（2015）绥北商初字第26号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-11-09
案件名称
冯瑛超与冯德志、绥化市开元房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
绥化市北林区人民法院
所属地区
绥化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯德志,绥化市开元房地产开发有限公司
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
黑龙江省绥化市北林区人民法院民 事 判 决 书（2015）绥北商初字第26号原某某冯瑛超，男，1986年6月21日生，汉族，职业哈尔滨铁路客运段工人，现住绥化市。委托代理人李景学，男，1954年3月14日生，汉族，无职业，现住绥化市。被告冯德志，男，1968年10月20日生，汉族，职业哈尔滨铁路机务段工人，现住绥化市。被告绥化市开元房地产开发有限公司法定代表人王英全，职务董事长。原某某冯瑛超与被告冯德志、被告绥化市开元房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，本院受理后，于2014年5月14日作出（2014）绥北商初字第11号民事判决书，判决驳回原某某冯瑛超诉讼请求。原某某冯瑛超不服判决，向绥化市中级人民法院提出上诉。绥化市中级人民法院于2014年7月14日作出（2014）绥中法民一民终字第258号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原某某冯瑛超不服判决，向绥化市中级人民法院申请再审，绥化市中级人民法院于2014年12月9日作出（2014）绥中法民再字第25号民事裁定书，以一、二审认定事实不清，程序违法为由，裁定撤销绥化市中级人民法院（2014）绥中法民一民终字第258号民事判决书及绥化市北林区人民法院（2014）绥北商初字第11号民事判决书，发回绥化市北林区人民法院重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原某某冯瑛超及其委托代理人李景学与被告冯德志到庭参加了诉讼，被告绥化市开元房地产开发有限公司经本院依法传唤，未出庭。本案现已审理终结。原某某冯瑛超诉称，2009年5月，原某某冯瑛超购买了绥化市北林区富贵园二期小区6栋4单元101号及6号楼北侧35号车库。2009年5月11日和5月21日分别向开发商绥化市开元房地产开发有限公司（以下简称开元公司）交付定金和购房款81，603.00元，被告绥化市开元房地产开发有限公司为原某某出具售房凭证，因房屋系按揭贷款购房，原某某委托母亲张某甲按期交付贷款，并将购房手续交给张某甲保管。被告冯德志以与张某甲复婚为欺骗手段与张某甲同居，在此期间被告擅自篡改了原某某售房凭证，将原某某冯瑛超的名字改为冯德志，被告绥化市开元房地产开发有限公司在原某某不知情的情况下，又与被告冯德志签订了房屋买卖协议，导致原某某购买的房屋变更到被告冯德志名下。在原某某入住期间，被告冯德志采取用胶水堵门锁眼和砸原某某财物等手段将原某某强行驱出争议房屋，由被告侵占至今。故原某某提起诉讼，要求确认原某某与绥化市开元房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同有效；确认冯德志与绥化市开元房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同无效；被告冯德志立即从房屋中迁出。被告冯德志辩称，原某某起诉与事实不符，房屋是由被告冯德志购买，有证据证实。被告绥化市开元房地产开发有限公司本院依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，亦未向本院递交答辩材料。原某某冯瑛超为支持其诉讼主张，提供了如下证据：1、售房凭证、购房定金凭证四份，证实冯瑛超与开元公司形成了房屋买卖合同关系，原某某交付了首付款和定金，开元公司擅自修改合同的主体将“瑛超”涂改成“德志”字样，开元公司侵害了原某某的合同权利。2、中国建设银行本外币活期储蓄一本通、建设银行个人贷款对帐单、储蓄本对照表，证实储蓄本原件始终保存在原某某手里，根据银行规定只有原某某交付贷款，储蓄本上的存款数据才能打上，通过个人贷款对帐单的数据证明截止2013年4月18日前被告并没有向银行报请挂失，存折原件由原某某保存，可推定存折上的存款是原某某储存的。根据对帐单结合该组证据证明被告仅向银行交尾款58，000.00元。3、司法鉴定检验报告书一份，证实购房合同的签字不是冯德志签的。4、冯瑛超与冯德军谈话录音及文字资料，证实冯德志没有对此房屋投入资金。5、证人梁某甲证言，证实证人与原某某系朋友关系，原某某冯瑛超让证人与其一起去找其伯父，房子是原某某母亲挣钱买的。6、证人张某甲证言，证实原某某是证人儿某某，被告是证人前某某，争议的房屋是原某某冯瑛超委托证人去某某的，2009年5月11日证人和原某某的老姑去交定金，买房时借孙树林50，000.00元，借张玉富70，000.00元。证人将购房款交到开元公司，当时在场人有张某丙，开元公司给开的房票，写的是冯瑛超的名字，房票一直在证人手某某，冯德志称贷款需要两个人签名，贷款的事由被告办理，因贷款需要结婚证，2009年10月16日证人与被告补办结婚证，2010年1月7日就富贵园二期六栋4单元101室按揭贷款，证人与被告签字为银行出具了手续，如何办到冯德志的名下，证人不某某，自2010年1月22日到最后一笔2013年4月18日贷款均由证人偿某某，证人一直不知道是冯德志的名。7、证人张某乙证言，证实原某某是证人外某某，被告是证人妹某某，证人陪张某丙张某甲交的房款，一起去的还有冯德志的二姐，交钱时冯德志不在场。8、张某丙张某甲艳谈话录音文字整理摘要，证实冯德志没有出钱购买争议的房屋。9、房屋装修费收据，证实原某某对争议的房屋进行了装修。10、帐户交易明细，证实原某某购买房屋时工资情况，证实原某某当时有购房能力。11、富贵园二期售房合同书、富贵园二期车库买卖协议书各一份，证实2009年5月21日被告冯德志与被告绥化市开元房地产开发有限公司签订富贵园二期售房合同，约定被告冯德志购买被告绥化市开元房地产开发有限公司承建的富贵园6栋4单元1层1号面积74.25平方米房屋，每平方米1，550.00元，房屋总价款115，088.00元，其中贷款80，000.00元，付款方式为贷款，签订合同时应交齐银行规定的首期房款（约总房款的30%），其中10％作为定金，不享受优惠。2009年11月8日，被告冯德志与被告绥化市开元房地产开发有限公司签订富贵园二期车库买卖协议书，约定被告冯德志购买被告绥化市开元房地产开发有限公司承建的富贵园二期6楼北侧35号面积31.01平方米车库，每平方米1，500.00元，总价款46，515.00元。证明该合同上面签名冯德志，不是冯德志本人所签，开元公司对本案争议的合同进行了虚构。被告冯德志为支持其辩解理由，提供了如下证据：1、（1998）绥北城民初字第480号调解书，证实1998年8月24日经绥化市北林区人民法院调解张某丙张某甲志离婚。2、2012年6月24日张某丙张某甲诉状一份及（2012）绥北民初字第145号裁定书一份，证实张某丙张某甲婚，要求依法分割婚间财产，包括本案争议的房屋及车库，后张某丙张某甲3、结婚证一份，证实2009年10月16日冯德志与张某丙张某甲婚证。4、民事起诉状、（2013）绥北民初字第486号民事裁定书，证实2013年8月5日张某丙张某甲区人民法院起诉，要求确认绥化市北林区富贵园6栋4单元101室及6号楼35号车库为张某丙张某甲后张某丙张某甲5、个人还贷凭证、销售不动产发票、房屋产权证、贷款合同证实个人还贷凭证、销售不动产发票及房屋产权证上记载署名冯德志，贷款合同书是冯德志、张某丙张某甲字。被告绥化市开元房地产开发有限公司未向本院提供证据。本院围绕双方当事人争议的事实、焦点组织了质证：被告冯德志对原某某提供的售房凭证、购房定金凭证的真实性无异议，对证明目的有异议，称购房时写的是冯瑛超的名字，后因冯德志交款，所以要求开元公司改成冯德志的名字；对中国建设银行本外币活期储蓄一本通、建设银行个人贷款对帐单、储蓄本对照表的真实性均无异议，对证明目的有异议，称是被告偿某某的贷款；对司法鉴定检验报告书有异议，称两份买卖协议均是其本人签名；对冯瑛超与冯德军录音资料有异议，称与被告无关；对证人梁某乙、张某甲证言有异议，称证言内容不属实；对证人张玉臣张某丙异议；对房屋装修费收据的真实性无异议，称是被告对房屋进行装修；对帐户交易明细无异议；对富贵园二期售房合同书、富贵园二期车库买卖协议书无异议。原某某冯瑛超对被告冯德志提供的（1998）绥北城民初字第480号调解书、2012年6月24日张某丙离婚起张某甲份、（2012）绥北民初字第145号裁定书均无异议；对结婚证有异议，称是1998年离婚，2009年补发结婚证；对民事起诉状、（2013）绥北民初字第486号民事裁定书无异议，称与本案无关；对个人还贷凭证、销售不动产发票、房屋产权证、贷款合同书的真实性无异议，称二被告侵害了原某某合法权益。本院对原、被告提供的证据经过庭审中举证、质证及综合分析后，认定如下：原某某提供的售房凭证、购房定金凭证、富贵园二期售房合同、富贵园二期车库买卖协议书、房屋装修费收据、物业管理费收据，被告冯德志无异议，本院予以确认；中国建设银行本外币活期储蓄一本通、建设银行个人贷款对帐单、储蓄本对照表的真实性本院予以确认，对证明目的不予采信；司法鉴定检验报告，系原某某单方委托进行鉴定，被告有异议，本院不予确认；冯瑛超与冯德军通话录音，系原某某单方面录音，被告有异议，本院不予采信；证人张某丙证言，张某甲与本案当事人有利害关系，本院不予采信；证人梁某乙证言，梁某乙明案件事实，本院不予采信；张玉臣张某丙被告无异议，本院予以采信。被告冯德志提供的（1998）绥北城民初字第480号调解书、（2012）绥北民初字第145号裁定书、（2013）绥北民初字第486号民事裁定书系生效法律文书，本院予以确认；2012年6月24日张某丙离婚起张某甲个人还贷凭证、销售不动产发票、房屋产权证、贷款合同，本院予以确认；结婚证系民政部门颁发的有效证件，本院予以确认。本院根据确认的证据及原、被告的陈述，查明案件事实如下：原某某冯瑛超与被告冯德志系父子关系，被告冯德志与张某丙于19张某甲10月20日经政府登记结婚，1998年8月24日经本院调解离婚，离婚后不久原、被告又在一起生活，2009年10月16日补办结婚证书。2009年5月11日，张某丙与被告张某甲向被告绥化市开元房地产开发有限公司交纳房屋定金2，000.00元、车库定金2，000.00元，欲购买绥化市北林区富贵园二期小区6栋4单元101号面积74.25平方米房屋及6号楼北侧35号面积31.01平方米车库，被告绥化市开元房地产开发有限公司出具了售房凭证，购房人书写为原某某冯瑛超。2009年5月21日，被告冯德志与被告绥化市开元房地产开发有限公司签订富贵园二期售房合同书一份，约定被告冯德志购买被告绥化市开元房地产开发有限公司承建的富贵园6栋4单元1层1号面积74.25平方米房屋，每平方米1，550.00元，房屋总价款115，088.00元，其中包括贷款80，000.00元。付款方式为贷款，签订合同时应交齐银行规定的首期房款（约总房款的30％），其中10％作为定金，不享受优惠。同日，张某丙向被告张某甲开元房地产开发有限公司交纳首付房款33，088.00元，车库款46，515.00元，被告绥化市开元房地产开发有限公司出具售房凭证两份，购房人书写为原某某冯瑛超。2009年11月8日，被告冯德志与被告绥化市开元房地产开发有限公司签订富贵园二期车库买卖协议书一份，约定被告冯德志购买被告绥化市开元房地产开发有限公司承建的富贵园二期6楼北侧35号面积31.01平方米车库，每平方米1，500.00元，总价款46，515.00元。被告冯德志与张某丙将四张张某甲证上购房人冯瑛超更名为冯德志。2010年1月7日，被告冯德志与中国建设银行股份有限公司绥化市分行签订了按揭贷款合同书，被告冯德志与张某丙以夫妻张某甲按揭贷款合同书上签字，并办理了按揭贷款手续。张某丙每月以张某甲的名义偿某某贷款至2013年4月8日。2013年4月18日，被告冯德志一次还清贷款58，468.31元。2013年10月18日办理了房屋产权证，房屋所有权人登记为被告冯德志。原某某以被告绥化市开元房地产开发有限公司承建的富贵园6栋4单元1层1号房屋及6号楼35号车库是其购买为由诉讼来院，诉讼请求：一、确认原某某与开元房地产开有限公司签订的绥化市北林区富贵园二期小区6栋4单元101号房屋及6号楼北侧35号车库买卖合同有效；二、确认被告冯德志与开元房地产开有限公司签订的绥化市北林区富贵园二期小区6栋4单元101号房屋及6号楼北侧35号车库买卖合同无效；三、被告冯德志从争议的房屋中迁出。审理中，被告冯德志称争议的房屋及车库是其购买。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：一、原某某冯瑛超请求确认与被告绥化市开元房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同有效的请求是否有理；二、原某某请求确认被告冯德志与被告绥化市开元房地产开发有限公司签订的买卖合同无效的请求是否有理；三、原某某请求被告冯德志从诉争的房屋中迁出的请求是否有理。本院认为，原某某冯瑛超提供的证据均无法证实本案争议的房屋及车库是其购买，且该房屋已于2013年10月18日经房产部门办理了房屋产权证，房屋所有权人登记为被告冯德志，依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，该争议房屋和车库应为冯德志与张某丙婚间共张某甲。因此，原某某请求确认与被告绥化市开元房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同有效及被告冯德志与被告绥化市开元房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求无理，不予支持；原某某请求判令被告冯德志从争议的房屋中迁出的诉讼请求无理，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原某某冯瑛超的诉讼请求。案件受理费2，602.00元，由原某某冯瑛超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长 赵国武代理审判员 李福来代理审判员 王晓南二〇一五年七月二十二日书 记 员 杨 波 关注微信公众号“”