物业管理费3869.5元、公共日常养护费630.9元、电费46491.8元、水费2902.9元、排污费1242.4元、代收垃圾处理费148元，合计55285.5元；2、被告承担本案诉讼费用。被告陈运震辩称，一、假设原告的主张成立，但根据《民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，自2008年11月起，原告即应当知道被告不向其支付物业管理费、公共日常养护费、电费、水费、排污费和代收垃圾处理费（以下简称“物业使用费”），而且自2008年11月起至原告于2015年2月2日向法院起诉要求被告支付物业管理费期间，没有发生诉讼时效中止或中断的法定事由，从2008年11月起至今已有6年有余，原告要求被告支付2013年2月3日以前的物业使用费的请求己远远超过了《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，原告怠于行使请求权已丧失胜诉权，原告不同意支付2013年2月3日以前的全部物业使用费，请求法院驳回其诉讼请求。二、原告收取2008年11月及以后的“物业使用费”无合同依据。1、被告所在的小区海口市美舍苑的建设单位海南省房地产开发总公司从未与原告签订过《前期物业管理服务协议》，海口市美舍苑业主委员会（以下简称“业委会”）与原告之间也从未签订过任何《物业管理服务委托合同》，被告和美舍苑小区的其他业主也从未与原告签订过任何《物业管理服务委托合同》；海南省房地产开发总公司、业委会或被告与原告之间从未就物业管理范围、物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行明确的约定。2、业委会、被告和广大业主从未授权原告与海口供电公司签订《高压供用电合同》，相反是极力反对该合同的签订，原告不顾业委会和广大业主的反对，一意孤行，与海口供电公司合意擅自改变业主原来的电费缴交方式，撤下到户的电表智能卡，水电抄报表不经业主签名确认。所以原告在诉状中称每月到户抄表并送达《收费通知书》并不是事实。正因包括被告在内的广大业主对此做法极为不满，美舍苑广大业主才投票反对原告霸占美舍苑小区的物管权，并决定聘请第三方物业管理公司对美舍苑进行管理。在业委会、被告和广大业主未授权，且至今不予追认的情况下，原告无权与海口供电公司签订《高压供用电合同》，该合同侵犯了他人的合法权益，而且违反了《海南经济特区业管理条例》第五十三条“物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位应当抄表到户，并向最终用户收取有关费用，不得强制物业服务企业无偿代收代交相关费用”的规定，应认定为无效。因此，原告直接收取水费、电费无合同依据。原告不是适格当事人。三、原告收取物业使用费无法律依据。1、《美舍苑小区物业管理权移交协议书》不是原告有权管理美舍苑小区的依据。因为该移交协议书仅仅是开发商海南省房产公司（甲方）在撤出时，将小区的共有房产和设备、相关档案资料及物业管理权按当时现状向美舍苑业委会（乙方）进行移交，该协议中原告并不是合同当事人，而且协议中根本没有明确约定将物业管理权移交由原告管理，该协议更不是业委会与原告签订的。而事实上，因为原告是开发商海南省房产总公司的下属单位，也正因为他们是“自己人”，在没有依法签订《前期物业管理服务协议》的情况下，原告就直接进驻小区霸占业主共有房产。根据当时有效的《海南省住宅区物业管理条例》第八和第九条规定，选聘物业管理公司，必须有持过半数投票权的业主（或委托代理人）出席业主大会，且必须经过全体业主所持票数过半数通过。而在开发商向业委会移交物管管理权后，业委会没有就选聘原告为物业管理公司举行业主大会，更没有对此事项进行投票表决，业委会也从没有与原告签订任何《物业管理服务委托合同》。事实上，原告利用与开发商的从属关系，加上当时国家《物业管理条例》等相关法律的空白和广大业主法律意识淡漠（想当然的认为开发商的下属公司有权管理，这也是为何被告至2008年10月之前都向原告交纳物业使用费的原因）这样的历史背景，对美舍苑小区实行无协议的强制管理。这样的做法于法无据。2、2008年10月12日，经美舍苑小区全体业主大会过半数业主和表决权（户数：517户，占总户数的58.8%；面积5592㎡，占总面积的59.8%）通过表决反对原告继续无权管理小区物业，同意终止原告长期对美舍苑小区的无协议管理权，并分别于2008年12月2日和2009年1月1日送达了两项通知，强烈要求其退出美舍苑小区，向业委会移交被其霸占多年的物业服务用房和相关设备。但原告拒绝退出，并在小区张贴公告造谣侮辱当时任业委会主任的被告。2008年12月31日，美舍苑业委会通过合法程序对外招标物业服务公司，业委会最终与中标公司海南金鹿物业管理有限公司签订了有效的《美舍苑小区物业管理服务合同》，但经过业委会多次出面协商、公告要求原告退出小区，原告仍拒绝向业委会和选聘的物业管理公司移交物业和资料，致使持有有效管理协议的金鹿公司无法进场为广大业主提供物业服务。因此，被告请求贵院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，驳回原告的全部诉讼请求。四、2008年12月原告拒绝退出美舍苑小区之后，小区的物业管理乱象丛生，一是原告擅自改变水电缴交方式，撤下电表智能卡不上门抄水电表；二是小区的绿化、小景等设施继续遭到毁坏；三是原告未经业务会授权自行对外签订广告、通讯管理和停车合同，侵吞小区共有物业产生的广告费、联通电讯管理费、架空楼层的停车费，小区道旁及空地的停车费，原健身场甚至是绿地上的停车费。原告甚至私自对外出租小区的“单车棚”，并侵吞停车费，十多年来原告侵吞业主的这些费用粗略统计已有上千万元。正因为如此，原告的工作人员还多次和业主委员会成员和众多业主发生摩擦和冲突，全体业主表示愤慨。被告作为业委会主任，为了广大业主的权益与原告发生过激烈的争执，自此，原告的工作人员就不常来被告家，所以原告诉称每个月来抄水电表并送达《收费通知单》是捏造的，不是事实！如果原告有进行有效送达，那么请被告提交签收的书面文件予以证明。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2008年，当时的海口市美舍苑小区业主委员会要求美舍苑小区物业管理单位即原告退出该小区的物业管理，因原告对其决定的合法性有异议而未果，至今该小区的物业仍由原告管理。被告系美舍苑小区7幢701房的业主，拒绝向原告缴纳2008年11月至2014年12月期间的物业管理费等费用。因被告拖欠物业管理费等费用，其每月缴纳的费用逐月累加，在2014年12月的《收费通知单》上，被告总计欠原告物业管理费4190.8元、公共日常养护费503.1元、电费46691.6元、水费2903.4元、排污费1242.4元、代收垃圾处理费148.1元，原告催收未果，遂成讼。本院所确认的上述事实，有《关于退出美舍苑小区物业管理的通知》、《告美舍苑小区全体业主书》、《物业管理企业资质证书》、《收费许可证》、《收费通知单》、《高压供电合同》、原告交纳水、电费发票及当事人陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，2008年，当时的海口市美舍苑小区业主委员会要求美舍苑小区物业管理单位即原告退出该小区的物业管理，因原告对其决定的合法性有异议而未果，至今该小区的物业仍由原告管理。当时的海口市美舍苑小区业主委员会与原告发生的纠纷，未经司法确认，被告据此提出的抗辩主张，事实依据不足，故不予采信。关于诉讼时效问题，被告系美舍苑小区7幢701房的业主，原告持续提供物业管理服务，被告缴纳物业管理服务费用的行为相应地未发生中断，而被告拖欠物业管理费等费用则逐月累加，在每月的《收费通知单》上均有被告欠费的金额，被告没有证据证明原告放弃或中断追缴欠费，故原告在提供物业管理服务期间提出诉讼主张，没有超过诉讼时效。被告提出的诉讼时效抗辩，理由不成立，不予采信。原、被告间成立物业服务关系，原告拒绝缴纳物业管理费等费用，构成违约，应承担相应违约责任。原告要求被告承担支付物业管理费等费用责任，于法有据，应予支持。被告应向原告缴纳2008年11月至2014年12月期间的物业管理费4190.8元、公共日常养护费503.1元、电费46691.6元、水费2903.4元、排污费1242.4元、代收垃圾处理费148.1元。原告诉求的物业管理费3869.5元、电费46491.8元、水费2902.9元、代收垃圾处理费148元，未超过原告应缴纳该些费用的金额，应予准许。原告诉求的公共日常养护费630.9元，超过原告应缴纳金额的部分，没有事实依据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告陈运震须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南美惠物业管理有限公司支付2008年11月至2014年12月期间的物业管理费人民币3869.5元、公共日常养护费人民币503.1元、电费人民币46491.8元、水费人民币2902.9元、排污费人民币1242.4元、代收垃圾处理费人民币148元。二、驳回原告海南美惠物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1182元，由被告陈运震负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。jw7ctsg0wbfggpxkwj案件唯一码审判长李云人民陪审员 谭燕萍人民陪审员 曾小斗二〇一五年七月二十二日书 记 员 柳 松附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。审核：吴小亮撰稿：李云校对：郑菲菲印刷：余小英海南省海口市美兰区人民法院2015年7月27日印制（共印18份） 关注公众号“”