（2015）天民一初字第312号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-12-08
案件名称
济南朝阳物业管理有限公司与陆森物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市天桥区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南朝阳物业管理有限公司,陆森
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民一初字第312号原告济南朝阳物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人杜有信，董事长。委托代理人李志杰，山东枫桥律师事务所律师。被告陆森，男，汉族，住济南市。原告济南朝阳物业管理有限公司（以下简称朝阳物业公司）与被告陆森物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朝阳物业公司的委托代理人李志杰到庭参加诉讼。被告陆森经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告朝阳物业公司诉称：被告陆森系天桥区彩世界小区业主，与原告朝阳物业公司签有《前期物业服务协议》，该协议约定：由原告朝阳物业公司提供对房屋共有部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等物业服务，被告陆森按约定支付物业服务费用。同时该协议还约定：被告陆森不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五缴纳违约金。原告一直按约定提供物业服务，但被告自2010年11月一直无故拖欠物业服务费，原告朝阳物业公司多次催要无果，现诉至法院，请求依法判令：1、被告陆森向原告朝阳物业公司支付物业费本金6750.7元及违约金2736元，总计9486.7元；2、诉讼费由被告陆森承担。被告陆森提交书面答辩意见称：第一，房屋质量问题至今未修缮。被告陆森自交房后对房屋存在质量问题曾多次致电原告朝阳物业公司，要求原告联系建设单位予以维修，但均未予以答复，因被告居住需要，无奈只得自行找人维修，但后期又出现质量问题，被告与原告联系，原告回复称系质量问题物业公司不管，并让被告找建设单位及施工单位，故原告并未按照协议履行其相应义务。第二，原告朝阳物业公司未按照合同及相关规定对小区绿化及养护做好管理，自入住以来朝阳物业公司并未及时对草坪、花卉、树木等定期进行修剪、养护，适时补植更新，定期清除绿地杂草、杂物，土地明显存在裸露，原告对绿化部位进行擅自改造，故原告朝阳物业公司并未按照协议履行其相应义务。第三，涉案房屋所在的小区内消防通道管理不善，按照协议及相关规定，小区消防通道应畅通无阻，但现在小区内各消防通道均无法正常通行，若发生火灾对业主人身安全造成极大隐患，故原告朝阳物业公司并未按照协议履行其相应义务。第四，原告朝阳物业公司对公共部位的维护和管理不善，被告所居住的7号楼地下一层电梯间部位存在对外承租地下车库，业主在此处私自开设洞口，严重破坏主体结构及使用功能，且违反了《建筑设计防火规范GB50016-2014》强制性条文，即消防电梯前室除出入口外，不应开设其他门、窗、洞口。被告曾求原告予以制止，但均未予以处理，故原告并未按照协议履行其相应义务。第五，按物权法和物业管理条例住宅公共区域收益应归业主所有，原告收取后应及时将相关收支公示，但被告入住涉案房屋所在小区五年来原告仅仅对此公示一次，已侵犯被告的合法权益，故原告并未按照协议履行其相应义务。第六，原告朝阳物业公司还存在其他未按协议及相关规定事宜，如小区道路破损未及时修补，小区路灯破损未修复，管道井盖破损未修复，公共部位维修不及时，电梯故障修复不及时等物业单位均未按照协议履行其相应义务。综上，因原告朝阳物业公司并未按照双方签订的《前期物业服务协议》要求对房屋共用部位、公共设施设备、环境卫生、保安、消防安全、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等物业服务，以及未达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》要求的服务标准，且被告多次要求原告整改均无果，故被告陆森停止交付物业费，而非无故拖欠，若物业单位能严格按照协议及相关规定履行义务，被告陆森可按照要求按时上交物业费。经审理本院认定：被告陆森系坐落于济南市天桥区重汽彩世界小区某号楼某单元某室（以下简称涉案房屋）的业主。2010年5月9日，原告朝阳物业公司（甲方）与被告陆森（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，约定由原告朝阳物业公司对重汽彩世界小区进行物业管理服务，该合同载明：乙方所购房屋基本情况：类型：住宅坐落位置：某号楼某单元某室建筑面积：76.4平方米。第四条约定：“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、收费项目标准及交费时间：1、物业服务费：按《业主临时规约》要求由乙方先行交纳，标准为：（1）小高层住宅：人民币1.55／建筑平方米·月（2）商业物业：人民币2.7元／建筑平方米·月（3）机动车地上外围停车场：60元／辆·月；机动车地下停车场：80元／辆·月第一次物业服务费的收缴日期从建设单位向业主开具的《入住通知单》中的通知的交房之日起计算，业主在办理入住手续时，甲方一次性收取半年的物业服务费。以后物业服务费按季度缴纳，业主或物业使用人应在每个交费期的第一个月10日前履行缴纳义务。…”。第十条约定：“违约责任…四、乙方违反本协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，乙方拒绝交纳各项费用的，甲方有权停止对乙方物业的服务，并保留通过法律途径追缴费用的权利。”上述协议中，甲乙双方另就委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等内容进行了约定。另查明，涉案房屋系小高层住宅，根据《前期物业服务协议》的约定，涉案房屋物业服务费应按建筑面积每月每平方米1.55元标准收取。庭审中，原告朝阳物业公司称，截止至2015年5月10日，被告陆森仅已交纳2010年5月9日至2010年11月9日期间的物业服务费，故原告朝阳物业公司要求被告陆森支付自2010年11月10日起至2015年8月9日止的物业服务费。现原告朝阳物业公司诉至本院，要求：1、判令被告陆森向原告朝阳物业公司支付2010年11月10日至2015年8月9日期间的物业服务费共计6750.7元（按每季度355.3元计算，乘以19个交费期）及违约金2736元，共计9486.7元；2、诉讼费由被告陆森承担。上述事实，有原告朝阳物业公司提交的前期物业服务协议，被告陆森提交的商品房质量保证书等证据证明，以及原、被告的陈述在案为凭。本院认为：原告朝阳物业公司与被告陆森之间签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。物业管理服务协议订立后，原告朝阳物业公司按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，被告陆森在事实上接受原告朝阳物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业管理服务协议的约定履行付费义务。被告陆森未能及时向原告朝阳物业公司支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。结合被告陆森的答辩意见和提交的相关证据，以及原告朝阳物业公司与重汽彩世界小区其他业主物业服务合同纠纷的同期相关案件，原告朝阳物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。被告陆森未到庭，视为放弃举证及质证的权利，应承担相应的法律后果，故原告朝阳物业公司要求被告陆森支付2010年11月10日至2015年8月9日期间的物业服务费共计6750.7元，符合法律规定，本院予以支持。关于被告陆森是否应当支付违约金的问题，原告朝阳物业公司所提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，故对原告朝阳物业公司要求陆森支付违约金2736元的诉讼请求，本院不予支持。因本案纠纷的发生，系由于被告陆森拖欠物业服务费所致，故本案的案件受理费，应由被告陆森负担。鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告朝阳物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陆森于本判决生效之日起10日内向原告济南朝阳物业管理有限公司支付物业服务费6750.7元。二、驳回原告济南朝阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陆森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 王 善人民陪审员 张士美人民陪审员 姜 玲二〇一五年七月二十二日书 记 员 于 蕊 搜索“”