（2015）港唐民初字00248号

裁判日期: 2015-07-22

公开日期: 2015-09-29

案件名称

赵静嘉、黄晓峰与王建明房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

南通市港闸区人民法院

所属地区

南通市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵静嘉,黄晓峰,王建明

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十条第一款，第四十四条第一款；《中华人民共和国继承法》：第三十三条第一款；《中华人民共和国物权法》：第二条第一款，第九条第一款，第十七条

全文

江苏省南通市港闸区人民法院民事判决书（2015）港唐民初字00248号原告赵静嘉。原告黄晓峰。两原告共同委托代理人赵杰。被告王建明。委托代理人朱金祥。原告赵静嘉、黄晓峰与被告王建明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理，由审判员李正适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵静嘉、黄晓峰及其委托代理人赵杰，被告王建明及其委托代理人朱金祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵静嘉、黄晓峰诉称，被告王建明是王宝德、吴金珍的女儿。1997年9月4日王宝德及其妻子吴金珍在陆风飞的见证下与原告赵静嘉、王晓峰订立房屋买卖协议。王宝德将其所有的疏航桥新村17幢304室房屋出售给原告。原告按照协议付清全部房款29750元。王宝德及吴金珍将产权证及买房原始票据交给原告。同年9月底，王宝德将房屋及钥匙交给原告。原告在房屋内居住至今，但由于多种原因，未能办理产权过户，请求法院判决被告配合原告办理疏航桥新村17幢304室的产权过户手续给原告。原告为证明其主张，向本院提供以下证据：1、私房成交协议，证明原告与王宝德之间的房屋买卖关系。2、房屋所有证、土地使用证、王宝德购买涉案房屋的手续，证明王宝德对涉案房屋有��全产权，有权对该房屋进行买卖。3、西洋桥居委会证明，证明原告在涉案房屋居住至今。4、陆风飞书面证言，证明涉案房屋的交易过程。被告王建明辩称，王宝德与原告签订购房协议时，被告王建明已经结婚，对此事不知情。涉案房屋是被告父母的夫妻共同财产，协议上并没有被告的母亲吴金珍的签字，协议无效。依照通政发[1998]104号文件，该房屋不能买卖，原告与王宝德签订的房屋买卖协议应属无效。请求法院判定该购房协议无效，被告方退还原告给付的全部购房款。被告王建明为证明其主张，向本院提供以下证据：1、南通市市区房改房补差通知单，证明被告方在2004年补交14646.19元，该涉案房屋并非完全产权。2、通政发[1998]104号文件，证明该文件的第五条及第七条规定，若没有政府的审核批准，涉案房屋不能进行交易过户，原告与王宝德签订的房屋��卖协议违反了该文件的规定。3、王宝德和吴金珍的户籍注销证明，证明两人的去世时间。经庭审质证，被告对原告提供的证据质证认为：1、对私房成交协议的真实性无异议，但是根据通政发[1998]104号文件的第五条的规定，涉案房屋并非完全产权房屋，若为完全产权就不需要缴纳14646.19元，故该协议不合法。2、对房屋使用权证的真实性无异议。土地使用权证是原告1999年以王宝德的名义自己领取的。对王宝德购买公有住房的手续的真实性、合法性无异议。3、对西洋桥居委会证明的真实性无异议，但仅能证明原告在涉案房屋中居住了十八年。4、对陆风飞证言的内容真实性不清楚，已经时隔18年，被告的代理人虽然在场也记不清。原告对被告提供的证据质证认为：1、对南通市市区房改房补差通知单的真实性无异议，补差款是被告方在2004年缴纳，原告并不知��，被告出卖房屋应保证房屋权属适于买卖，有任何问题应当由被告自行解决。2、对通政发[1998]104号文件的真实性予以认可，协议签订在1997年，该文件在1998年发布，与本案无关。3、对户籍注销证明的真实性无异议。本院经综合分析，审查判断，对原被告提供的证据的真实性均予以确认。本院为查明案件事实，向陆风飞进行了调查，制作了调查笔录一份。陆风飞陈述当时买卖房屋是王宝德的妻子作主的，王宝德签字同意，买卖协议签订后一个星期左右，原告搬进案涉房屋居住。原告已经付清了购房款。原告对调查笔录的真实性无异议。被告对调查笔录的真实性无异议，但认为如果陆风飞说王宝德不管事，应该是吴金珍签字而不是王宝德签字。根据以上证据及原被告的陈述，本院查明以下事实：1997年9月7日，原告与被告王宝德签订私房买卖协议，约定原告��29250元购买王宝德拥有完全产权的疏航桥新村17幢304室的房屋，协议双方、中间人签字生效。之后，原告将房款给付王宝德，王宝德将房屋，房屋所有权证（登记所有权人为王宝德），王宝德购买房屋的公有住房买卖契约、公有住房申请审批表、购房票据等交付原告。原告居住该房屋至今，但期间未与王宝德或王宝德的继承人办理房屋过户手续。2013年12月16日，因吴金珍去世，吴金珍的常住户口被注销。2004年6月17日，南通市房产管理局通知被告方就北濠新村49幢501室及疏航桥17幢304室补偿差价14646.19元。当日，被告方以吴金珍名义交清了上述款项。2006年12月12日，因王宝德去世，王宝德的常住户口被注销。吴金珍、王宝德生前生育一女，即被告王建明。本案的争议焦点为：1、原告与王宝德的房屋买卖合同的效力；2、被告王建明是否应配合原告办理房屋产权过户手续��本院认为，关于争议焦点一，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。该协议只要不具有法律规定的合同无效的情形，即应认定为有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条亦规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。可见当事人对标的物是否有处分权，不影响合同的效力，故被告王建明关于案涉房屋为王宝德与吴金珍的共同财产，合同无效的抗辩意见，本院不予采信。就被告王建明主张，根据通政发[1998]104号文件的规定，案涉房屋不得出售，故合同无效问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。通政发[1998]104号文件，不属于法律、行政法规，不能作为认定合同无效的依据。即便根据通政发[1998]104号文件不能完成房屋的过户，也只是存在出卖人违约问题，而不影响合同的效力，且根据通政发[1998]104号文件的规定，经房改办审核补足差价的可以上市交易。因此，本院对被告王建明主张依据通政发[1998]104号文件合同无效的抗辩意见，也不予采信。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王宝德与原告签订协议后，应与原告办理产权转移手续。《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为��。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。王宝德去世后，其遗产应由其法定继承人王建明继承，王建明在继承遗产的同时，应履行遗产上负担的义务，即应履行王宝德未完成的协助原告办理产权过户的义务。被告王建明辩称，案涉房屋系王宝德、吴金珍的夫妻共同财产，王宝德不能处分吴金珍的财产。就此本院认为，原告在与被告签订私房买卖协议时，该房屋登记产权人为王宝德，我国实行不动产权属登记制度，经登记的物权具有公示公信力，而王宝德与吴金珍之间的财产关系，要看其是否存在夫妻财产的约定。如果有特殊约定，则依其约定。如果不存在特殊约定，则根据婚姻法的规定，属于夫妻共同财产，但王宝德与吴金珍之间的财产关系，仅是其夫妻内部关系，不具有公示公信的效力。确定王宝德是否具有处分权，应以房屋权属证书登记的权利人为准。就王宝德和吴金珍的夫妻财产关系问题，如果吴金珍生前担心王宝德擅自处分，可以及时向登记机关申请共有权人登记。即便没有登记，吴金珍依然可以和王宝德在夫妻关系内部解决。故本院认为，即便案涉房屋是王宝德在与吴金珍夫妻关系存续期间取得，因房屋权属证书记载的权利人为王宝德，应认定王宝德有权处分该房屋，其继承人也应承继该义务，协助原告办理产权过户手续。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、《中华人民共和国物权法》第二条、第九条第一款、第十七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：被告王建明于本判决生效之日起十日内协助原告赵静嘉、黄晓峰将南通市港闸区疏航桥新村17幢304室��屋的房屋所有权过户至原告赵静嘉、黄晓峰名下。案件受理费1490元，由被告王建明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（户名：南通市财政局，开户行：中行西被闸支行，账号：47×××82）。审判员　　李正二〇一五年七月二十二日书记员　　顾琳搜索“”