（2015）丹民一终字第00153号

裁判日期: 2015-07-22

公开日期: 2016-01-14

案件名称

曲X与郑XX、张X华、赵X利、宋XX、吕X房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省丹东市中级人民法院

所属地区

辽宁省丹东市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

曲Ｘ,郑ＸＸ,张Ｘ华,宋ＸＸ,赵Ｘ利,吕Ｘ

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省丹东市中级人民法院民事判决书（2015）丹民一终字第00153号上诉人（原审原告）：曲X，女。委托代理人：王莉莉，丹东市元宝区和谐法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：郑XX，男。委托代理人：任XX，男。委托代理人：徐祥钰，丹东市振安区中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张X华（系郑XX之妻），1967年6月25日出生，汉族，无职业，住址同上。委托代理人：徐祥钰，丹东市振安区中心法律服务所法律工作者。第三人：宋XX，男。委托代理人：高文斌，辽宁圣权律师事务所律师。第三人：赵X利，男。第三人：吕X，女。上诉人曲X与被上诉人郑XX、张X华、第三人赵X利、宋XX、吕X房屋买卖合同纠纷一案，丹东市元宝区人民法院于2014年11月6日作出（2014）元民二初字第00265号民事判决，上诉人不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月22日公开开庭审理了本案。上诉人曲X的委托代理人王莉莉、被上诉人郑XX的委托代理人任XX、徐祥钰、张X华的委托代理人徐祥钰、第三人宋XX的委托代理人高文斌到庭参加诉讼。第三人赵X利、第三人吕X经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告曲X一审诉称，2010年11月23日，原告与第三人赵X利签订房屋买卖合同（第三人系两名被告的委托代理人），将两名被告所有的坐落于丹东市元宝区林江名城小区3号楼906室房屋出售给原告，价款17万元。合同签订后，第三人将房屋及相关手续等交给原告，但两名被告至今不配合原告办理房屋过户。故请求：1、确认原告与第三人签订的房屋买卖协议合法有效；2、判令两名被告协助原告办理房屋过户手续。原审被告郑XX、张X华一审辩称，原告请求确认的房屋买卖协议不真实。即使该房屋买卖协议属实，也是赵X利以房屋所有权人的名义签订的，对两名被告无约束力。另外，由于赵X利的代理权已经自然终止，其无权以两名被告的名义行使民事权利，所行使的民事行为也属无效。请求驳回原告的诉讼请求。第三人赵X利一审述称，自己出卖房屋系有权处分，与原告签订的买卖合同合法有效，同意原告的诉讼请求。第三人宋XX一审述称，第三人赵X利与原告签订的房屋买卖协议是虚假的，无法律效力。请求驳回原告的起诉。第三人吕X一审未到庭，也未提交答辩状。原审法院经审理查明，两名被告系夫妻。2005年6月22日，被告郑XX作为被拆迁人与丹东鑫泰房地产开发有限公司签订城市房屋拆迁安置协议，约定该公司为被告郑XX调换安置房屋一处。当日两名被告又与第三人宋XX签订一份协议，将上述房屋的拆迁安置补偿手续以13000元转让给宋XX。2007年7月26日，宋XX交付相关费用后，丹东鑫泰房地产开发有限公司为其出具了名头为郑XX的住房分配通知书，并为其办理了入户手续。2008年1月24日，在丹东市公证处，两名被告作为委托人，向作为受托人的第三人吕X出具一份公证委托书，该委托书载明：“委托人现有房屋一处（尚未确权），坐落在林江名城小区3号楼906号，为壹居室住房，全权委托吕X办理以下事宜：一、代理委托人办理确权（产权为夫妻共有），产权调换、领取房照，交纳相关费用。二、代理委托人依照有关法律、法规与买房人签订转让协议，收取房款，移交房产及相关证件。三、代理委托人到房产部门办理上述确权（产权调换）后房屋的所有权转移登记手续。四、如《住房分配通知书》上所标注的房址、面积与实际不符，到房产部门办理相关变更手续，具体地址和面积以确权后房产部门标注的为准。五、代为办理与上述房产相关的其他手续（包括取暖、水、电、煤气、电话、有线电视等）。受托人在授权范围内所签署的与上述房产有关的文件及支付的相关费用，委托人予以承认。委托期限自公证之日起至办理完上述委托事项为止。本委托有转委权”。两名被告在该委托书落款处签名、捺印。庭审中，第三人宋XX陈述其与吕X系朋友并曾同居，当年自己购买涉案房屋的拆迁安置手续时，因为买卖的是拆迁房屋，五年内不能上市交易，为配合其将来办理过户事宜，由其找到吕X，两名被告才为吕X出具涉案公证委托书。2009年7月16日，两名被告诉至丹东市元宝区人民法院（以下简称元宝法院），要求解除同宋XX所签协议。同年7月30日，两名被告与宋XX达成调解协议，约定：解除双方签订的买卖棚厦拆迁安置手续协议，两名被告于2009年9月30日前给付宋XX65000元，坐落于元宝区林江名城3号楼2单元906室房屋归两名被告所有，宋XX在收到两名被告给付的65000元后一周之内将房屋腾还给两名被告。协议达成后，两名被告给付宋XX65000元，但宋XX并未将涉案房屋交还两名被告，两名被告因此向元宝法院申请强制执行。2009年8月17日，被告郑XX在《丹东日报》上登载声明：“郑XX将林江名城3号楼906室住房分配通知书、城市房屋拆迁补偿安置协议书、收款收据丢失，声明作废”。2011年11月18日，两名被告到房产部门办理了涉案房屋的产权证书。2010年3月22日，第三人吕X向丹东市中级人民法院提出再审申请，要求撤销元宝法院作出的（2009）元民二初字第00242号民事调解书，依法确认上述房屋归其所有。2010年4月8日，吕X以两名被告与宋XX所签订的调解书中的房屋系其所有为由，向元宝法院提出执行异议申请。2010年6月17日，吕X又提出撤回再审申请，丹东市中级人民法院裁定准许其撤回再审申请。2010年5月24日，第三人赵X利与两名被告的委托代理人即第三人吕X签订一份房屋买卖协议书，将两名被告拥有的涉案房屋出售给第三人赵X利，价格为10万元，此外协议还约定了购房款及房屋交接等其他事项。该协议签订同日，第三人赵X利将购房款10万元交与吕X，吕X出具一张收条，载明：“现收到赵X利关于林江名城3号楼906室房款人民币壹拾万元（100000元）。收款人：吕X”。收到房款后，吕X将涉案房屋的相关手续及城市房屋拆迁补偿安置协议、住房分配通知书、收款收据二份、公证委托书及涉案房屋交给第三人赵X利。同日，第三人吕X与第三人赵X利又签订转委托书，将两名被告委托其处理的涉案房屋的权属调换及买卖等相关事宜转委托给第三人赵X利，委托期限自公证之日起至办理完上述委托事项为止。2010年11月23日，原告与第三人赵X利签订房屋买卖合同，第三人赵X利以自己的名义作为甲方将涉案房屋以17万元的价格出售给原告（乙方），约定了付款方式及其他相关事项。同日，原告给付第三人赵X利购房款16万元，第三人赵X利为原告出具收条并将涉案房屋交付给原告，现该房屋由原告出租给他人使用。2012年5月3日，吕X再次向丹东市中级人民法院申请再审，称其系涉案房屋的实际买受人，元宝法院作出的（2009）元民二初字第00242号民事调解书损害其利益，请求再审予以撤销。2012年6月11日，丹东市中级人民法院做出（2012）丹立二民申字第00033号民事裁定书，认为吕X现未取得涉案房屋物权，且其申请已超过法定期限，裁定驳回其申请。本次庭审中，证人陈立凡到庭证实第三人宋XX曾与第三人吕X同居，自己曾于2009年下半年或是2010年上半年陪同被告郑XX到过丹东市公证处等地要求撤销两名被告为第三人吕X出具的公证委托书，但未果。2012年7月，第三人赵X利向元宝法院提起诉讼，请求确认与吕X签订的房屋买卖协议合法有效，并要求两名被告协助其办理房屋过户手续。元宝法院作出（2012）元民二初字第314号民事判决书，支持其诉讼请求。两名被告不服，上诉至丹东市中级人民法院。该院以事实不清为由将案件发回元宝法院重审。审理过程中第三人赵X利又撤回了起诉。2013年，两名被告将第三人赵X利诉至元宝法院，要求其腾还涉案房屋，该案现已审理完结，两名被告的诉讼请求被驳回。第三人吕X自2012年9月21日前往马来西亚至2014年5月27日未再入境。原审法院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案经过庭审可以查明两名被告出具给第三人吕X的公证委托书系因当年与第三人宋XX之间的买卖棚厦拆迁手续而形成，该买卖协议已经生效法律文书而解除，因此，第三人吕X的代理权已经终止。第三人吕X曾就两名被告与第三人宋XX之间达成的调解协议先后于2010年4月8日、2012年5月3日两次向人民法院主张过权利，足以表明其对此事实应该是明知，而在此情况下，其又在2010年5月24日为第三人赵X利出具转委托书，已明显侵犯了两名被告的合法权益，因此，其转委托应属无效行为。据此，第三人赵X利基于代理人的身份与原告签订的涉案房屋的买卖协议当属无效协议。故原告主张该协议合法有效，两名被告应配合其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求已无事实基础和法律依据，不予支持。民事活动应当遵循诚实信用原则。关于原告主张即使两名被告与第三人宋XX的买卖协议已经解除，也并不能证明吕X的代理权已经解除一节，因吕X的代理权来源于上述买卖行为，在该买卖协议已经解除的情形下，其代理权已无存在的基础和必要。证人陈立凡到庭证实为撤销涉案出具给第三人吕X的公证委托书，被告郑XX曾到过丹东市公证处等相关部门寻求救济，但未果。上述事实显示第三人吕X出具给第三人赵X利的转委托书已无法律效力。故对原告的该项主张，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条、第六十六条第一款、第六十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告曲X的诉讼请求。一审案件受理费5004元，公告费560元，由原告曲X负担。上诉人曲X二审诉称，1、被上诉人与吕X间的公证委托书具有针对不特定人签订房屋买卖合同的法律效力；2、公证委托书仍合法有效；3、吕X作为受托人与赵X利的转委托关系合法有效。原判认定事实和适用法律错误，请求撤销原判，改判确认房屋买卖协议合法有效，被上诉人协助上诉人办理房屋过户手续。被上诉人郑XX、张X华二审辩称，1、涉案房屋是郑XX夫妻的合法财产，依法享有占有、收益、处分的权利。作为所有权人可以自己处分，也可以委托代理人代理，代理人代理后委托人同时具有处分权；代理人必须维护被代理人的利益，不得利用委托书所授的代理权谋利；虽然委托书上没有写明房屋卖给宋XX，但结合其他证据完全可以证明买受人就是宋XX，对此吕X是明知的；元宝法院（2009）元民二初字第00242号民事调解书明确写明郑XX夫妻收回房屋自住。委托书是委托吕X卖房，现在不卖了，吕X的代理权就自然终止，对此吕X是明知的。2、郑XX委托吕X卖房，应该承认是郑XX的真实意思表示，应为有效。但根据元宝法院（2009）元民二初字第242号调解书，已经终止了吕X的代理权。3、因吕X的代理权终止，无权给赵X利出具转委托书，所以赵X利的转委托无效，赵X利以代理人身份与曲X签订的房屋买卖合同也应无效。第三人宋XX二审述称，曲X与第三人赵X利签订的房屋买卖合同无效，郑XX夫妻于2008年1月24日出具给吕X的公证委托书系因与宋XX间的买卖棚厦拆迁手续而形成的，该买卖协议已经被生效的法律文书而解除，因此吕X的代理权已经终止，吕X在2010年3月22日明知代理权已经终止的情况下，在2010年5月24日给赵X利出具转委托书，签订房屋买卖协议书已无法律效力。所以赵X利与曲X于2010年11月23日签订的房屋买卖合同无效。曲X要求郑XX夫妻应配合其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求无事实和法律依据，故应维持原判，驳回曲X的诉讼请求。第三人赵X利二审未到庭，也未提交答辩状。第三人吕X二审未到庭，也未提交答辩状。二审中，各方当事人均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案焦点为吕X所持有的房屋买卖合同所涉委托合同何时终止，曲X与赵X利所签订的房屋买卖合同是否有效。吕X在2010年4月8日执行异议申请书中自诉涉案房屋系吕X委托宋XX购买，宋XX以其本人名义与郑XX签订涉案房屋买卖合同。吕X的委托合同因宋XX与郑XX的房屋买卖合同关系而取得，该委托合同成立有效，宋XX与郑XX的房屋买卖合同因诉讼双方达成调解协议而解除，为此，人民法院作出（2009）元民二初字第00242号民事调解书予以确认，故此，吕X所持有的与郑XX之间的委托合同所涉委托事项业已完结，吕X与郑XX间的委托关系随宋XX与郑XX的房屋买卖合同的解除而终止，故吕X在宋XX与郑XX房屋买卖合同解除后所进行的委托行为及买卖行为皆因无事实和法律依据而无效。上诉人主张被上诉人协助办理涉案房屋过户手续的请求，因无房屋权属变更的事实依据和法律依据，本院不予支持。本案各当事人因宋XX与郑XX之间的房屋买卖合同解除后而实际发生的交易行为和委托行为均应认定为无效，各自应向其合同相对人主张合法权益或认为本案当事人之间的房屋买卖合同和委托合同关系中存在诈骗的，可依据适格证据依法向公安机关申请立案侦查。原判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5004元，由上诉人曲X负担。本判决为终审判决。审　判　长　　时　磊审　判　员　　任　飞代理审判员　　房春堂二〇一五年七月二十二日书　记　员　　王晓宇来源：