（2015）黄民初字第1682号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-09-02
案件名称
黄骅市农业局与于荣艳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
黄骅市人民法院
所属地区
黄骅市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
河北省黄骅市人民法院民 事 判 决 书（2015）黄民初字第1682号原告：黄骅市农业局，住所地：河北省黄骅市。法定代表人：张云洪，局长。委托代理人：龚学禄，河北兴骅律师事务所律师。被告：于荣艳，职员。委托代理人：王吉仓，河北海岳律师事务所律师。第三人：刘玉祥，农民。原告黄骅市农业局与被告于荣艳、第三人刘玉祥房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年3月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告黄骅市农业局的委托代理人龚学禄，被告于荣艳的委托代理人王吉仓到庭参加诉讼。第三人刘玉祥，经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄骅市农业局的诉讼请求：1、依法确认原被告于2009年12月29日签订的房屋买卖合同无效；2、依法确认被告与第三人2011年3月1日签订的房屋买卖合同无效；3、诉讼费由被告承担。被告于荣艳的答辩意见：原告的主张缺乏事实及法律依据，不应得到支持。一、原告主张涉案房屋系国有资产，缺乏事实根据。涉案房屋未经任何法律登记，无房产证及土地证，没有进行国有资产登记，不能界定为国有资产。故其主张双方协议违反法律及政策规定的主张，亦缺乏法律依据，不能成立；二、原被告签订的房屋买卖协议及被告与第三人签订的房屋买卖协议并没有违反法律法规的强制性规定，因此亦不能认定为无效；三、原告主张的合同无效，这一诉求没有履行和可供执行的内容，鉴于原告未依法提出进一步的诉求，故被告保留返还价款及赔偿损失的实体权利，也保留抗辩或反诉的诉讼权利。因涉案房屋不是国有资产，或者是国有资产的情况下应当如何进行处理，完全是原告作为国家机关应当负有的法律责任和义务。即使协议无效，造成无效的责任应当由原告方承担全部法律责任和后果，且造成被告损失的话应当全部赔偿。四、被告已将涉案房屋卖给了第三人刘玉祥，至今已四年。第三人刘玉祥是否又对房屋进行了处分，目前尚不能确定。如果存在其他法律关系和处分行为，其他权利人仍然有可能存在经济损失。如果其他权利人主张权利，损失亦应由原告承担。综上，请求依法驳回原告的诉求。第三人刘玉祥缺席无答辩。案件事实经审理查明，2009年12月29日，原告黄骅市农业局与被告于荣艳签订《房屋买卖合同》。原告将位于河北黄骅中学东侧的黄骅市农业局新能源办公室（前后两排共10间，占地1.485亩）以30000元的价格卖给了被告于荣艳。合同约定该房屋由原告负责协助被告办理过户手续，费用由被告负责。如因原告的原因导致房屋不能过户，被告有权解除合同，并要求原告赔偿损失。合同签订后，被告于荣艳于当日交付了房款30000元，原告将上述房屋交付给被告，但始终未办理房屋过户手续。2011年3月2日，被告于荣艳与第三人刘玉祥签订《房屋买卖协议》，将其从原告处购买的上述房屋以50000元的价格卖给第三人刘玉祥，并约定一切应交纳的税费由刘玉祥承担，房屋自出售之日起，如遇拆迁等与此房相关事宜均由刘玉祥承担。2015年3月26日，原告黄骅市农业局以黄骅市农业局新能源办公室的房屋系国有资产，原告作为使用者无权处分为由诉至法院，请求依法确认原告与被告于荣艳签订的《房屋买卖合同》及被告与第三人刘玉祥签订的《房屋买卖协议》无效。另查，1980年7月7日，中国人民解放军87008部队将原黄骅雷达连营房1212平方米（房屋十六间）折价6606元出售给原黄骅县财政局。1982年原黄骅县新能源办公室建立后搬至此处办公，占房8间。1987年12月10日，原黄骅县新能源办公室申请补办了办公室及宿舍的国家基本建设征拨用土地征用手续，征用土地总面积1.485亩，性质为国有。2015年5月12日，黄骅市财政局出具证明证实黄骅市农业局新能源办公室的房屋十间系国有资产，土地属国有划拨。黄骅市农业局处置该房屋时，未向黄骅市财政局请示。以上事实，《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》、《协议书》、申请书、证明及原被告的陈述等在案佐证。裁判理由与结果本院认为，原告提供的证据足以证实本案原被告争议的黄骅市农业局新能源办公室的办公用房为国有资产，其占用土地为国有划拨土地。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”。本案中原被告争议的土地使用权及其地上建筑物不符合上述条件，故该土地的使用权不得转让、出租、抵押。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。原告黄骅市农业局转让的建设在划拨土地上的房地产，既不符合法律规定的转让条件，又未取得有批准权的人民政府的批准，故原被告之间的《房屋买卖合同》违反了国家法律法规的强制性规定，该合同无效。在此合同之后，被告与第三人刘玉祥签订的《房屋买卖协议》转让的标的物亦系违反国家法律法规强制性规定的国有资产，故该买卖协议亦无效。第三人刘玉祥经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为自愿放弃当庭陈述、答辩、举证、质证等诉讼权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告黄骅市农业局与被告于荣艳于2009年12月29日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告于荣艳与第三人刘玉祥于2011年3月1日签订的《房屋买卖协议》无效。案件受理费100元，由原告黄骅市农业局承担（限判决生效之日缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判长李朝霞审判员戴军人民陪审员刘重重二〇一五年七月二十二日书记员李梦雨 来自：