（2015）浙甬民二终字第383号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-09-12
案件名称
毛乾君、吴优娟与韩文城、宁波锦宁商务酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韩文城,宁波锦宁商务酒店管理有限公司,毛乾君,吴优娟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙甬民二终字第383号上诉人（原审被告）：韩文城。委托代理人：王少峰，浙江亿站律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宁波锦宁商务酒店管理有限公司。法定代表人：姜挺。委托代理人：孙国庆，浙江和义观达律师事务所律师。委托代理人：曹胤龙，浙江和义观达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：毛乾君。被上诉人（原审原告）：吴优娟。上诉人韩文城、宁波锦宁商务酒店管理有限公司（以下简称锦宁公司）因与被上诉人毛乾君、吴优娟房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2015年5月6日作出的（2014）甬东民初字第1852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：原告吴优娟、毛乾君系彩虹南路285弄2号房号为至、至及的所有权人。2010年5月28日，原告吴优娟、毛乾君与被告韩文城签订《房屋租赁合同》一份。该合同出租方处填写“吴优娟、毛乾君（以下简称：甲方）”，承租方处填写“韩文城（以下简称：乙方）宁波锦宁商务酒店管理有限公司”。该合同约定甲方将坐落于彩虹南路285弄2号房屋出租给乙方使用，房屋面积5091.34平方米，房屋用途为办公，租赁期限12年，自2010年6月9日起至2022年8月8日止。定金500000元在2010年5月26日支付（此定金可抵充租金），第一年第二年甲方净得租金3530000元，第三年起每年递增3%，租房押金790000元在2021年7月8日支付给甲方，于租赁期满且承租方结清全部费用，租赁房屋及设施完好无损的情况下予以全额退还。该合同第6条约定，除1楼、2楼可以转租外，乙方不得擅自转租、转借、转让、抵押、出卖房屋等。该合同第8条约定，乙方不按时交纳租金、水电费等应付费用，每逾期一天按租金额的千分之三支付滞纳金，逾期30天作违约处理并收回房屋。该合同第9条约定，合同签订后即产生法律效力，任何一方均不得违约。如违约，违约方需支付守约方2个月租金作为违约金，并承担由此给对方造成的损失。该合同另就其它事宜进行了约定。被告锦宁公司成立后于该合同首部承租方右及落款处乙方上加盖公章确认。2013年8月15日，原告吴优娟、毛乾君与被告韩文城、锦宁公司签订《房屋租赁补充协议》一份，其中出租方处载明“吴优娟、毛乾君（甲方）”，承租方处载明“（韩文成）宁波锦宁商务酒店管理有限公司”。该协议就2013年7月8日至2017年7月7日的租金及付款方式进行了变更。其中，2014年7月8日至2015年7月7日乙方应付甲方房租为3744977元，于2014年7月8日前支付1000000元，其余付款日期为2014年8月至2015年1月、3月的每月30日前支付300000元，2015年2月28日前支付300000元，2015年4月30日前支付344977元。该协议另就其后的租金金额及支付方式做了约定。协议签订后，被告锦宁公司支付了2013年7月8日至2014年7月8日的房租3744977元，并如期支付了2014年9月30日前应支付的租金。此后，锦宁公司未再继续支付租金。2012年11月4日，被告韩文城与案外人丁宁订立《房屋租赁合同》，约定被告韩文城将涉案房屋一楼店铺（约48平方米）出租给案外人丁宁，租期自2012年11月22日起至2017年11月21日止。2013年4月26日，被告锦宁公司与案外人吴道骏订立《房屋租赁合同》，约定被告锦宁公司将涉案房屋一楼店铺（面积约497平方米）出租给吴道骏，租期自2013年7月15日起至2022年8月8日止。在一审审理过程中，各方当事人均确认截至2014年12月26日应付租金为1415880元，原告已收取租金1600000元。原审原告毛乾君、吴优娟于2014年12月8日诉至原审法院，请求判令：一、二原审被告支付截至2014年11月30日所欠二原审原告的房屋租金和违约金各600000元，合计1200000元并在双方《房屋租赁合同》实际解除（二原审原告收回出租房屋）前按《房屋租赁合同》及其补充协议继续支付租金；二、二原审被告拖欠租金行为违约，原《房屋租赁合同》解除，已出租给二原审被告的房屋由二原审原告收回。审理中，二原审原告撤回诉讼请求一中要求二原审被告支付房屋租金的诉讼请求；明确诉讼请求二为确认与二原审被告签订的合同于2014年12月26日解除，二原审被告腾退由其承租的并由其实际使用的房屋。已经转租给他人的房屋，二原审原告不要求腾退。二原审原告另增加诉讼请求：一、要求二原审被告按每日10260元的标准支付自合同解除之日起至实际腾退之日止涉案房屋的占有使用费，二原审被告已经多支付的租金同意在占有使用费中扣除；二、二原审被告实际使用的涉案房屋中形成附合的装饰装修归二原审原告所有，二原审被告腾退涉案房屋时一并交付二原审原告。原审法院经审理认为，本案各方对于如下问题存有争议：第一、涉案《房屋租赁合同》的承租人是否包括被告韩文城；第二、涉案《房屋租赁合同》是否解除，若合同解除，房屋占有使用费的支付标准如何确定；第三、原告主张违约金是否需要进行调整；第四、由被告锦宁公司使用的涉案房屋中已经形成附合的装饰装修归属问题。关于第一项争议焦点，二原告因担忧将涉案房屋租给非本地承租人，一旦发生纠纷难以保障自己权利，而要求与被告韩文城订立租赁合同，其真实意思就是要求被告韩文城作为合同的相对方，在发生纠纷时，能够更好地实现其权利。被告韩文城也明知二原告与其签订租赁合同的真实意思，故其在合同的承租方处签名确认，同时双方并未约定若锦宁公司设立成功后，合同权利义务由锦宁公司承受。被告锦宁公司成立后，被告韩文城仍作为承租方在《房屋租赁补充协议》中签名确认，且被告韩文城又以个人名义将涉案房屋一楼出租给案外人丁宁。综上所述，可认定涉案合同的承租方为被告韩文城与被告锦宁公司。关于第二项争议焦点，二被告并未依约履行付款义务，逾期支付时间超过30天，故二原告有权依照涉案合同第八条之规定行使解除权。鉴于被告锦宁公司否认曾收到原告发出的催缴函，二原告亦无证据证明送达时间，故涉案合同之解除日期应以本案诉状副本送达之日，即2014年12月26日为准。关于涉案合同解除之后的占有使用费，二原告要求按照每天10260元计算，未超过涉案合同约定的标准，应予以准许。关于第三项争议焦点，《房屋租赁补充协议》是二原告和二被告的真实意思表示，且双方约定该协议属于原租赁合同不可分割的部分，现二被告未按照该协议的约定及时支付房租，已构成违约，二被告应按照《房屋租赁合同》的约定支付违约金。关于各方约定的违约金，因二被告违约造成涉案合同解除，此后再寻承租人必然导致一定的房屋空置期，而600000元的违约金金额并未超过两个月的租金金额，故该金额合法合理，该院不予调整。关于第四项争议焦点，被告锦宁公司在履行合同过程中对租赁房屋进行了装饰装修，在本案审理中，被告锦宁公司要求二原告对装饰装修予以折价补偿，但未提出反诉，也未提供证据证明其已支付的装修费用及装修程度。现二原告不同意对被告锦宁公司已完成的装饰装修予以折价补偿，被告锦宁公司可在房屋腾空后根据原告对装饰装修的利用事实及利用程度，另行向二原告主张权利，但二被告在腾空房屋的过程中不得对该房屋已形成附合的装饰装修进行拆除或损坏，避免扩大损失。二原告诉请确认承租房屋已形成附合的装饰装修归其所有，于法无据，故不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、确认原告毛乾君、原告吴优娟与被告韩文城、被告宁波锦宁商务酒店管理有限公司之间的《房屋租赁合同》于2014年12月26日解除；二、被告韩文城、被告宁波锦宁商务酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告毛乾君、吴优娟违约金600000元；三、被告韩文城、被告宁波锦宁商务酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内按每日10260元的标准支付原告毛乾君、原告吴优娟自2014年12月27日起至实际腾退之日止涉案房屋占有使用费（已支付的184120元应予扣除）；四、被告韩文城、被告宁波锦宁商务酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内腾退坐落于宁波市江东区彩虹南路285弄2号由其承租并实际使用的房屋；五、驳回原告毛乾君、吴优娟的其余诉讼请求。如被告韩文城、宁波锦宁商务酒店管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费15”700元，减半收取7850元，由原告毛乾君、吴优娟负担2883元，由被告韩文城、宁波锦宁商务酒店管理有限公司负担4967元；财产保全申请费5000元，由原告毛乾君、吴优娟负担1816元，由被告韩文城、宁波锦宁商务酒店管理有限公司负担3184元。宣判后，原审被告韩文城、锦宁公司均不服，分别上诉至本院。上诉人韩文城称：一、原审法院认定二被上诉人不愿意将涉案房屋出租予外地人，故要求与上诉人韩文城签订合同。但上诉人韩文城是杭州人，也不是本地人，因此，上述理由与事实不符；二、上诉人锦宁公司在工商登记前，已与被上诉人谈妥租赁事宜，但因无合适的签约主体，故其委托上诉人韩文城代为签订合同，并在承租人一栏处标注其公司名称。上诉人锦宁公司工商注册登记完成后，其在合同上加盖了公章。对于上述事实，被上诉人毛乾君是清楚的。另外，在《房屋租赁合同》中的承租人签名处，上诉人韩文城的名字均以括号标注，而不是以顿号并列标明。除此以外，该合同及其补充协议中显示了份数，但上诉人韩文城未收到合同与补充协议。最后，《房租催缴函》亦显示为“贵公司租用”。以上事实表明，上诉人韩文城并非实际的承租主体；三、涉案房屋由上诉人锦宁公司使用，租金也是由该公司支付。上诉人韩文城仅系上诉人锦宁公司筹备与成立前期的员工，原审法院判令其承担赔偿责任，显失公平；四、根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条有关委托合同的规定，上诉人韩文城作为受托人，亦非涉案房屋的承租主体。综上，请求二审法院撤销原判第一至四项，依法改判驳回二被上诉人的诉请。上诉人锦宁公司答辩称：原审法院认定事实清楚。二被上诉人共同答辩称：上诉人韩文城是涉案房屋的承租主体，相关合同与补充协议上有其签字。至于上诉人韩文城将该房屋另行转租，二被上诉人并不清楚。上诉人锦宁公司称：一、原审法院于2015年3月23日公开开庭审理本案，但在法庭辩论终结后，二被上诉人才于2015年4月16日变更及增加诉讼请求。该诉讼行为违反了《最高人民法院关于适用的解释》第232条之规定；二、二被上诉人仅诉请上诉人锦宁公司腾退其实际占用的部分房屋，但对于由次承租人使用的部分房屋不要求腾退。这将导致涉及第三方的权利与义务得不到解决。因此，原审法院应追加次承租人为本案的第三人；三、对于原判第三项，在合同解除后，上诉人锦宁公司已不再享有合同权益。如需支付占有使用费，则应按照同类房屋同地段的租金即每天每平方米1元的标准予以计算，也即以每天5000元的标准为宜；四、对于原判第四项，在二被上诉人仅要求腾退部分房屋的情况下，原审法院判令二上诉人按照整个租赁合同约定的租金支付房屋占有使用费，明显不合理。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，并由二被上诉人负担本案一、二审案件受理费。上诉人韩文城答辩称：支持上诉人锦宁公司的上诉请求与理由。二被上诉人共同答辩称：出于保护次承租人利益的需要，同时也为了避免造成上诉人的损失扩大，二被上诉人才要求腾退部分房屋的。在二审审理期间，上诉人韩文城提交了社保缴纳明细一份，拟证明其系上诉人锦宁公司的公司员工，且从社保缴纳时间上可以看出，其在上诉人锦宁公司筹备期间上诉人韩文城已在该公司工作。上诉人锦宁公司经质证认为，对上述证据的真实性无异议，但对其证明目的，请法院依法认定。二被上诉人经质证认为，对上述证据的真实性有异议，且该份证据与本案缺乏关联性。本院经审查认为，上诉人韩文城提交的该份证据与本案缺乏关联性，且其不属于二审中的新证据，故应不予认定。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人韩文城是否为涉案房屋的实际承租人；二、二被上诉人变更与增加诉讼请求是否符合法律规定；三、原审法院应否追加次承租人为原审第三人；四、涉案房屋占有使用费应当如何计算。现分述如下：关于争议焦点一，即上诉人韩文城是否为涉案房屋的实际承租人，首先，从形式方面来看，涉案《房屋租赁合同》与《房屋租赁补充协议》的抬头与落款处承租方一栏中均有上诉人韩文城的签名；其次，从内容方面来看，上述合同与补充协议中并未约定相关权利与义务与上诉人韩文城无涉；最后，从转租情况来看，在承租期间，上诉人韩文城曾以其个人名义将部分房屋转租予案外人丁宁。基于上述事实，原审法院认定上诉人韩文城为涉案房屋的承租人之一，依据充分，并无不当。虽上诉人韩文城主张其系上诉人锦宁公司的员工，且该二者之间存在委托关系，但对此其并无充分的依据予以佐证，故本院难以采信。关于争议焦点二，即二被上诉人变更与增加诉讼请求是否符合法律规定，在一审审理期间，原审法院曾分别于2015年3月23日、4月22日公开开庭审理本案。虽二被上诉人在2015年4月16日变更其诉讼请求，并于2015年4月22日当庭增加部分诉请请求，但上述诉讼行为均系在法庭辩论终结前作出，故与现行法律规定并不相悖。关于争议焦点三，即原审法院应否追加次承租人为原审第三人，根据变更后的诉讼请求，二被上诉人仅诉请二上诉人腾退由其实际占有使用的部分房屋，并明确不要求次承租人腾退。因上述主张与次承租人无涉，故原审法院未追加其为原审第三人，并无不妥。关于争议焦点四，即涉案房屋占有使用费应当如何计算，对此，虽二上诉人将其承租的部分房屋转租予他人，但基于合同的相对性，二被上诉人诉请其按照《房屋租赁合同》与《房屋租赁补充协议》所示的总面积支付房屋占有使用费，于法有据，亦无不当。至于具体的计算标准，二被上诉人要求按照每天10260元的标准予以计算，因该标准并未超出原租金标准，故原审依此计算房屋占有使用费，应属合理。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31400元，由上诉人韩文城、宁波锦宁商务酒店管理有限公司各自负担15700元。本判决为终审判决。审 判 长 俞灵波代理审判员 张梦霞代理审判员 郑 辉二〇一五年七月二十二日代书 记员 陆 琼 搜索“”