（2015）沪一中民二（民）终字第1542号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-08-11
案件名称
秦乃迪诉上海中原物业顾问有限公司居间合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
秦乃迪,上海中原物业顾问有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1542号上诉人（原审被告）秦乃迪。被上诉人（原审原告）上海中原物业顾问有限公司。法定代表人＊＊＊，职务董事长。上诉人秦乃迪因居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第7982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2014年2月16日，经上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）居间介绍，中原公司（丙方）、秦乃迪（乙方）与房屋出售方成＊（甲方）签订《房地产买卖居间协议》，协议第二条约定房屋总价为人民币（以下币种相同）260万元；第六条约定了居间报酬：《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议第二条约定总房价的1%支付丙方佣金，双方同意丙方可以从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。协议下方载明：在签署上述协议时，我方已认真查阅了本协议的全部内容，且中原公司已对协议第六、七、九条及其他条款内容进行了明确的提示，并已按我方的要求进行了详尽的解释和说明，我方对本协议约定的权利、义务、责任清楚明白，并愿按本协议约定严格履行。在该内容下方，秦乃迪、出售方成＊均分别签名确认。同日，秦乃迪（乙方）与房屋出售方成＊（甲方）签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：乙方受让甲方坐落于上海市浦东新区东波路＊＊＊弄＊＊＊号301室房屋，房屋转让价款为260万元，付款方式：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含定金）121万元，第二期房款139万元通过银行贷款方式支付；为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后15日内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范合同的日期；合同并约定了房屋交付、办理产权过户登记、风险转移、税费负担、违约责任、争议解决方式等条款。《房地产买卖双方居间协议》签订的当日，秦乃迪还向中原公司出具佣金确认书，确认佣金金额为26，000元。同时，秦乃迪在中原公司的《限购政策告知函》上签名确认已经知晓限购政策等内容。嗣后，秦乃迪支付给出售方购房定金5万元，但此后，秦乃迪未履行《房屋买卖合同》，亦未支付中原公司佣金。中原公司多次与秦乃迪沟通未果，故提起诉讼，要求判令秦乃迪支付中原公司佣金26，000元。秦乃迪辩称由于其最终没有买成房屋，中原公司不能要求秦乃迪支付房屋佣金，其最多可以支付中原公司投入的必要居间活动的费用1，000元。原审另查明，秦乃迪非上海户籍。2014年3月6日，秦乃迪与案外人杨＊＊登记结婚。原审认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。经中原公司提供居间服务，秦乃迪与案外人成＊签订了《房地产买卖双方居间协议》、《房屋买卖合同》，就买卖上海市浦东新区东波路＊＊＊弄＊＊＊号301室房屋约定了房地产的基本状况、总房价款、付款方式、房屋交付、办理产权过户登记、风险转移、税费负担、违约责任、争议解决方式等条款，房屋买卖合同的基本内容均已经完备。至此，中原公司作为居间服务机构，已经促成秦乃迪与案外人达成了买卖合同。秦乃迪辩称其与房屋出售方并未签订《上海市房地产买卖合同》，中原公司的居间义务尚未完成，缺乏相关法律依据，原审法院不予采信。秦乃迪系具有民事行为能力的成年人，在购房时亦应了解相关的法律法规政策以及贷款的相关事宜从而决定是否签订合同。秦乃迪不履行《房屋买卖合同》系其根据自身的经济实力、贷款能力、违约后果等原因综合考虑而做出的决定，造成相关房屋买卖交易未能完成的原因在于秦乃迪违约，而非中原公司的过错。审理中，秦乃迪辩称《房地产买卖居间协议》属于格式合同，其中第六条关于佣金的约定是格式条款，应当是无效的。原审法院认为《房地产买卖居间协议》下方秦乃迪已经签字确认中原公司对第六条内容进行了提示和详尽的解释、说明，其对本协议约定的权利义务、责任应清楚明白，故中原公司已经履行了提示义务，且该条款并不存在免除中原公司责任、加重秦乃迪责任或排除秦乃迪权利的内容，故并不符合格式条款无效的构成条件，原审法院对秦乃迪的上述辩称不予采信。中原公司已经促成了秦乃迪与房屋出售方的房屋买卖合同的订立，秦乃迪理应支付中原公司中介服务费。鉴于协助买卖双方办理交易过户和房屋交接是中原公司的居间义务之一，且按照本市房屋居间的惯例，中介公司需为买卖双方提供服务至交易结束止。鉴此，原审法院就中原公司未提供服务部分酌情减除相应的佣金数额，酌情确定中介服务费为20，000元。原审法院审理后，于2015年4月28日依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，作出判决：秦乃迪应于判决生效之日起十日内支付上海中原物业顾问有限公司居间服务费20，000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费450元，减半收取计225元，由秦乃迪负担。原审法院判决后，上诉人秦乃迪不服，向本院提起上诉称：被上诉人并未促成上诉人与房屋出售方签订《上海市房地产买卖合同示范文本》。仅凭三方签署的《房地产买卖居间协议》就认定被上诉人居间成功，事实上限制了上诉人权利的行使，加重了上诉人的责任，有悖于上诉人委托中介公司居间的初衷。被上诉人居间未促成合同成立，不得要求支付报酬。被上诉人在居间过程存在未核对房屋出售方的身份证号码，让买卖双方协议做低房价，业务员无经纪人资格等过错。被上诉人明知上诉人无购房资格仍要求上诉人签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》及《佣金确认书》，亦属于被上诉人过错。请求撤销原审判决，依法改判上诉人在2，000元至3，000元范围内支付被上诉人劳务费。被上诉人中原公司辩称：被上诉人已促成买卖双方签订《房屋买卖合同》，该合同合法有效，被上诉人居间成功。上诉人签署了限购政策告知函，知晓相关政策。上诉人于原审中自认系因经济困难、资金不足而违约。关于房屋价格的变更系买卖双方为避税协商一致的结果，并非被上诉人指使。原审判决正确，要求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人双方具有同等法律约束力。本案中，上诉人、被上诉人及房屋出售方所分别签订的《房地产买卖居间协议》、《佣金确认书》和《房屋买卖合同》均系当事人真实的意思表示，且未违反法律规定，合同各方均应恪守诚信，按约履行。现上诉人通过被上诉人的居间介绍，已与房屋出售方签订了《房屋买卖合同》，就房屋买卖事宜达成合意，则被上诉人已完成其基本居间义务。上诉人作为房屋买受方，对其是否符合限购、贷款政策，自身应尽充分的注意义务，何况，被上诉人已在居间过程中就上述问题向上诉人进行提示。本案所涉房屋最终未能交易的原因在于上诉人，故上诉人将房屋未能交易的原因归责于被上诉人，缺乏法律依据。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。鉴于买卖合同后续应由被上诉人负责办理过户手续等事务已经免除，原审法院已经基于公平原则，酌情减少相应的中介服务费，经本院审核并无不当。上诉人称被上诉人未尽居间之责，但其未提供充分证据佐证，故本院难以采信。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币300元，由上诉人秦乃迪负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 孙 飞代理审判员 陈蓓蓉二〇一五年七月二十二日书 记 员 王 申附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”