（2014）零民初字第969号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-11-11
案件名称
原告蒋满娥诉本诉被告永州港隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书
法院
永州市零陵区人民法院
所属地区
永州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条
全文
湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2014）零民初字第969号原告蒋满娥，女。委托代理人林湘，湖南九子龙律师事务所律师。委托代理人陈朝飞。被告永州港隆房地产开发有限公司。法定代表人黄衍政。委托代理人顾曦，湖南锐和律师事务所律师。原告蒋满娥诉被告永州港隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2014年6月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员魏再永担任审判长与审判员唐梅玲、人民陪审员蒋益华组成合议庭，并于2014年8月5日公开开庭进行了审理。书记员刘玉玲担任记录。原告蒋满娥委托代理人林湘、陈朝飞，被告永州港隆房地产开发有限公司之委托代理人阳青、顾曦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋满娥诉称：2012年11月21日原、被告双方签订商品房买卖合同一份，约定被告将永州市零陵区芝山路1号7层20号房的商品房出售给原告，建筑面积52.06平方米，交付使用后的实际门牌号为720号房屋。原告于签订合同当日依约一次性足额支付给被告59，641元的首付款。余款按照银行按揭方式进行付款。合同依法成立后，根据《商品房买卖合同》第三条第1款规定，出卖方和买受方约定的商品房单价为每平方米3642.73元。根据该合同的十二条其它约定，规定本合同所标价为综合价：其中2300元每平方米是被告永州港隆房地产开发有限公司出让毛坯房团购价，其余1342.73元每平方米为购房户作为和峰尚合作经营宾馆的费用。但被告一直没有和原告签订和解决关于“1342.73每平方米为购房户作为和峰尚合作经营宾馆的费用”的合同或者事宜。2013年7月，被告所谓的峰尚合作经营公寓突然倒闭，被告新领域策划发展有限公司法人供表苏军文失去联系；被告合作经营的峰尚都市公寓装修及其低劣（出现墙体发霉，房屋漏水等问题），里面的家电设施已经被转移。最近，被告法定代表人黄衍政也开始出逃，原、被告双方签订的合同面临巨大的情势变更，被告经营状况严重恶化，开始转移财产、抽逃资金，以逃避债务等丧失商业信誉的行为。原告认为，被告向原告以超过市场价格的标准每平方米多支付1342.73元所谓的“被告与峰尚合作经营公寓的合作费用”，用于实现原告的租赁的合同目的无法实现。同时，被告现在的行为已经证明其无法履行合同义务。因此，被告行为已经违反合同规定，属于根本违约，被告应依法承担责任，返还原告多支付的总计69，902元的费用。为维护原告合法权益，请求人民法院依法判令被告永州港隆房地产开发有限公司返还原告购房款中作为与峰尚合作经营宾馆的费用共计69，902元。为支持其诉讼请求，原告蒋满娥向本院提交以下证据：1、原告的身份证复印件，用以证实蒋满娥是本案的适格主体；2、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，用以证实房款是被告收的，如果违约应由被告承担违约责任；3、被告出具给原告购房首付款的收据及原告办理按揭，偿还银行贷款凭证，用以证实：（1）原告依据合同已履行付首付款义务；（2）原告按揭手续已经办理；4号证据、峰尚报道（第三方当时宣传海报），用以证实报道与事实有很大的差距，属于虚假报道；5号证据、照片，用以证实房屋装修质量差；6号证据、房产证，用以证实房屋已经办理过户手续。被告永州港隆房地产开发有限公司辩称：一、被告不是返还代收费用的主体，原告无权要求被告返还；原、被告之间不存在租赁经营合同关系，根据《商品房买卖合同》第十二条约定“1342.73元每平方米为购房户作为和尚峰合作经营宾馆的费用”可知，被告只是费用的代收人，与原告存在合作经营法律关系的是与其签订《峰尚都市公寓租赁经营合同》的永州市新领域策划发展有限公司。根据“合同相对性”原则和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，被告不是返还经营宾馆费用的适格被告；被告代收的费用已交由新领域公司用于标的房屋的装修及其他经营用途。原告的合作经营费用已由新领域公司用在原告购买的毛坯房装修及其他经营用途上。原告也接受了新领域公司装修后的房屋。原告在诉状中所说公寓装修极其低劣的问题，并没有提交有力证据，即使事实如此，责任在于装修人和与原告合作的经营者新领域公司。二、《商品房买卖合同》已履行完毕即双方权利义务已终止，原告所说的“情势变更”无事实与法律依据；原告诉称的内容与事实不符，被告的法定代表人黄衍政只是回香港老家休养，不存在原告诉称的“出逃”。黄衍政与杨荣林、杨春莉夫妇之间的股权转让是正常的市场行为，不存在是转移财产、抽逃资金以逃避债务《商品房买卖合同》的合同目的已实现，原告签订《商品房买卖合同》的目的是为了获得其购买的房屋。而被告已依约履行交付房屋义务，且已为原告办理好房屋相关产权证，因此原告《商品房买卖合同》的目的已实现；原告的诉请无法律依据，情势变更的前提是合同还在履行过程中，而在本案中，原、被告所签《商品房买卖合同》已经履行完毕，故原告诉称的情势变更无从说起。综上所述，永州港隆房地产开发有限公司不是适格被告，原告的诉讼请求无事实与法律依据，应依法予以驳回。被告永州港隆房地产开发有限公司为支持其主张，向法院提交新领域策划已提取款项明细及部分转帐凭证，用以证实港隆公司已把代收费用支付给蒋满娥的合作者（新领域公司）用于房屋装修和其他经营用途。被告永州港隆房地产开发有限公司对原告蒋满娥提供的证据的质证意见是：1号证据、无异议；2号证据、真实性、合法性无异议，证明内容有异议，该合同的第十二条约定恰恰证明港隆公司只是款项的代收人；3号证据、真实性、合法性无异议，该收据恰好证明港隆公司与原告的买卖合同已经全部履行完毕；对原告办理按揭，偿还银行贷款凭证无异议；4号证据、真实性、合法性、关联均有异议，该份证据没有原件予以核对；5号证据、真实性、合法性、关联性均有异议，首先不能证明照片上面所拍摄的地点是争执的房屋，即使是标的房屋他的装修质量与港隆公司也没有关系；6号证据、真实性、合法性、关联均无异议，恰恰证明港隆公司为其办理了相关的产权证，商品房买卖合同已经履行完毕，合同目的已经实现。原告蒋满娥对被告永州港隆房地产开发有限公司提供的证据质证认为真实性、合法性、关联性均有异议，达不到被告所证明的目的，因为那只是被告港隆公司与新领域公司之间的业务往来，与本案无关。对原告蒋满娥提交的证据，本院的认证意见是：原告提供的1、2、3、6号证据真实性被告不表异议，本院予以采信；4号证据是复印件，真实性不确定，本院不予采信；5号证据照片不全，真实性不确定，本院不予采信。对被告永州港隆房地产开发有限公司提交的证据，本院的认证意见是：原告没有与峰尚公司签订合同，故本院不予采信。根据原、被告双方的陈述和采信的证据，本院确定以下案件事实：2012年11月21日，原告蒋满娥作为乙方，被告永州港隆房地产开发有限公司作为甲方，双方签订商品房买卖合同一份，约定永州港隆房地产开发有限公司将永州市零陵区芝山路1号7层20号房出售给蒋满娥。该商品房面积52.06平方米，单价为3642.73元／平方米，总房价款为189，641元。双方商定按银行按揭方式付款，首付购房款为总价款的31％，即人民币59，641元，余款13万元（占总价款的69％）通过银行按揭方式由银行直接付给永州港隆房地产开发有限公司。蒋满娥将所购房的房产证、土地使用权证作该按揭贷款抵押担保（该按揭贷款期最长为五年）。合同第五条第2项约定：余款计人民币13万元（取整数）申请银行按揭，买受方须在签定本合同3日内向出卖方提交办理银行的有关资料和交纳相关费用，出卖方不再做任何通知，因买受方个人原因办不成按揭的客户，买受方按一次性付款方式交付购房款余款，因出卖方原因或者银行原因造成办不成按揭的，原购房款无息退还买受方；合同第十二条约定：本合同所标价为综合价，其中2300元／平方米是永州港隆房地产开发有限公司出让毛坯房的团购价，其余1342.73元／平方米为购房户作为和峰尚合作经营宾馆的费用。合同签订后，蒋满娥向永州港隆房地产开发有限公司交付了首期房款59，641元，并办理了银行按揭手续，原告并向银行还款。2013年6月5日被告永州港隆房地产开发有限公司为原告办理了房屋产权证。尔后原告得知峰尚公司因经营不善法人代表下落不明，被告永州港隆房地产开发有限公司转让他人，原告故诉之本院要求依法判处。本院认为：原告与被告永州港隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，符合法律规定，该合同依法成立并有效。合同第十二条约定原告与峰尚公司签订合同，但原告没有与峰尚公司签订合同，被告依合同第十二条收取原告69，902元，原告要求退还，本院予以支持。被告辩称代收原告69，902元，已用于峰尚公司的装修，因原告没有与峰尚公司签订合同，故对被告辩称其不是本案适格主体，请求驳回原告诉讼请求的辩称理由，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：限被告永州港隆房地产开发有限公司自本判决生效之日起三日内返还原告蒋满娥购房款69，902元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1548元，由被告永州港隆房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为两年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 长 魏再永审 判 员 唐梅玲人民陪审员 将益华二〇一五年七月二十二日书 记 员 刘玉玲附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 来源：百度“”