（2015）蒙民初字第811号

裁判日期: 2015-07-22

公开日期: 2015-12-21

案件名称

原告陈志艳、李厚彤与被告谭秀娥房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书

法院

蒙自市人民法院

所属地区

蒙自市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈ＸＸ,李ＸＸ,谭ＸＸ

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条

全文

云南省蒙自市人民法院民事判决书（2015）蒙民初字第811号原告陈XX，女，汉族。原告李XX，男，彝族。被告谭XX，女，汉族，农民。委托代理人何绍炜，天马法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。原告陈XX、李XX与被告谭XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理，依法由审判员刘敏于2015年6月15日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈XX、李XX，被告谭XX的委托代理人何绍炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈XX、李XX诉称，2014年6月1日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于银河路71号沿街铺面第5间租给原告使用，期限为3年，即从2014年6月1日起至2017年6月30日止，第一年租金为14000元，后两年租金为16000元，并须交纳1000元押金。合同签订后，原告按约向被告交纳了第一年的租金14000元和押金1000元，共计15000元，并对房屋进行了装修。后原��发现被告与房主蒙自市文化体育和广播电视局签订租赁合同的截止日期为2015年1月1日，且房主并未允许被告转租。为此提起诉讼，要求确认原、被告于2014年6月1日签订的《商铺租赁合同》无效；由被告返还租金7000元、押金1000元、偿还部分装修损失5000元并承担本案诉讼费。被告谭XX辩称，原告陈述的不是事实，当时是原告多次要求与被告承租诉争房屋，被告已告知原告与房主的合同是到2015年1月1日，原告表示没关系，到时候再由被告与房主续签合同，所以原告才与被告签订了合同；原告是2014年6月4日交押金1000元，收据上已注明“如一星期后不租用只退还500元押金”，原告直到6月底才与被告签订合同，但合同上签成2014年6月1日，已明显超过一个星期；房屋被告也装修过，所以才将房屋租金提高后租给原告，原告当时也同意，即使要补偿装修费也是原告补��给被告；诉争铺面现已由原告向房主承租使用，原告根本没有损失，故请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。本案争议的焦点问题是：原、被告于2014年6月1日签订的《商铺租赁合同》是否无效？如无效，被告是否应返还原告租金7000元、押金1000元及赔偿装修损失5000元？原告陈XX、李XX针对其诉讼主张，提交了以下证据：1、《身份证》复印件二份，欲证明原告的主体资格。2、《商铺租赁合同》一份，欲证明原、被告签订的租房期限为2014年6月1日起至2017年6月30日止及双方的权利义务。3、《收据》二份，欲证明原告依约将租金14000元和押金1000元交给被告。4、《蒙自市文化体育和广播电视局租房协议》一份，欲证明被告与蒙自市文化体育和广播电视局签订的租房期限为2012年1月1日至2015年1月1日，2015年1月1日后被告无权将商铺租赁给原告的事实；被告未经蒙自市文化体育和广播电视局同意，擅自将商铺转租给原告的事实。5、装修收据六张，欲证明原告租房后对房屋进行了装修，因被告无权处分，导致原告的装修损失。经质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4无意见。对证据5不认可，认为收据写的是石材款，调试调解器、防盗门、钢化玻璃、宽带等都不能证实是用于诉争商铺内的装修，购机费、交的话费等与本案无关。被告谭XX针对其辩解，提交了以下证据：1、被告《身份证》复印件一份，欲证明被告的身份。2、《营业执照》、《结婚证》复印件各一份，欲证明被告多年使用诉争铺面用于经营复印社、被告与邹治国的关系。3、《相片》一张，欲证明原告至今一直在使用诉争的铺面。经质证，原告对被告提交的证据均无意见，但认为不能证实铺面是被告装修。本院依职权于2015年7月20日对林媛作的《调查笔录》及林媛提交的《房屋所有权证》复印件一份，欲证实涉案商铺的所有权人为蒙自市文化体育和广播电视局，且该商铺一直由原告使用至今。经质证，原、被告对本院调取的证据均无异议。本院认为，原告提交的证据1、2、3、4，被告无异议，予以确认和采信。对证据5，被告不认可，且不符合证据的形式要件，与本案无关联性，不能证实原告装修房屋的损失，不予确认和采信。被告提交的证据，原告无异议，予以确认和采信。本院调取的证据原、被告均无异议，予以确认和采信。根据举证质证，本院确认如下法律事实，涉案商铺位于蒙自市银河路63号（现为71号）沿街铺面第5间，所有权人是蒙自��文化体育和广播电视局。2012年1月1日，被告向蒙自市文化体育和广播电视局承租位于银河路71号沿街铺面第5间用于经营“蒙自基业办公室复印社”，租期从2012年1月1日起至2015年1月1日，租金每月200元，每年付款一次，先付款后使用。2014年6月1日，原、被告经协商签订《商铺租赁合同》，约定：被告自愿将位于银河路71号沿街铺面第5间租给原告使用，使用期限3年，即从2014年6月1日起至2017年6月30日止；第一年租金为14000元，第二年至第三年租金为16000元，押金1000元；每年付款一次，先付款后使用。此外，合同还对水电费的代收、房屋提前收回等事项作了约定。合同签订后，被告将涉案商铺交给原告使用；原告按约定于同日支付被告2014年6月1日至2015年6月30日一年的房租费14000元、于2014年6月4日支付押金1000元。经涉案商铺所有权人同意，现商铺一直由原告使用至今。本院认为，原、被告于2014年6月1日签订的《商铺租赁合同》虽系双方自愿签订，但该合同约定的租赁期限超过了被告向涉案商铺所有权人承租的期限，超过的部分为无效。被告将涉案商铺转租给原告，商铺所有权人知道后未提出异议，视为其同意被告转租，且已实际履行，因此原、被告签订的合同部分有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，原、被告签订的合同虽部分无效，但由于涉案商铺至今由原告使用，原告应向被告支付相应的房屋租金，故原告要求被告返还租金7000元的请求，本院依法酌情支持2015年1月1日至6月1日五个月的租金5833元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财��，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，原告应将涉案商铺返还给被告，但商铺所有权人同意由原告使用，不存在返还被告的情形，故商铺不需返还；涉案合同中，超过被告承租期限的部分为无效，原告要求返还押金1000元的请求合法，依法予以支持。原告要求赔偿装修损失5000元，未能提交充分证据证实，且涉案商铺至今由原告使用，无装修损失，故依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告陈XX、李XX与被告谭XX于2014年6月1日签订的《商铺租赁合同》，其中，2015年1月1日以前的部分有效，超过2015年1月1日的部分无效。二、被告谭XX于判决生效后十日内一次性返还原告陈XX、李XX房屋租金5833元、押金1000元，共计人民币6833元。三、驳回原告陈XX、李XX的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，按照《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，减半收取计62.50元，由原告陈XX、李XX承担30.50元，被告谭XX承担32元（该费用原告已垫交，待被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年期限内向本院申请强��执行。审判员　刘　敏二〇一五年七月二十二日书记员　夏许莲百度搜索“”