（2015）鄂汉阳民一初字第00055号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-11-10
案件名称
夏春燕与武汉金座之星商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市汉阳区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏春燕,武汉金座之星商业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国食品安全法》：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂汉阳民一初字第00055号原告：夏春燕。委托代理人：项中楠，北京盈科（武汉）律师事务所律师，一般授权代理。被告：武汉金座之星商业管理有限公司，住所地武汉市江岸区解放大道1338号汉飞青年城13层1729室。法定代表人：李俊林，系该公司总经理。委托代理人：程欣，湖北诗戈律师事务所律师，特别授权代理。原告夏春燕诉被告武汉金座之星商业管理有限公司（以下简称金座之星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月12日立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员张朝管担任审判长与人民陪审员周洪元、陈会琴组成合议庭，于同年3月12日公开开庭进行了审理。原告夏春燕及其委托代理人项中楠、被告金座之星公司的委托代理人程欣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏春燕诉称：被告在未取得汉阳区龙阳大道大洋百货负一楼商业规划许可的情况下，经营“食万家美食汇”并对外招租。“食万家美食汇”未取得消防验收及环境评价合格报告，不具备经营美食城的条件，租户无法取得营业执照。2014年8月28日，原、被告签订《美食城经营场地租赁合同》一份，约定原告承租“食万家美食汇”4号档口，合同期限自2014年10月1日至2015年9月30日止。后被告收取原告租金人民币36000元、租赁押金人民币30000元，并从原告经营所得中扣点722.7元。“食万家美食汇”不具备经营美食城和对外招租的条件，被告违反法律强制性规定，经营过程中双方没有关于扣点的任何约定，被告从原告经营所得中扣点没有法律依据，故起诉至法院，请求判决解除原、被告签订的《美食城经营场地租赁合同》，被告返还原告房屋租金、租赁押金及扣点费用合计人民币66722.7元，本案案件受理费由被告承担。原告夏春燕为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一：《美食城经营场地租赁合同》一份，以证明原、被告之间存在场地租赁合同关系；证据二：收款收据二份，以证明原告依照合同约定向被告分别交付了场地租金人民币36000元及保证金人民币30000元。被告金座之星公司辩称：原、被告所签租赁合同合法有效，应受法律保护。合同签订后，被告已向原告交付场地并提供管理服务，原告也按约交付了半年租金及保证金，保证金并非原告所称的“租赁押金”，后原告一直正常经营，并获得了经营收益。美食广场现已经消防验收合格，也已取得营业执照，现原告单方要求解除合同，应按合同约定承担违约责任，已交纳的租金、保证金不予退还。扣点问题并非基于合同产生，实际系经双方口头协商一致为聚集人气而收取的促销活动费用，原告违背诚实原则要求返还扣点费用无法律依据。被告金座之星公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：证据一：《美食城经营场地租赁合同》一份，以证明原、被告所签合同依法成立，根据合同约定，原告违约情况下，已交租金及保证金不予退还；证据二：《建设工程竣工消防备案抽查结果告知书》、《建设项目环境保护审批登记表》、《餐饮服务许可证》各一份，以证明美食城已获相关审批合格手续。经庭审质证，原告对被告提交的证据一的真实性无异议，但认为原告不经营系有正当理由，被告未能提供行政部门相关验收合格证明，无消防验收和环境影响评估合格报告，致使原告无法取得工商营业执照，无法正常经营；对证据二的真实性无异议，但认为合同签订之前美食城未取得上述相关审批手续，处于非法经营的状态。被告对原告提交的证据一、二的真实性均无异议，但认为原告所举证据与其诉讼请求无关联性。经审理查明：武汉市汉阳区食万家美食汇餐厅经营场所位于武汉市汉阳区龙阳大道36号顶琇广场1栋-1层1室（地下室），《营业执照》上登载的个体经营者为李俊林，上述经营场所房屋所有权人为武汉商贸国有控股集团有限公司。2009年8月20日，武汉商贸国有控股集团有限公司（出租人）将上述场地出租给武汉龙阳大洋百货有限公司（承租人），后经武汉商贸国有控股集团有限公司同意，武汉龙阳大洋百货有限公司将上述场地转租给尼尔商业管理（武汉）有限公司经营中式快餐，2014年8月22日，尼尔商业管理（武汉）有限公司与武汉市汉阳区食万家美食汇餐厅个体经营者李俊林签订《委托经营协议书》，将上述场地营业区域委托李俊林经营，经营期限自2014年10月25日至2022年10月24日止。同年9月5日，武汉市汉阳区食万家美食汇餐厅个体经营者李俊林将上述餐厅实际经营管理权委托给武汉金座之星公司。2014年8月28日，出租方武汉金座之星公司（甲方）与承租方夏春燕（乙方）签订《美食城经营场地租赁合同》一份，约定：“一、租赁物业状况：1、地址：汉阳区龙阳大道大洋百货负一楼食万家美食汇4号档口；2、计租建筑面积12平方米。二、租赁期限1年，自2014年10月1日起至2015年9月30日止；三、场地租金：年租金为72000元，保证金30000元，租金自乙方计租之日起每半年（6个月）支付一次，租金为36000元，第一次租金于合同签订之日付清，以后乙方每次提前一个月支付下半年租金。四、经营场所水费、电费、物业费以及可能未列及的乙方所产生费用均由乙方承担。六、乙方义务和责任：9、乙方除因不可抗力因素，国家法定节假日或经甲方书面同意，乙方应连续营业，不得闲置租赁场地。七、特别约定：2、乙方的广告及门头装饰约定成都小吃……11、乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，无条件收回租赁场地，乙方保证金和租金不退。若给甲方造成损失的，乙方应予赔偿：⑤、无正当理由连续3天或者当月累计5天不营业的；八、违约责任：1、甲乙双方签订合同后，在乙方开业前，若乙方要求终止合同，甲方除不退还乙方保证金外，乙方还应赔偿甲方已经专门为乙方租赁场地投入的设施设备费用；2、在乙方开业后若乙方要求终止合同（如：甲方不出租场地给乙方或乙方不再承租场地等），应提前30天书面通知对方，并征得对方书面同意，且应支付对方3万元作为违约金。同年12月30日，金座之星公司向夏春燕出具盖有公司印章的《收款收据》两份，内容分别为：“今收到夏春燕于食万家美食汇王家湾店4#档口交来档口租金半年共￥36000元整”、“今收到夏春燕于食万家美食汇王家湾店4#档口交来保证金半年共￥30000元整”。同年11月18日，原告经营的4号档口停止营业至今。2015年1月27日，武汉市公安局汉阳区分局消防大队向武汉食万家美食汇王家湾店下发《建设工程竣工验收消防备案抽查结果告知书》（阳公消抽告（2015）第Y002号），内容为：“你单位2015年1月13日进行竣工验收消防备案（备案号：420000WYS140013190），并确定为抽查对象的武汉食万家美食汇王家湾店室内装修工程（位于武汉市汉阳区龙阳大道36号大洋百货商场地下一层，装修建筑面积720㎡）的竣工验收消防备案资料收悉。经现场验收检查，综合评定为：合格”。同年2月9日，武汉市汉阳区环境保护局就武汉食万家美食汇餐厅报批的《“食万家美食汇正餐服务”建设项目环境影响报告表》提出审批意见：同意武汉市汉阳区食万家美食汇餐厅在汉阳区龙阳大道36号顶琇广场1栋-1层1室设立“食万家美食汇正餐服务”建设项目，并就污染物排放提出工作要求。同月，武汉市汉阳区环境监测站下发“武汉市汉阳区食万家美食汇餐厅油烟监测报告”【阳环监烟字（2015）第003号】，监测结论：武汉市汉阳区食万家美食汇餐厅油烟净化装置处理后的排放浓度达到GB18483-2001《饮食业油烟排放标准（试行）》标准要求。同年2月12日，武汉汉阳区食万家美食汇餐厅取得了武汉市汉阳区食品药品监督管理局下发的《餐饮服务许可证》（鄂餐证字2015420105300001）。同年2月13日，武汉汉阳区食万家美食汇餐厅取得了武汉市汉阳区工商行政管理局下发的个体工商户《营业执照》（注册号420105600512198）。同年3月15日，原告从经营的美食汇4号档口搬出。另查明：武汉食万家美食汇于2014年10月10日正式对外营业，营业之初为积聚人气，原、被告协商一致提取原告当月营业额的10%作为促销活动资金，后实际提取金额为当月营业额的40%，总计人民币722.7元。案件审理过程中，被告表示同意退还收取的上述费用人民币722.7元，2015年3月15日，原告从上述租赁场地内搬出。另，案件审理过程中，本院就餐饮经营企业取得《餐饮服务许可证》相关问题向武汉市汉阳区食品药品监督管理局进行征询，该局工作人员称：食品药品监督管理局在为食品经营者办理《餐饮服务许可证》时，会依据实际情况选择统一或分别办理《餐饮服务许可证》的情形。依照《中华人民共和国食品安全法》的规定，食品经营者在未取得相关许可证前的经营行为是违反法律规定的，若在监督过程中发现将给予整改或停业整顿等措施。现原告起诉至本院，请求判决解除原、被告签订的《美食城经营场地租赁合同》，被告返还原告房屋租金、保证金及扣点费用，本案案件受理费由被告承担。被告同意解除合同，但认为原告无正当理由擅自停业，已构成违约，依照合同约定应不予退还已付租金及保证金。本案在审理过程中，原、被告双方各持己见，未能达成一致意见。本院认为：原、被告于2014年8月28日签订的《美食城经营场地租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行。合同签订后被告向原告提供了经营场地，原告亦依约支付了六个月租金及保证金。依照鄂餐证字2015420105300001《餐饮服务许可证》内容所示，武汉市汉阳区食万家美食汇餐厅系诉争美食城场地内提供餐饮服务主体，依照《中华人民共和国食品安全法》第二十九条第一款：“国家对食品生产经营实行许可制度。从事食品生产、食品流通、餐饮服务，应当依法取得食品生产许可、食品流通许可、餐饮服务许可”之规定，其依法应办理《餐饮服务许可证》，被告作为上述提供餐饮服务主体的受托管理方亦应履行在原告实际经营快餐销售前提供上述《餐饮服务许可证》的义务，故原告在被告未提供合法经营许可手续前的停业行为具备正当理由，但原、被告作为合同签约主体应在合同签订前尽到审慎义务，原告对于被告在签订合同时存在尚未取得个体工商户营业执照及相关食品经营许可证的情形应予以核查。合同签订后被告依约向原告交付了档口，被告实际进行了经营并取得收益，被告滞后办证行为未对原告经营构成影响，故鉴于原、被告双方在合同中均未明确约定相关证件办理问题，本院酌定被告返还原告保证金人民币15000元。《美食城经营场地租赁合同》签订后，原告已实际自2014年10月10日至2015年3月15日（共计156天）期间向被告提供场地且已经营、使用，故上述期间的场地占用费人民币30772.6元（年租金72000元／年÷365天×156天）应支付，已收租金中人民币5227.4元应予以返还。现原、被告均同意解除双方所签《美食城经营场地租赁合同》，被告表示同意返还收取的原告提点费人民币722.7元，本院均予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国食品安全法》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告夏春燕与被告武汉金座之星商业管理有限公司于2014年8月28日签订的《美食城经营场地租赁合同》；二、被告武汉金座之星商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告夏春燕支付人民币20950.1元；三、驳回原告夏春燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1572元（此款原告已预交）由原告夏春燕负担人民币786元，被告武汉金座之星商业管理有限公司负担人民币786元，被告武汉金座之星商业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给原告夏春燕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；帐号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。）审 判 长 张朝管人民陪审员 周洪元人民陪审员 陈会琴二〇一五年七月二十二日书 记 员 李玉荣 百度搜索“”