（2015）蜀民一初字第00536号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2016-03-29
案件名称
张然与合肥城改投资建设集团有限公司、合肥顺昌物业管理有限公司等确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
合肥市蜀山区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张然,合肥城改投资建设集团有限公司,合肥顺昌物业管理有限公司,郭孝琴
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2015）蜀民一初字第00536号原告：张然，男，1989年12月23日出生，汉族，合肥市九徽装饰有限公司职员，住安徽省合肥市蜀山区。委托代理人：杨一伟，安徽协利律师事务所律师。委托代理人：柳硕，安徽协利律师事务所律师。被告：合肥城改投资建设集团有限公司，住所地安徽省合肥市。法定代表人：张金生，董事长。委托代理人：王代德，安徽天瑞律师事务所律师。被告：合肥顺昌物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市。法定代表人：钟建成，总经理。委托代理人：周世凤，合肥顺昌物业管理有限公司项目部经理。被告：郭孝琴，女，1969年12月6日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区，经常居住地安徽省合肥市蜀山区。委托代理人：刘荣春，安徽鑫和律师事务所律师。原告张然与被告合肥城市投资建设集团有限公司（以下简称城改集团）、合肥顺昌物业管理有限公司（以下简称顺昌公司）、郭孝琴确认合同无效纠纷一案，本院受理后，由审判员王新月独任审判，于2015年7月10日公开开庭进行了审理。原告张然及其委托代理人杨一伟、被告城改集团的委托代理人王代德、被告顺昌公司的委托代理人周世凤、被告郭孝琴的委托代理人刘荣春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张然诉称：原告于2008年购买城改集团开发的潜山北路新景花园8栋602室房屋，系新景花园的业主。购房时的原告即向被告1表示想购买4-6栋楼下124、125号车位，但城改集团工作人员答复此地下车库属于防空设施，可以停车，暂不对外出售。后城改集团委托顺昌公司将上述车位租赁给原告。租赁期间，原告曾多次告知城改集团、顺昌公司，如两车位可以出售且有他人欲购买时，请及时通知原告，原告愿意购买，城改集团和顺昌公司当时均有承诺。2014年9月21日，原告在向顺昌公司缴纳车位租金时，被告知125号车位已为同小区的5栋202室业主购买。此事后虽经原告多次交涉未果。原告认为，原告合法租赁上述车位，依法对该车位具有优先购买权，现两被告的行为已严重侵害了原告的合法权益。故为维护自身合法权益，原告特依据《民事诉讼法》的相关规定诉至贵院，请求：1、判令被告城改集团与被告郭孝琴签订的蜀山区潜山北路新景花园4-6栋楼地下125号车库买卖合同无效；2、判令原告对蜀山区潜山北路新景花园4-6栋楼地下125号车库享有优先购买权；3、本案的诉费用由被告承担。被告城改集团庭审答辩：一、被告城改集团与原告之间不存在租赁关系，原告对该车位不存在优先购买权，有以下三点理由：1、被告城改集团将该车位出售给被告郭孝琴时，并不知道原告在使用该车位，也未收到原告要求购买、保留该车位的任何通知，新景花园小区的车位一直由被告城改集团交由被告顺昌公司管理，同时由被告顺昌公司收取一定停车服务费（未售出车位而言）；2、本案没有证据证明被告城改集团与原告之间有车位租赁关系，被告城改集团没有委托被告顺昌公司对涉案车位进行向外出租；3、被告顺昌公司向原告收取的两辆车的停车费为小区车辆停放服务费，收费标准没有超出《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》的规定，被告城改集团、被告顺昌公司未向原告收取车位租金，原告仅与被告顺昌公司之间存在地下车位的物业管理服务合同关系，原告与被告城改集团之间并不存在车位租赁关系。二、被告城改集团与被告郭孝琴之间签订的涉案车位买卖合同合法有效，原告要求确认该合同无效，无事实和法律依据。该车位出售合同与原告无关，未侵犯原告任何合法权益，假设原告对125号车位享有优先购买欲，被告郭孝琴作为合同当事人为小区业主，以使用为目的购买该车位是善意的，并支付了合理对价，《最高人民法院关于城镇房屋租赁使用的司法解释》第二十一条的规定，原告诉请也不应得到支持。被告顺昌公司辩称：1、被告顺昌公司只是小区的管理单位，不是产权单位，无权对外出售地下车位，所以原告诉讼与被告顺昌公司无关，被告顺昌公司不是本案适格主体；2、新景花园小区车位出售时，原告和其他业主如有购买意向，因顺昌公司不是地下车位的产权单位，不可能及时了解他人的购买意向，更不可能也从来没有承诺将该车位出售给原告，原告使用了新景花园4-6栋124号、125号车位，原告购买了新景花园4-6栋124号车位，没有购买125号车位，该事实表明原告明知地下车库已在出售，但因自己原因只购买了一个车位，放弃购买另一个车位，原告称不知道车位出售的情况，显然与事实不符。综上所述，顺昌公司认为其不是新景花园地下车位的所有人，原告诉请与顺昌公司无关，顺昌公司不是适格主体，原告起诉顺昌公司无事实和法律依据，请求法院驳回原告诉请。被告郭孝琴辩称：1、同意被告城改集团、顺昌公司答辩意见，另外，被告郭孝琴不是本案适格主体，充其量只是本案第三人；2、被告城改集团与被告郭孝琴签订的车位出售合同合法有效，且已经履行完毕，原告诉请无事实和法律依据；3、2014年9月26日被告城改集团、郭孝琴签订合同，并于当天将车位交接给被告郭孝琴，被告郭孝琴履行了全部合同义务，被告郭孝琴不知道购买车位之前，车位的使用情况，即便之前有人使用，我方也是善意购买。另外，根据被告顺昌公司所述，原告在新景花园已经购买过车位，根据合肥市的实际情况，一房配一库是比较合适的。原告在相关证据中没有反映到底在124、125号车位停放的是否是小区业主自用车辆，小区的车位优先要满足的是小区业主自己使用，不能停放社会、单位用车。原告张然为证明自己的主张，所举证据如下：1、被告城改集团、被告顺昌公司组织机构代码证复印件一份，证明两被告系本案适格主体；2、房产证原件一份，证明原告系“新景花园”小区8幢602室业主；3、收据（其中两张为原件，另为复印件）两张，车库照片（原件）两张；证明原告与两被告之间存在事实租赁关系，租赁期限至2014年12月31日；4、录音光盘一张，证明被告城改集团委托被告顺昌公司对涉案的125号车位进行出租、出售，被告顺昌公司对涉案车位出租、出售，被告顺昌公司出租涉案车位是被告城改集团的意思表示，原告与顺昌公司之间有合法的租赁关系。被告城改集团为证明自己的主张，提供证据如下：1、存量房买卖合同原件（被告城改集团、郭孝琴签订的涉案车位购买合同）、现金付款凭条复印件、电子回单打印件各一份，证明被告郭孝琴已经购买涉案车位，且已付清相关款项；2、被告郭孝琴身份证复印件一份，证明被告郭孝琴主体身份。被告顺昌公司未提供证据。被告郭孝琴为证明自己的主张，提供证据如下：2014年9月24日收据复印件一份、车位交接通知单原件一份、2015年4月27日收据原件一份，证明被告郭孝琴已经全部履行了合同相关义务，并办理了车位交接。对上述证据本院审核认定如下：张然所举证据1、2、3、被告城改集团所举证据、被告郭孝琴所举证据具有真实性、合法性、关联性，证据效力予以确认；原告张然所举证据4不同时具备证据的三性要求，证明效力不予认定。依据本院审核认定的证据及当事人陈述查明的事实如下：张然系合肥市潜山北路496号新景花园8幢602室所有权人。郭孝琴系合肥市潜山北路496号新景花园5幢202室所有权人。城改集团系合肥市潜山北路496号新景花园的建设单位，系该小区4#、5#、6#、7#车位的所有权人。顺昌公司系合肥市潜山北路496号新景花园的物业管理单位。2014年9月22日原告交纳给顺昌公司两辆车在2014年3月1日到2014年12月31日期间的地下停车费共计2000元，同日，原告还交纳了另外一辆车2014年10月1日至2015年7月31日期间的地面停车费500元。原告称交纳的为车位的租赁费，顺昌公司不予认可，称是车位的停车服务费。城改集团称从未委托过顺昌公司对外出租。2014年9月26日，郭孝琴与城改集团签订《存量房买卖合同》一份，约定，被告城改集团将位于合肥市潜山北路496号新景花园0125号车位出售给郭孝琴，车位建筑面积50.79元，价款为77000元。郭孝琴于2014年9月24日交纳给城改集团新景花园4-6幢125号车位款77000元。2104年9月26日，城改集团出具给郭孝琴《车位交接通知单》一份，内容为：“顺昌物业公司：新景花园车位4、6#125车位号，建筑面积50.79㎡，业主姓名：郭孝琴，请发给车位卡，办好交接手续为感！”。2015年4月27日，因城改集团车位出售优惠，优惠了郭孝琴车位款15000元，并重新出具了62000元的车位购买收据。原告张然于2014年11月份向城改集团交纳了购买4-6幢124号车位的定金10000元，但双方尚未签订正式的买卖合同。原告张然将两辆登记在其亲属名下的车一直停放在涉案的124、125车位上，被告郭孝琴尚未使用购买的125号车位。2014年12月31日张然起诉至本院。另查明：新景花园小区的房屋、车位配比为1：1。《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》对住宅小区机动车停放服务的最高指导收费标准为：小型车地下车位每月每辆180元（含物业综合服务费50元）、已售产权或使用权的70元。上述费用包括物业综合服务费、公共设备运行费和日常维护费等。新景花园4-6幢地下车库中尚有部分车位未出售。本院认为：本案争议的焦点为张然与顺昌公司之间是否存在车位租赁关系和城改集团与郭孝琴签订车位买卖合同的效力。城改集团系本案所涉车位的所有权人，但城改集团既未与张然之间建立租赁合同关系，亦未将车位交给顺昌公司出租，被告顺昌公司亦否认与原告张然之间存在租赁关系，仅根据原告交纳给顺昌公司的地下停车费收据，不能证明顺昌公司与张然之间存在合法有效的车位租赁关系，因此原告要求确认其因为租赁获得新景花园4-6幢125号车位的使用权从而对该车位具有优先购买权，无事实和法律依据，本院不予支持；被告郭孝琴系本案所涉车位所在小区的业主，城改集团将自己拥有完全权利的车位出售给小区的业主郭孝琴，双方意思表示真实，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，且新景小区尚有部分车位未售出，原告张然作为业主也预定了车位，原告张然的停车权利并未受到侵害，综上原告要求确认城改集团与郭孝琴之间签订的车位买卖合同无效，缺少法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张然的诉讼请求。本案案件受理费160元，减半收取为80元，由原告张然承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 王新月二〇一五年七月二十二日书记员 龙超予附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”